Đẩy nhanh tiến độ xóa chung cư cũ trên thị trường bất động sản

Người dân cố thủ chỉ đi khi cấp bách

Xu hướng phát triển chung của các khu đô thị hiện nay là “Tăng nhà chung cư, giảm nhà mặt đất”, nhưng trong khi chung cư đến thời hạn sẽ phải xuống cấp hoặc sập đổ trong trường hợp không may thì đều phải phá bỏ để xây lại. Tuy nhiên, tại TP.HCM lại đang diễn ra một thực trạng là tiến độ xây dựng chung cư cũ hết sức chậm trễ.

Quá trình này đã được khởi động từ năm 2016 đến nay nhưng công tác tháo dỡ, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trên địa bàn thành phố mới chỉ dừng tạm ở việc di dời, tạm cư cho người dân đối với những chung cư hư hỏng nặng, còn số lượng chung cư được tiến hành xây mới lại rất ít. Từ đó đã đặt ra câu hỏi tại sao công tác cải tạo chung cư cũ lại diễn ra chậm như vậy?

Ví dụ tại quận 4, mặc dù chính quyền đã nhiều lần đề nghị di dời các hộ dân ở chung cư Tôn Thất Thuyết vì đã xuống cấp trầm trọng nhưng việc di dời vẫn diễn ra với tốc độ cực chậm. Mãi đến khi block C của chung cư này bị sập đà, sàn hành lang, tường lan can lối đi căn hộ… gây nguy hiểm đến tính mạng của người ở thì UBND quận 4 mới tức tốc phối hợp với Phòng Quản lý đô thị quận để gia cố lại khu chung cư này, sau đó bố trí quỹ căn hộ trên địa bàn chưa sử dụng tại chung cư số 4 đường Phan Chu Trinh (quận Bình Thạnh) giúp người dân bớt hoang mang, ổn định cuộc sống.

Một trường hợp khác là chung cư có địa chỉ tại số 440 đường Trần Hưng Đạo (phường 11, quận 5), mặc dù trước đó đã được xác định mức độ gây nguy hiểm là nhà cấp D, không có khả năng chịu lực và không thể đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường, nhưng dù đã trải qua 6 năm thì chính quyền cũng mới thuyết phục được người dân di dời sang nơi ở mới sau khi được yêu cầu di dời khẩn cấp.

Nguyên nhân chính mà người dân không chịu di dời vẫn là phương án đền bù được họ cho rằng chưa thỏa đáng, tái định cư chưa phù hợp. Theo pháp luật hiện hành chỉ quy định đối với nhà ở hết niên hạn sử dụng hoặc có nguy cơ sập đổ thì chính quyền phải di dời để đảm bảo an toàn cho người dân, mà chưa có quy định cụ thể đối với việc thực hiện bồi thường dạng nhà chung cư. Đây là điều khiến người dân bức xúc còn chính quyền địa phương lại gặp áp lực, khó khăn trong quá trình vận động người dân di dời.

Điều này còn chưa kể nhiều chung cư cũ sau khi cải tạo lại không đủ điều kiện xây mới khiến mọi người cảm thấy hết sức mệt mỏi. Ví dụ trường hợp chung cư ở 440 Trần Hưng Đạo, sau khi trừ lộ giới, diện tích sử dụng chỉ còn 170 m2 nên các nhà đầu tư không muốn thực hiện. Sau đó, Nhà nước đã phải trực tiếp giải quyết bằng cách chi tiền đền bù cho người dân.

Không chỉ có dự án này mà trên địa bàn TP.HCM còn có 6 dự án khác cũng gặp những vướng mắc tương tự, không thể kêu gọi nhà đầu tư, không thể xây chung cư mới trên vị trí cũ như: Chung cư 155-157 Bùi Viện (quận 1), chung cư 119B Tân Hòa Đông (quận 6), chung cư 137 Lý Thường Kiệt, chung cư 149-151 Lý Thường Kiệt (quận Tân Bình), chung cư 6Bis Nguyễn Tất Thành và chung cư Trúc Giang (quận 4).

Cần có biện pháp thu hút nhà đầu tư

Trong giai đoạn 2021-2025, TP.HCM đã đặt mục tiêu xây dựng và hoàn thiện 6 chung cư cấp D đã thực hiện di dời người dân, tháo dỡ trong giai đoạn 2016-2020. Đồng thời, sẽ đẩy nhanh tiến độ di dời, tháo dỡ 8 chung cư cấp D còn lại hoặc đang di dời dở.

Mục tiêu đặt ra là vậy nhưng để thực hiện thì lại không hề đơn giản nếu như chỉ có mỗi nỗ lực từ phía chính quyền Thành phố. Hiện nay, khi những cơ chế ưu đãi dành cho các nhà đầu tư vẫn chưa đủ hấp dẫn thì rất ít doanh nghiệp muốn tham gia. Bên cạnh đó công tác vận động, di dời cũng khiến là vấn đề khó khăn đối với chính quyền.

Nếu muốn tháo gỡ được nút thắt này, Bộ Xây dựng đã có những buổi họp để thảo luận nhằm giải quyết khó khăn cho từng địa phương, Bộ Xây dựng đã tổ chức để lấy ý kiến dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đặc biệt, dự thảo đã đề xuất một số cơ chế ưu đãi với những dự án xây lại nhà chung cư, kỳ vọng sẽ thúc đẩy và thu hút các doanh nghiệp tham gia tích cực.

Trước tiên là những ưu đãi về đất đai: Theo đó, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với diện tích đất xây dựng chung cư cũ trong diện cải tạo, diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, công trình công cộng hay diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và những công trình khác bao gồm cả phần diện tích đất có tài sản công nằm trên diện tích, phạm vi của dự án chung cư.

Chủ đầu tư dự án sẽ có nhiệm vụ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phép kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện xong bố trí tái định cư, còn phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án sẽ được dùng để bù đắp chi phí. Đối với phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ thuộc nhà chung cư trong diện cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư có thể thực hiện quá trình xây dựng mà không cần phải nộp tiền thuê đất khi bán phần diện tích kinh doanh này.

Bên cạnh đó, để giải quyết bài toán chung cư sau khi xây dựng không đủ diện tích để phát triển diện tích xây dựng án mới thì dự thảo cũng cho phép thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư với hướng quy gom. Nghĩa là sẽ gom một số nhà chung cư trên cùng địa bàn để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Khi thực hiện đồng bộ các dự án theo hướng này thì chủ đầu tư cũng sẽ được hưởng những cơ chế ưu đãi đối với đất đai hay hoạt động kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư. Các trường hợp dự án xây lại nhà chung cư nếu như sau đó không đảm bảo các điều kiện tài chính cho chủ đầu tư thì họ sẽ được phép đề xuất với UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc giao đất, cho thuê đất với những phần diện tích đất có nhà chung cư cũ đảm bảo cân đối hiệu quả tài chính dự án cho những chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ, đây là bài toán hết sức nan giải cần đến sự chung tay của nhiều đơn vị, cơ quan. Trước đây, UBND quận 3 đã từng thực hiện việc xây dựng kế hoạch quy gom 43 khu chung cư cần cải tạo trên địa bàn để xây lại thành ba khu chung cư có quy mô lớn đáp ứng cho nhu cầu tái định cư trên địa bàn quận đã nhận được sự đồng thuận của người dân./.