Chủ tịch HoREA: Cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản

Tín dụng sẽ tăng trưởng khởi sắc hơn từ quý II/2024 trở đi

Chúng tôi nhận thấy, tín dụng toàn nền kinh tế 02 tháng đầu năm 2024 tăng trưởng âm, giảm 0,72% so với cuối năm 2023 và từ tháng 02/2024 đã bắt đầu có dấu hiệu tăng trưởng dương trở lại. Đây là điều bình thường do đây là thời điểm trước và sau Tết âm lịch nên không quá lo ngại.

Bởi lẽ, với các chỉ số đo lường tăng trưởng kinh tế của 02 tháng đầy năm, nhất là tình hình tháng 02/2024 vẫn khá tích cực như chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) tăng khoảng 5,1% so với tháng 01, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa 02 tháng đầu năm 2024 tăng đến 18,6% so với cùng kỳ năm trước và xu thế phục hồi của thị trường bất động sản cho thấy khả năng tín dụng sẽ tăng trưởng khởi sắc hơn từ quý II/2024 trở đi. 

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã “đổi mới” cách làm khi giao toàn bộ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2024 cho tất cả các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tạo điều kiện chủ động cho các tổ chức tín dụng. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cũng đã khẳng định, thời gian tới, các mức lãi suất điều hành vẫn sẽ được giữ nguyên nhằm tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng tiếp cận nguồn vốn từ Ngân hàng Nhà nước với chi phí thấp. Góp phần hỗ trợ nền kinh tế và Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định sẽ gia hạn Thông tư số 02/2023/TT-NHNN về cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ để hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Các cơ chế, giải pháp điều hành này sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng tín dụng vững chắc hơn trong năm 2024.

Bên cạnh đó là bài học kinh nghiệm đắt giá rút ra từ thực tiễn thị trường bất động sản Trung Quốc trong những năm qua, do thị trường bất động sản nước ta có những điểm tương đồng, không để xảy ra tình trạng tương tự trên thị trường bất động sản nước ta. 

Do vậy, đối với lĩnh vực bất động sản, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tập trung tháo gỡ những “vướng mắc pháp lý”, đặc biệt cho các dự án bất động sản để đủ điều kiện tiếp cận tín dụng, đi đôi với thúc đẩy tăng trưởng tín dụng tiêu dùng bất động sản. Trọng tâm là tạo điều kiện tiếp cận tín dụng cho người mua nhà ở thương mại giá vừa túi tiền từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống (khoảng 35 triệu đồng/m2) và người mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Hai đề xuất để vực dậy thị trường

Thứ nhất, chúng tôi đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” cho các dự án bất động sản để đủ điều kiện tiếp cận tín dụng, đây là “giải pháp phi tín dụng” hiệu quả nhất để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong năm 2024.

Trong đó, giải pháp có tính tổng thể là Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét trình Quốc hội cho phép áp dụng sớm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thay vì có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Đặc biệt, xây dựng Đề án triển khai Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác hoặc thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất và thí điểm tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập. Nếu được Quốc hội chấp thuận, sẽ tháo gỡ được “vướng mắc pháp lý” cho các dự án bất động sản mà khó nhất là “vướng” một số quy định của luật, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn và giúp cho các ngân hàng thương mại thuận lợi trong việc xét duyệt cho vay tín dụng.

Chúng tôi cũng đề nghị các bộ, ngành khẩn trương hoàn thiện khoảng 25 dự thảo Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, sát với thực tiễn. Tương tự như Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vượt qua khó khăn, “hạ cánh mềm”, không bị đổ vỡ hoặc Nghị định số 12/2024/NĐ-CP tháo gỡ được khó khăn, “vướng mắc” trong công tác định giá đất.

Chúng tôi cũng đề nghị “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ” tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành, các địa phương để xem xét tháo gỡ khó khăn, “vướng mắc” cho các dự án trên địa bàn, trên cơ sở phân loại từng “nhóm vướng mắc” để có thể áp dụng tương tự cho các địa phương để “tái khởi động” lại dự án “trùm mền” đủ điều kiện để tiếp cận tín dụng.

Trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản là phải nỗ lực “tái cấu trúc doanh nghiệp”, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực của thị trường là loại nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Phấn đấu đưa ra giá bán nhà ở hợp lý và chân thành hợp tác với “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ” và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cùng tháo gỡ khó khăn, “vướng mắc” cho dự án.

Thứ hai, chúng tôi đề xuất một số giải pháp để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Để thúc đẩy tăng trưởng “tín dụng tiêu dùng bất động sản”, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bổ sung đối tượng là người mua nhà ở thương mại giá vừa túi tiền từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống (khoảng 35 triệu đồng/m2) được tiếp cận “gói tín dụng 120.000 tỷ đồng” (mới giải ngân 646 tỷ đồng là quá thấp). Bởi lẽ Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính phủ và Công điện số 18/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo “bảo đảm dòng vốn tín dụng tập trung vào các động lực tăng trưởng của nền kinh tế (tiêu dùng, xuất khẩu, đầu tư)” mà đối tượng “tiêu dùng bất động sản” chính là người mua nhà.

Để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2023, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền xem xét, khôi phục lại đề xuất “gói tín dụng 110.000 tỷ đồng” (mới chỉ bằng 30% tổng nhu cầu vốn để thực hiện Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030) cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội với lãi suất cho vay ưu đãi 4,8-5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

Chúng tôi đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bãi bỏ chi tiết không quy định tổ chức tín dụng “phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay” đối với “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”. Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh” để bảo đảm “quyền” của “bên nhận đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”, trong đó có trường hợp “đặt cọc” để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, như ý kiến của Hiệp hội và Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật thuộc Bộ Tư pháp.

Chúng tôi cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bãi bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP (sửa đổi khoản 2 Điều 5 Nghị định 153/2020/NĐ-CP). Cho phép mục đích phát hành trái phiếu là để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp hoặc mục đích phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, để cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính mình./.