Khoảng cách lớn giữa cung – cầu các phân khúc

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2021 và 2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 hầu như không còn tại thị trường TP. Hồ Chí Minh. Năm 2022, Hà Nội cũng không còn chung cư có mức giá 25 triệu đồng/m2. Các dự án nhà ở với mức giá bình dân chỉ xuất hiện nhỏ giọt, tạo ra một khoảng cách rất lớn giữa cung - cầu trong phân khúc này.

Trong thời điểm hiện nay, khi toàn thị trường trầm lắng do khủng hoảng thì phân khúc căn hộ chung cư lại là điểm sáng của thị trường bất động sản khi mức độ quan tâm và giá bán có xu hướng đi lên từ đầu năm đến nay. Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của một số công ty nghiên cứu thị trường tiếp tục ghi nhận những diễn biến tích cực của loại hình này. Tuy nhiên, khoảng cách về tình trạng cung – cầu giữa các phân khúc bất động sản đang tạo ra rào cản khiến người có nhu cầu khó tiếp cận nhà ở.

Theo số liệu thống kê từ CBRE Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, trong năm 2013, tỷ trọng phân khúc căn hộ bình dân chiếm 58% và giảm dần qua các năm sau đó biến mất vào khoảng thời gian 9 tháng đầu năm 2023. Trong khi đó, tỷ trọng của phân khúc trung và cao cấp tăng dần. Đặc biệt, đến năm 2023, chỉ còn phân khúc trung cấp và cao cấp chiếm lần lượt 31% và 69%.

Ở khu vực Hà Nội, nếu như trước đây, căn hộ mới giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2 trước đây tập trung nhiều ở các quận, huyện vùng ven. Nhưng thực tế đến nay một số khu vực như Hoài Đức, Long Biên, Gia Lâm, Thanh Trì xuất hiện ngày càng nhiều dự án giá trên dưới 40 triệu đồng một m2.

Không chỉ Hà Nội, xu hướng này diễn ra tương tự tại TP. Hồ Chí Minh. Nếu trong năm 2013, tỷ tọng căn hộ bình dân tại TP. Hồ Chí Minh là 42% thì qua các năm đã giảm dần và đến 9T đầu năm 2023, loại căn hộ này đã biến mất khỏi thị trường, không còn bóng dáng của căn hộ giá rẻ. Thay vào đó là tỷ trọng của căn hộ cao cấp lên tới 82%.

Trong quý III/2023, theo thống kê của một số công ty nghiên cứu thị trường như Batdongsan hay Savills, tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận có gần 5.000 căn hộ mở bán mới, tăng gấp 2,5 lần so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 72% nguồn cung, tương đương hơn 3.200 căn. Đây là những con số tích cực cho thấy, sức mua đang trở lại. Tuy nhiên, nếu nhìn vào cơ cấu sản phẩm được đưa ra trong thời gian qua và những dự án sắp được công bố cho thấy, phần lớn vẫn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp.

Trong báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, từ đầu năm 2023 đến nay, thành phố có 14 dự án đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, phân khúc cao cấp với giá bán trên 40 triệu đồng/m2, chiếm tỷ lệ gần 65% tổng nguồn cung.

Như vậy, TP. Hồ Chí Minh không ghi nhận thêm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc bình dân với giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường. Như vậy, từ năm 2021 đến nay, TP. Hồ Chí Minh chưa có bất kỳ căn hộ bình dân nào được mở bán, cho thấy tình trạng lệch pha cung - cầu nhà ở ngày càng nghiêm trọng hơn.

Cần phải xử lý “nút thắt” về nhà ở bình dân

Trước thực trạng căn hộ giá rẻ đang dần biến mất khỏi thị trường, việc cần phải xử lý trước tiên là tháo gỡ “nút thắt” về nhà ở bình dân.

Để giải quyết vấn đề này, quyết sách đầu tiên được Thủ tướng phê duyệt trong giai đoạn đoạn 2021-2030 cả nước sẽ xây dựng khoảng 1.062.200 nhà ở xã hội, trong đó giai đoạn 2021-2025 sẽ hoàn thành xây dựng khoảng 428.000 căn hộ, và trong giai đoạn 2026-2030 sẽ hoàn thành xây dựng khoảng 634.200 căn hộ cho người thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp. Cùng với đó, Chính phủ cũng đề xuất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng về hỗ trợ khách hàng cá nhân và chủ đầu tư vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở hộ gia đình.

Bên cạnh đó, để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân, tại Kỳ họp thứ 6, Đại biểu Quốc hội cũng đã đưa ra những đề xuất, góp ý về hành lang pháp lý liên quan đến loại hình nhà ở giá rẻ. Đặc biệt là xuất hiện căn hộ được gọi là “chung cư mini” phù hợp với túi tiền của người dân nhwung lại gây mất an toàn. Vì vậy, cần có giái pháp thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ phục vụ nhu cầu nhưng phải vừa túi tiền của người dân.

Cùng với đó, cần xem doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội là đối tượng ưu tiên đặc biệt. Theo đại biểu Hoàng Đức Thắng (Đoàn tỉnh Quảng Trị) đưa nhận định, thời gian qua, chúng ta đã cố gắng thiết kế nhiều chính sách hấp dẫn hỗ trợ các nhà đầu tư các nhà dự án nhà ở xã hội nhưng vẫn rất ít doanh nghiệp mặn mà, còn người mua nhà chưa thể mua vì mức giá không phù hợp, thủ tục rườm rà, vị trí không phù hợp.

Đại biểu Hoàng Đức Thắng cho rằng, “với một “rừng” quy định hành chính cùng với những rủi ro pháp lý khác là nguyên nhân căn bản làm nản lòng nhà đầu tư. Do vậy cần tháo gỡ ngay nút thắt điểm nghẽn, cần xem doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội là đối tượng ưu tiên đặc biệt thì mục tiêu cao cả mới trở thành hiện thực…”.

Dưới góc độ các chuyên gia, ông Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia Kinh tế cho rằng, cần sớm có lời giải cho bài toán thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại bình dân để đáp ứng nhu cầu chính đáng của người lao động như: Việc đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là nhu cầu thực tế mà xã hội đang rất cần và đang rất thiếu. Trong thực tế chúng ta đã triển khai việc xây nhà ở xã hội nhưng còn gặp nhiều khó khăn. Đây là vấn đề phải tiếp tục để phát triển nhà ở xã hội, chung cư giá rẻ để phục vụ nhu cầu ở thực, đáp ứng nhu cầu thực sự của phần đông người dân lao động".

Để thị trường bất động sản thời gian tới phát triển ổn định, Bộ Xây dựng cho rằng, cần tiếp tục triển khai một số nhiệm vụ thực hiện Nghị quyết số 11 và 33; tập trung đôn đốc địa phương triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Bộ Xây dựng sẽ đề xuất giải pháp nhằm cân đối cung-cầu, cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản, tăng nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp; thường xuyên theo sát diễn biến tình hình thị trường bất động sản, tăng cường công tác thông tin dự báo, kịp thời có giải pháp ứng phó khi thị trường biến động bất thường, kịp thời xử lý vấn đề “nóng” phát sinh.