Nhà phố, biệt thự trên 30 tỷ đồng chiếm lĩnh trên sàn giao dịch

Trong báo cáo mới đây của Savills về thị trường nhà phố, biệt thự tại TP.HCM cho thấy hoạt động mua bán ở phân khúc này kém nhất trong vòng 5 năm qua. Năm 2023, nguồn cung sơ cấp trên thị trường chỉ đạt gần 1.000 căn, giảm 40% theo năm và chủ yếu là hàng tồn kho giá cao. Số lượng bán ra thị trường trong năm qua là 390 căn đã giảm hơn 70% theo năm.

Bà Giang Huỳnh - Trưởng bộ phận nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam chia sẻ đối với nguồn cung biệt thự, nhà phố sản phẩm trên 30 tỷ đồng vẫn đang chiếm lĩnh thị trường với số lượng bán ra đạt gần 70%. Song, những sản phẩm này chủ yếu phục vụ các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính trên thị trường, nguồn tiền dồi dào, đầu tư trong dài hạn.

Mức giá đối với thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM trong thời gian qua cũng có dấu hiệu tăng. Trong báo cáo năm 2023, Avison Young cho biết giá bán trung bình đối với nhà liền thổ tại một số dự án nằm trong hệ sinh thái tích hợp, xa trung tâm TP.HCM đã vượt 12.000 USD mỗi m2 (gần 300 triệu đồng mỗi m2). Đối với thị trường sơ cấp giá biệt thự, liền kề trung bình dao động ở 7.000-9.000 USD mỗi m2 (khoảng 172-295 triệu đồng mỗi m2). Tuy nhiên, mức độ hấp thụ của thị trường lại chỉ dao động trong tỷ lệ từ 20-30%.

Phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM đang tập trung vào những sản phẩm có giá bán trên 30 tỷ đồng

Dữ liệu của DKRA cho thấy giá của một căn biệt thự, nhà phố nằm trong những dự án mới tại TP.HCM được rao bán với giá thấp nhất từ 7 tỷ đồng và cao nhất có thể lên đến 69 tỷ đồng. So với năm trước đó, mức tiêu thụ đã giảm mạnh tới 92%. DKRA cho biết thêm mặc dù thị trường và các doanh nghiệp đang phải chịu rất nhiều chi phí đầu vào nhưng giá bán của tại thị trường sơ cấp đối với biệt thự, liền kề cũng đã giảm trung bình 6-10% so với những lần lần mở bán trước.

Giải thích cho tình trang này, bà Giang Huỳnh cho rằng chính sự khan hiếm đối với quỹ đất nội thành khu vực TP.HCM đã khiến giá nhà tăng nhanh chóng, nguồn cung thì khan hiếm trong khi chủ đầu tư lai hướng đến phân khúc cao cấp khiến cho các đối tượng mua bán dần thu hep lai, tốc độ hấp thu cũng đã giảm đáng kể so với trước đây.

Phân khúc biêt thự, liền kề tại TP.HCM giảm mạnh về số lương giao dịch cũng đã cho thấy chu kỳ phát triển của phân khúc này chưa thể hồi phục. Theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030 thành phố sẽ tập trung vào phát triển nhà cao tầng để tiết kiệm quỹ đất mà vẫn đáp ứng được nhu cầu ở lớn trên thị trường.

Trong đó, những sản phẩm biệt thự, liền kề có giá cao chủ yếu để phục vụ những nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế trên thị trường. Chính vì thế, sản phẩm này cũng đã phân loại luôn đối tượng mua bán, đây cũng là lý do mà số lượng giao dịch có thể sẽ giảm trong tương lai.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho biết, tại thị trường TP.HCM, giá bán nhà phố đang cao kỷ lục đến từ nhiều nguyên nhân, thứ nhất là các chủ đầu tư đang đẩy giá, xây dựng tràn lan trong khi quy hoạch sản phẩm này không phù hợp để phục vụ mục đích kinh doanh.

Trên thực tế cho thấy sản phẩm này chỉ có tỷ suất sinh lời khoảng 1-1,5%, trong khi đó khách hàng của phân khúc này thuộc nhóm đặc thù đã được phân loại xác định ngay từ đầu. Nên những nhà đầu tư không đủ tiềm lực cần phải cân nhắc kĩ lưỡng trước khi xuống tiền vì số vốn phải bỏ ra rất cao, không thể thu hồi lại ngay mà cần chờ thời gian để tăng giá.

Trên góc độ phát triển, vị chuyên gia này cho rằng sau giai đoạn khó khăn, thị trường địa ốc ngày càng thận trọng, giao dịch cũng giảm do nhà đầu tư ưu tiên nhu cầu ở thực, khách hàng cũng hướng đến những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, giá trị bền vững. Do đó, nếu muốn tăng tính thanh khoản thì các dự án được tung ra thị trường cần phải có gián bán hợp lý, đầu tư vào chất lượng, thiết kế đẹp và quan trọng là pháp lý minh bạch, rõ ràng.

Mức giá bán hiện tại của nhà phố biệt thự đang vượt qua khả năng chi trả của người dân và chỉ tập trung vào những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn.

Dự báo về nguồn cung năm 2024, Savills cho biết sẽ có khoảng 1400 thị trường được tung ra thị trường, số lượng sản phẩm có giá từ 20-30 tỷ đồng sẽ chiếm khoảng 65%. Nhu cầu trên thị trường cũng sẽ có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… Các thị trường này sẽ có nguồn cung với sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng mở thêm cơ hội lựa chọn cho người mua.

Còn về tình hình chung của thị trường nguồn cung sẽ được phục hồi nhưng vẫn chỉ tập trung ở những chủ đầu tư uy tín, những dự án dang dở được khơi thông. Còn về nguồn cầu sẽ vẫn tiếp tục tập trung vào phân khúc chung cư còn những phân khúc khác số lượng giao dịch chưa thể phục hồi trở lại.

Thời điểm này, các doanh nghiệp bất động sản cần phải cơ cấu để chuẩn bị đón làn sóng mới có thể xảy ra vào năm 2025 khi các Luật sửa đổi mới được áp dụng. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất vẫn là có nguồn cung ở phân khúc vừa túi tiền để khơi thông được nhu cầu về nhà ở của đại đa số người mua trên thị trường./.