Giá căn hộ lập đỉnh liên tục, người trẻ chọn thuê thay vì mua nhà

Giá căn hộ liên tục lập đỉnh

Những năm qua, giá căn hộ vẫn leo thang liên tục bất chấp bối cảnh khó khăn chung của thị trường địa ốc. Trong khi thị trường bất động sản mới bắt đầu dò đáy trong những tháng cuối năm 2023, phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thực, đặc biệt là loại hình căn hộ đã ghi nhận sự phục hồi, dần đón sóng tăng trưởng trở lại. Thậm chí, phân khúc này vẫn duy trì đà tăng trong suốt quãng thời gian thị trường ảm đạm, khó khăn.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ bình quân tăng trưởng 2 chữ số trong những năm qua. Chỉ tính riêng trong năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Thủ đô Hà Nội vào thời điểm cuối năm đã tăng 16 điểm % so với đầu năm. Trong khi đó, chỉ số này tại TP.HCM kể từ quý III/2023 cũng đã bước vào chu kỳ tăng trưởng trở lại, chủ yếu là nhờ đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp và hạng sang trên thị trường thứ cấp. Giá bán sơ cấp của căn hộ trung bình trên cả nước cũng đang neo cao trong bối cảnh nguồn cung mới ra thị trường hầu hết là những sản phẩm có giá hơn 40 triệu đồng/m2. Dự án phân khúc căn hộ bình dân đang gần như không có.

Tại các thành phố, dự án căn hộ liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới. Theo đó, giá thuê căn hộ cũ và mới ở các khu dân cư vẫn tăng liên tục. Đặc biệt, kể từ giữa năm 2022, khi loạt hợp đồng thuê nhà trong giai đoạn đỉnh dịch - đáo hạn cũng như được đáo hạn nếu như 2 bên vẫn có nhu cầu. Ước tính, nhiều căn hộ so với giai đoạn đỉnh dịch đã tăng đến 40%, đồng thời tăng khoảng 20% so với giữa năm 2022.

Theo thông tin từ VARS, giá thuê căn hộ tại Hà Nội trong những năm qua đã tăng tương đối mạnh mẽ, đặc biệt là loại hình studio (căn hộ 1 phòng ngủ) với tỷ suất lợi nhuận đã cao hơn gấp đôi so với những căn hộ có diện tích lớn hơn. Cụ thể, giá cho thuê căn hộ studio tại quận Long Biên là 7-8 triệu đồng/tháng, tăng 10-15% so với cùng kỳ năm trước, tăng khoảng 30-40% so với năm 2022. Căn hộ 2 phòng ngủ và đầy đủ nội thất có mức giá cao hơn nhưng mức tăng thấp hơn, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ và lên mức 10-11 triệu đồng/tháng.

Giá thuê căn hộ studio đầy đủ nội thất tại dự án Greenbay Mễ Trì (Nam Từ Liêm) hiện nay là khoảng 10 triệu đồng, giá căn 2 phòng ngủ trong khoảng 14-16 triệu đồng, tương ứng tăng khoảng hơn 15% so với cùng kỳ. Tại các quận khác, giá căn hộ cho thuê cũng ghi nhận mức tăng tương tự.

Giá thuê chung cư ở TP.HCM trong thời gian qua cũng có xu hướng tăng nhẹ, đặc biệt là khu vực nội thành với mức tăng phổ biến từ 500.000 đồng đến 1 triệu đồng/tháng. Trước đó, giá cho thuê căn hộ tại TP.HCM hồi giữa năm 2023 vẫn giữ nguyên, thậm chí giảm nhẹ đối với 1 số căn hộ có diện tích lớn. 

Dữ liệu từ VARS cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội trong năm qua đã tăng khoảng 38 điểm % so với năm 2019, tại TP.HCM là 16 điểm %. Đáng chú ý, chỉ số giá căn hộ chung cư chính là một trong những chỉ số chính trong Đề án Bộ Chỉ số giá bất động sản mà Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đang tiến hành nghiên cứu với mục đích phản ánh sự biến động của giá bất động sản dưới ảnh hưởng của loạt chuyển động trên thị trường qua các thời kỳ.

Vì sao giá căn hộ ngày càng tăng?

Giá tăng, lực cầu mua nhà cũng tăng mạnh, không chỉ từ nhu cầu đến từ việc dịch chuyển của các hộ gia đình thành phố mà còn là sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên không ngừng đổ về các thành phố lớn để làm việc và học tập, đặc biệt là ở Hà Nội. Ngoài ra, lực cầu còn được đóng góp từ lượng lớn nhu cầu đầu tư ngày càng tăng khi giá thuê căn hộ cả cũ và mới ở các khu dân cư vẫn tăng không ngừng sau khi giãn cách. 

VARS dự báo rằng, giá căn hộ vẫn sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong thời gian tới, mức tăng khoảng 10% trong ít nhất 1 năm nữa khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp sẽ nhiều hơn. Bất chấp sự tăng mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ trong thời gian qua vẫn phát triển không tương xứng. Năm 2023, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đều đã giảm mạnh.

Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội năm 2023 ước đạt 10.500 căn, so với năm liền trước đã giảm khoảng 31%. Nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM ước đạt gần 7.500 căn, so với cùng kỳ đã giảm hơn 50%. Thời gian qua, nguồn cung căn hộ sụt giảm do số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới ngày càng ít ỏi, những dự án đang triển khai cũng chật vật vì những vướng mắc có liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. 

Liên quan đến vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, giá căn hộ ở trung tâm các thành phố lớn vẫn sẽ tiếp tục đà tăng, đặc biệt là phân khúc bình dân và trung cấp. Trong khi đó, giá mua đi và bán lại của các dự án cao cấp và hạng sang có thể sẽ ghi nhận mức giảm nhẹ. 

Do đó, vị này kỳ vọng, bên cạnh nền tảng của nhiều yếu tố tích cực đến từ thị trường hiện tại, đến giữa năm 2025 khi mà các bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới chính thức được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho các chủ đầu tư cũng như người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có hiệu lực, nguồn cung nhà ở xã hội khi đó sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ giảm xuống mức phù hợp hơn.

Nhiều người trẻ lựa chọn thuê nhà

Hiện nay, nhiều gia đình trẻ lựa chọn việc thuê nhà trong bối cảnh giá căn hộ ngày càng neo cao, việc sở hữu nhà ở ngày càng khó khăn với đại đa số người dân. Đáng chú ý, dù lãi cho vay, bao gồm các khoản vay mua nhà đều đã giảm nhưng việc vay mua nhà cũng như trả nợ hàng tháng vẫn là ‘gánh nặng’ với nhiều gia đình, bởi không phải ai cũng tự tin vào công việc và thu nhập của mình trong tương lai, khi mà kinh tế vẫn còn nhiều biến động. 

Số lượng chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam thông qua những dự án có vốn FDI ngày càng tăng, đẩy tình trạng thuê nhà tăng theo. Đặc biệt, trong bối cảnh xu hướng tiêu dùng đã và đang có nhiều thay đổi, thế hệ Millennial-Z (chiếm đến 47% dân số Việt Nam) ngày càng chú trọng hơn vào phong cách sống cũng như môi trường sống, hệ thống tiện ích để nâng cao chất lượng cuộc sống. Hầu hết những người này sẽ chọn sống trong căn hộ có tiện ích đầy đủ và môi trường sống tốt hơn - điều mà nhà đất thổ cư với mức giá tương đương không thể đáp ứng. Chính vì vậy, thế hệ này sẽ ưu tiên lựa chọn việc thuê nhà.

Thời điểm hiện tại, nhu cầu thuê nhà vẫn đang trong xu hướng tăng, bởi nguồn cung sẵn có thiếu hụt vì nguồn cung nhà ở, đặc biệt là căn hộ sụt giảm liên tục đẩy giá thuê lên cao. Theo dữ liệu từ VARS, nguồn cung căn hộ mới của các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 là hơn 22.700 căn, so với cùng kỳ đã thấp hơn một nửa. Có đến hơn 50% số căn hộ được giao dịch trên thị trường đều thuộc các dự án đã được chào bán trước đó.

Theo dự báo của VARS, giá cho thuê nhà trong thời gian tới sẽ vẫn tăng nhưng tốc độ chậm hơn. Thị trường căn hộ có triển vọng rõ ràng hơn khi những hoạt động sản xuất kinh doanh dần hồi phục, kèm theo đó là nhu cầu lớn về nhà ở tại những đô thị lớn. Một khi thách thức về giá thuê căn hộ tăng lên, những người có nhu cầu thuê ở dài hạn sẽ đưa ra quyết định phù hợp. 

Với mức thu nhập ổn định, nhóm người trẻ tuổi hoàn toàn có thể lựa chọn mua căn hộ với những chính sách trả góp an toàn, hợp lý. Một số chủ đầu tư lớn trên thị trường hiện nay đã tung ra nhiều chính sách ưu đãi, giúp người trẻ mua nhà cùng chi phí trả góp tương đương với tiền đi thuê. Với cam kết mức trần lãi suất tối đa, người mua nhà có thể tránh được những rủi ro có liên quan tới lãi suất thả nổi./.