Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp

Thị trường bất động sản có nhiều biến động

Năm 2023, kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đã đối mặt với rất nhiều khó khăn, thách thức. Riêng đối với thị trường bất động sản, gam màu xám của sự trầm lắng, khó khăn đã bao trùm từ sau dịch bệnh Covid-19 và đặc biệt từ giữa năm 2022 trở đi.

Các doanh nghiệp bất động sản phải đối diện chủ yếu với 3 nhóm điểm nghẽn lớn nhất về cơ sở pháp lý, nguồn vốn và quy trình, trình tự thủ tục. Số lượng doanh nghiệp phá sản, giải thể, dừng hoạt động tăng lên, đi ngược với sự thụt lùi trong số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới năm 2023.

Trong bối cảnh đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt, sát sao chỉ đạo triển khai đồng bộ nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết: "Với tinh thần đồng hành, sát cánh cùng doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tập trung đề xuất nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Các vấn đề khó khăn, vướng mắc khác đã được các bộ, ngành, Chính phủ tiếp thu và cơ bản được đưa vào sửa đổi trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, hoạt động tham gia góp ý sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật của VNREA được lãnh đạo Chính phủ, Quốc hội đánh giá cao".

Hiệp hội cũng tiếp tục tập trung góp ý sửa đổi cơ chế chính sách tới các cấp thẩm quyền, các vấn đề về việc xây dựng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường bất động sản. Đặc biệt là về cơ chế, chính sách, tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, quy trình, trình tự, thủ tục triển khai đầu tư dự án khu nhà ở và khu đô thị.

Trước thực tế thị trường bất động sản được đánh giá đã vượt qua "cơn bĩ cực" và có sự cải thiện nhưng dự báo vẫn còn đối diện khó khăn trong năm nay, Hội nghị chính là không gian chia sẻ, lắng nghe, nắm bắt tâm tư, nguyện vọng và vướng mắc, khó khăn của các Hội viên để tiếp tục có kiến nghị, đề xuất phù hợp, kịp thời lên các cơ quan quản lý nhà nước nhằm tháo gỡ nút thắt cho thị trường, hướng đến kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh cho doanh nghiệp.

Tháo gỡ khó khăn cho thị trường, tạo "sức bật" cho nền kinh tế

Theo TS. Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam: "Tháo gỡ cho thị trường bất động sản để nền kinh tế có thể bật lên là 1 giải pháp quan trọng".

Ông Lộc cũng cho biết, VNREA là một trong những hiệp hội có hoạt động sôi nổi nhất, có đóng góp tích cực đối với việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, có nhiều kiến nghị, góp ý với Quốc hội, Chính phủ. 

Bất động sản là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế quốc dân, nên có thể nói rằng Hiệp hội đã có trách nhiệm cao không chỉ với thị trường bất động sản mà còn cả nền kinh tế.

Nền kinh tế vừa bước qua quý I, chỉ số kinh tế vĩ mô được cải thiện nhưng vẫn còn nhiều lo lắng để có thể tăng tốc thời gian tới. Trong khi đó các động lực tăng trưởng đang suy yếu. Vừa qua chúng ta dựa nhiều vào FDI, xuất khẩu, đầu tư công nhưng những động lực này đang có xu hướng suy giảm. Tăng đầu tư công không phải là động lực dài hạn cho tương lai. Đầu tư nước ngoài thì chúng ta lại ít có dự án lớn về công nghệ cao. Xuất khẩu tăng trưởng nhưng không cao, còn khu vực tư nhân trong nước đang suy yếu.

Theo đó, việc tháo gỡ cho thị trường bất động sản để nền kinh tế có thể bật lên là 1 giải pháp quan trọng. Vì tăng trưởng trong bất động sản liên quan đến cả chuỗi cung ứng, bất động sản tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh là nơi ở người dân, là nền tảng cho sản xuất, là cuộc sống của người dân… tạo ra tăng trưởng cho các lĩnh vực kinh tế khác. Trong thời gian tới, cần dồn lực khôi phục thị trường bất động sản. 

Thị trường hiện nay gắn liền với những từ khóa nổi bật: “Vướng và chậm, khó và bí”. Cụ thể là vướng phát lý, chậm thủ tục dự án, khó nguồn vốn và bí về thanh khoản.

"Kể cả khi các luật đã được thông qua bắt đầu có hiệu lực, tôi cho rằng, thị trường vẫn cần thời gian để thích nghi và còn rất khó khăn ở giai đoạn tới.

Để giải quyết đồng bộ các vấn đề thì có rất nhiều việc chúng ta phải làm. Đã có 20 chính sách mới đã được triển khai, song việc thực thi trong thực tế cũng không đơn giản. Ngay cả việc định giá, dù có ra luật thì triển khai vẫn khó khăn, không hề dễ dàng. Do vậy, rất cần Hiệp hội bất động sản chung tay, sâu sát với các doanh nghiệp để nắm bắt tình hình và có những kiến nghị, hỗ trợ kịp thời cho các doanh nghiệp và thị trường bất động sản. 

Tôi cho rằng, Hiệp hội cần chỉ ra các điểm khó khăn cụ thể, các điểm bất cập cụ thể trong chính sách thì mới gỡ khó được cho doanh nghiệp. Chúng ta không kiến nghị hay bàn luận các vấn đề chung chung nữa mà cần đi vào chi tiết", TS. Lộc nói.

Cấu trúc của thị trường bất động sản cần được định hình lại 

PGS.TS. Trần Đình Thiên chia sẻ, năm 2023 thực sự là một năm “sôi động” của thị trường bất động sản theo hướng "đốt ruột đốt gan" chúng ta chứ không phải sôi động phát triển.

Xét theo lĩnh vực, kinh tế mặc dù tốt hơn nhưng thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đã yếu, trong khi đó, chính sách tháo gỡ rất chậm và triển vọng mới lại chưa thực sự rõ ràng.

Thứ nhất, Luật Đất đai mới có rất nhiều điểm tích cực nhưng việc tận dụng như thế nào mới là điểm đáng quan tâm. Điểm mới chưa đảm bảo đầy đủ lại gây ra xung đột, gây ra rủi ro mới. Đặc biệt, những điểm mấu chốt mà Luật Đất đai kỳ vọng sửa thì lại chưa làm được.

Thứ hai, vấn đề liên quan đến vốn là cách tiếp cận vốn: Lãi suất quá cao, thời hạn cho vay đang làm yếu mòn doanh nghiệp. Phân định chức năng của các thị trường tài chính giữa Nhà nước, doanh nghiệp, ngân hàng vẫn chưa hài hoà với nhau.

Thứ ba, liên quan đến nhà ở xã hội. Cần có cách tiếp cận mới về tín dụng, ưu đãi tín dụng với phát triển nhà ở xã hội, trong đó, cần một đề án mới gắn vốn tín dụng với nhà ở xã hội.

PGS.TS. Trần Đình Thiên Thiên cho rằng, Hiệp hội phải có cách đặt vấn đề thúc đẩy Bộ Xây dựng giải quyết vấn đề vốn cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.

"Thị trường bất động sản tương lai vẫn có những điểm sáng. Thị trường đang ở giai đoạn thay đổi, định hình lại theo hướng bền vững hơn. Hiệp hội nên tổ chức các Diễn đàn, Hội nghị giúp thị trường, doanh nghiệp định hình lại cấu trúc phát triển. Đó là xu hướng đô thị gắn với các khu công nghiệp; với bất động sản công nghiệp chính là khu công nghiệp sinh thái tuần hoàn…", PGS.TS. Trần Đình Thiên kết luận.

Tháo nút thắt về vấn đề cải tạo chung cư cũ

Tại Hội nghị, bà Tô Thị Hạnh - Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội đã có những phát biểu về vấn đề cải tạo chung cư cũ. Theo đó, trên cơ sở thực tiễn, Hiệp hội đã tham gia sâu vào góp ý quy định liên quan đến vấn đề cải tạo chung cư cũ. Có thể nói rằng, 20 năm qua làm về lĩnh vực này, doanh nghiệp đã rất vất vả.

Dự thảo Luật Nhà ở ban đầu đưa 1 chương về cải tạo chung cư cũ nhưng rất sơ sài, nếu như vậy thì 10 - 20 năm nữa cũng vẫn "dậm chân tại chỗ".

Đến nay chúng tôi thấy rằng tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, nhất là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, do gặp rất nhiều vướng mắc.

Được biết có quan điểm nhận định cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ là lợi ích của sở hữu tư nhân liên quan đến doanh nghiệp, nhưng thực tế không phải như vậy mà làm cải tạo chung cư cũ thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội, do còn liên quan đến lợi ích của người dân đang sinh sống trong chung cư cũ nên cần phải có cơ chế hợp lý. 

"Chúng ta đã biết người dân luôn đòi hệ số cao, còn doanh nghiệp làm lại bị hạn chế về quy hoạch phát triển. Hai nút thắt như vậy khiến doanh nghiệp không thể cân đối trong việc thu hồi vốn, chính quyền lại không thể hiện được vai trò" bà Hạnh nói.

Cải tạo chung cư cũ giống như triển khai một loại hình nhà ở xã hội đặc biệt, cần hài hòa lợi ích giữa các bên với vai trò dẫn dắt, cầm cân nảy mực của Nhà nước để tạo cơ chế cho doanh nghiệp và người dân. Vậy nhưng Luật Nhà ở vừa ban hành không quy định rõ, Nghị định 69 và 101 cũng vậy. Như vậy thì muôn thuở sẽ không thực hiện được việc cải tạo chung cư cũ.

"Hiện nay, Hiệp hội góp ý về Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, chúng tôi đã góp ý về vấn đề này. Nhưng nếu tới đây không đề cập đến vấn đề quy định xử lý chuyển tiếp thì sẽ xảy ra nhiều khiếu kiện, khiếu nại trong cải tạo chung cư cũ. Chúng tôi sẽ cùng Hiệp hội tiếp tục tham gia sâu sắc hơn để xây dựng Nghị định cùng Bộ Xây dựng", bà Hạnh nhấn mạnh

Hiệp hội nỗ lực đẩy mạnh các hoạt động trong năm 2024

Về định hướng chung hoạt động trong năm 2024, ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, Hiệp hội sẽ tiếp tục bám sát chỉ đạo của Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và của Chính phủ, Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ để thực hiện chương trình hành động hiệu quả, đúng nhiệm vụ và tiết kiệm trong điều kiện khó khăn chung của thị trường bất động sản và doanh nghiệp. Tổ chức thực hiện đúng Điều lệ Hiệp hội và hệ thống Quy chế của Hiệp hội vì hội viên.

Về công tác hội viên, theo nguyên tắc lấy chất lượng lên hàng đầu bằng cách tích cực quan tâm, hỗ trợ doanh nghiệp để hội viên tin tưởng và gắn bó bền vững với Hiệp hội. Đưa công nghệ vào công tác hội viên. Kết nạp thêm khoảng 30 hội viên.

Bên cạnh đó, phối hợp chính quyền địa phương để thành lập 1 - 2 Hiệp hội hoặc Chi hội Bất động sản tại địa phương. Kiện toàn Hiệp hội Bất động sản Đà Nẵng.

Bổ sung 01 Phó Tổng thư ký theo Nghị quyết Ban Thường vụ, Ban Chấp hành ngày 25/11/2023. Hoàn thành việc sửa đổi các Quy chế của các đơn vị thuộc, trực thuộc Hiệp hội theo Điều lệ Hiệp hội và theo Quyết định 846/QĐ-BNV. Kiện toàn Hội đồng chuyên gia của Hiệp hội…

Cho thôi chức danh lãnh đạo Hiệp hội, các đồng chí trong BCH, BTV không có thời gian, điều kiện tham gia công tác Hiệp hội; và bổ sung các đồng chí nhiệt tình, có điều kiện tham gia hoạt động của Hiệp hội. Văn phòng Hiệp hội đề xuất và thực hiện theo quy trình.

Cùng với đó, trong năm 2024, Hiệp hội sẽ tiếp tục đẩy mạnh hoạt động tư vấn, giám định, phản biện xã hội trong lĩnh vực bất động sản, những vấn đề thực tế đã nảy sinh mà pháp luật chưa điều tiết nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn đang tạo rào cản làm trì trệ hoạt động kinh tế xã hội. Kiến nghị với Quốc hội, Chính phủ và các Bộ ngành về các văn bản quy phạm pháp luật khác liên quan đến hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam.

Tại Hội nghị, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tập trung đề xuất nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Các vấn đề khó khăn, vướng mắc khác đã được các bộ, ngành, Chính phủ tiếp thu và cơ bản được đưa vào sửa đổi trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, hoạt động tham gia góp ý sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật của VNREA được lãnh đạo Chính phủ, Quốc hội đánh giá cao.

Hiệp hội cũng tiếp tục tập trung góp ý sửa đổi cơ chế chính sách tới các cấp thẩm quyền, các vấn đề về việc xây dựng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường bất động sản. Đặc biệt là về cơ chế, chính sách, tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, quy trình, trình tự, thủ tục triển khai đầu tư dự án khu nhà ở và khu đô thị.

Bên cạnh đó, sự kiện gặp mặt Hội viên thường niên cũng là cơ hội gặp gỡ, giao lưu để tăng cường sự thấu hiểu, gắn kết giữa lãnh đạo Hiệp hội và các doanh nghiệp hội viên, thành viên VNREA; đồng thời trao đổi kinh nghiệm, tìm kiếm các cơ hội đầu tư kinh doanh giữa các doanh nghiệp với nhau để cùng hướng tới một mục tiêu phát triển, hùng cường./.