Hà Nội: Chuyển nhượng nhà ở thứ cấp "lên ngôi"

Chứng minh sức hấp dẫn

Tại Hà Nội, thị trường nhà ở thứ cấp đã có giao dịch sôi động từ cuối năm 2023. Ở cả mảng nhà đất thổ cư và chung cư tại các quận Nam Từ Liêm, Hà Đông, Gia Lâm, Long Biên. Đây là các quận không quá xa trung tâm, có thể đi lại dễ dàng. Xu hướng này dự báo sẽ tiếp tục “tăng nhiệt” trong năm 2024.

Thời gian qua, chi phí đất, chi phí xây dựng tăng cũng như hạ tầng phát triển, chất lượng được cải thiện nên phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục tăng giá. Cùng với đó, việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp diễn, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao. Chính vì vậy, dù lãi suất giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ căn hộ không cao.

Trên thực tế, nhiều người mua nhà ở thực đã chuyển hướng sang mua các căn hộ thứ cấp để có đảm bảo về yếu tố pháp lý.

Khảo sát mới đây của OneHousing cho thấy, 63% người có nhu cầu mua bất động sản năm 2024 cho biết quan tâm tới đất nền, căn hộ chung cư và nhà đất thổ cư. Trong đó đáng chú ý là khu vực ngoài trung tâm có giao dịch chuyển nhượng nhà ở mạnh nhất bởi lợi thế về giá khi thấp hơn khu vực nội thành và cũng phù hợp với khả năng chi trả của người mua. Các giao dịch nhà đất thổ cư tập trung vào các căn có diện tích từ 30-100 m2, có độ rộng đường trước nhà từ dưới 2m cho đến 3,5 m.

Tương tự, thị trường chuyển nhượng chung cư cũng diễn ra tại nhiều dự án, trong đó, chiếm tỷ trọng lớn là các dự án đại đô thị, nằm ngoài trung tâm thành phố.

Trong bối cảnh nhà ở sơ cấp giá tăng mạnh bởi nguồn cung khan hiếm và việc mua bán, chuyển nhượng cũng gặp nhiều khó khăn hơn nên việc chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp trở thành lựa chọn của nhiều người mua nhà.

Chị Đào (quê Hà Nam) vừa “chốt” được một căn chung cư thứ cấp tại quận Nam Từ Liêm cho biết, chị đã tìm hiểu từ đầu tháng 2 đến nay. Chị chia sẻ, nếu mua nhà chung cư sơ cấp, chị cũng được hưởng một số chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư như chỉ phải đóng cọc 50 triệu đồng, khi nào dự án xong phần móng sẽ tiếp tục đóng 10%, được đóng tiền theo tiến độ dự án. Tuy nhiên, trong trường hợp chị cần tiền, muốn bán nhà thì sẽ gặp nhiều khó khăn bởi các dự án sơ cấp, nguồn cung nhiều, chủ đầu tư cũng có quỹ căn nhất định việc tìm khách mua lại cũng khó khăn và thủ tục sang nhượng cũng rất phức tạp.

Chính vì vậy, chị Đào đã quyết định chọn mua căn hộ thứ cấp. Với căn nhà 55 m2 có giá 2,5 tỷ đồng, vốn ban đầu chị có 1,5 tỷ đồng, chị chấp nhận vay mượn từ người thân, và sau đó làm thủ tục vay vốn từ ngân hàng. Ngân hàng cũng sẵn sàng giải ngân cho chị bởi căn hộ chị mua đã có sổ hồng và nằm trong dự án đã đi vào hoạt động ổn định. Chưa kể dự án đã vận hành có tính ổn định, tiện ích nội khu, cảnh quan cũng như căn hộ đã được thiết kế nên rất phù hợp với nhu cầu để ở, thủ tục pháp lý rõ ràng. Muốn bán, sang tên cũng khá nhanh gọn. Trong trường hợp không sử dụng đến, chị Đào có thể cho thuê để tạo dòng tiền.

"Thị trường căn hộ thứ cấp vẫn rất "đắt khách" bởi nhu cầu mua ở thực hoặc đầu tư cho thuê vẫn rất lớn. Nhiều nhà đầu tư trước đây "săn" đất nền phân lô, bất động sản nghỉ dưỡng... hiện đang chuyển về phân khúc an toàn hơn, dễ thanh khoản và tạo dòng tiền như căn hộ thứ cấp. Đặc biệt là chung cư gần văn phòng hay trường học", chị Yến - môi giới chuyên làm chuyển nhượng căn hộ chung cư trên địa bàn Hà Nội cho biết.

Trong bối cảnh nhà sơ cấp tăng giá mạnh do nguồn cung khan hiếm, việc mua bán chuyển nhượng các sản phẩm thứ cấp đang là lựa chọn của nhiều người mua nhà.

Đối với bất động sản thổ cư, loại hình này cũng được đánh giá cao bởi có tính ổn định, mặt bằng giá hấp dẫn và có nhiều lợi thế trong kinh doanh.

Số liệu của One Housing cho thấy, mặt bằng giá ở mức thấp cộng với mức tăng giá thấp hơn so với thị trường sơ cấp nên năm 2023, mặc dù thị trường trầm lắng nhưng căn hộ dự án chuyển nhượng vẫn tăng từ 3-5%.

Xu hướng còn tiếp diễn

Theo các chuyên gia, thị trường nhà ở thứ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì ổn định nhờ mức giá hấp dẫn. Đặc biệt tại các quận huyện ngoài khu vực nội đô sẽ ngày càng thu hút người mua bởi mức giá thấp hơn khu vực trung tâm nhưng lại sở hữu hạ tầng, cảnh quan hiện đại, nhiều tiện ích, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Và xu hướng này sẽ tiếp tục diễn ra trong năm 2024, bởi nguồn cung bất động sản chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt và có thể giá vẫn tiếp tục tăng cao.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội việc hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao thì cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực sẽ nằm ở thị trường thứ cấp. Bà Hằng cho rằng, thị trường thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua với nhiều lựa chọn và khả năng chi trả của người mua.

Bên cạnh đó, điểm sáng đáng chú ý của thị trường thứ cấp là yếu tố pháp lý chắc chắn của sản phẩm. Bởi đa số các dự án đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, trong khi đó, ở thị trường sơ cấp, khá nhiều dự án đang gặp trở ngại về vấn đề này.

Theo các chuyên gia, với các nhà đầu tư không sử dụng “đòn bẩy” tài chính, có dòng tiền ổn định thì việc bỏ ra số tiền từ 1,7-3 tỷ đồng để mua lại 1 căn hộ thứ cấp sau đó cho thuê lại, thì mức lợi nhuận sẽ cao hơn nhiều lần so với gửi ngân hàng và cũng ít rủi ro hơn các kênh đầu tư khác như chứng khoán…

Về đầu tư nhà ở thứ cấp, các chuyên gia cũng khuyến cáo, nhà đầu tư cần xem xét kỹ vấn đề pháp lý, bởi không ít dự án dù đã đưa vào sử dụng nhưng có thể do sai phạm trong thiết kế xây dựng hay gặp trục trặc về những vấn đề pháp lý khác mà chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành thủ tục để cấp sổ đỏ…

Bên cạnh đó, nếu nhà đầu tư mua lại bằng hình thức viết tay sẽ có thể gặp rủi ro hoặc phải mất các khoản phí “không tên” trong quá trình thay đổi chủ sỏ hữu trong hợp đồng mua bán trước đây.

Ngoài ra, nếu thẳng thắn nhìn nhận, thị trường thứ cấp sẽ phục thuộc vào việc điều chỉnh lãi suất trong thời gian tới. Nếu lãi suất cho vay của ngân hàng lên tới 14-15% sẽ buộc người mua nhà phải cân nhắc kỹ lưỡng. Còn lãi suất thấp hơn ở mức 10-12% thì thị trường bất động sản sẽ bắt đầu hấp dẫn hơn và tăng tính thanh khoản. Thị trường thứ cấp sẽ rất thú vị trong khoảng 12 tháng tới.

Sau giai đoạn này, tình trạng nguồn cung mới có thể thay đổi nhờ có nhiều dự án mới ra mắt, giá các dự án thứ cấp có thể trở lại trạng thái ổn định hơn. Cùng với đó, việc một số luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sẽ tác động tích cực hơn tới thị trường.

Điều này cũng được chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đánh giá trong dài hạn, trường hợp nếu các rủi ro và thách thức không được khắc phục thì xu hướng giảm giá sẽ còn tiếp tục. Bên cạnh đó, khi các chủ đầu tư đẩy mạnh kích cầu với nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn, mức chiết khấu sâu… sẽ giúp giá bán nhà sơ cấp sẽ “mềm” hơn. Điều này sẽ gây khó khăn với các nhà đầu tư thứ cấp. Nếu điều này xảy ra sẽ dẫn đến “độ vênh” về giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ tiếp tục tăng lên. Vì vậy, nhà đầu tư cần hết sức cân nhắc và lựa chọn thời điểm xuống tiền phù hợp./.