Chuyên gia dự báo điểm đảo chiều của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang cho thấy tín hiệu đảo chiều rõ nét hơn khi các chính sách hỗ trợ bắt đầu phát huy tác dụng. Tại thị trường TP.HCM, dữ liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá bán căn hộ có dấu hiệu đi ngang, thậm chí giảm trong năm 2023 ở một số khu vực trọng điểm. 

Cụ thể, thống kê biến động lịch sử rao bán từ năm 2022 đến nay của Batdongsan.com cho thấy, giá chung cư tại TP. Thủ Đức trong năm qua trung bình đạt 42 triệu đồng/m2, giảm 16,5% so với năm 2022 trước đó, quận Tân Phú là 39 triệu đồng/m2, tương đương giảm 20,4%; quận Bình Tân đạt 43,9 triệu đồng/m2, giảm 14,6%,...

Hay trong báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho biết, giá thứ cấp căn hộ tại TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2023 giảm trung bình từ 4-6%, giá sơ cấp ít biến động hơn nhưng cũng giảm 4,6%. Trong khi đó, thống kê của Bộ Xây dựng chỉ ra, trong quý III/2023, giá thứ cấp căn hộ ở một số khu vực tại TP.HCM có xu hướng giảm nhẹ từ 2-3% so với quý trước đó.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, đà phục hồi của thị trường căn hộ có thể diễn ra từ nửa cuối năm 2024 và đi theo mô hình chữ U, bắt đầu từ phân khúc có nhu cầu ở thực, thanh khoản cao, mang lại dòng tiền ổn định như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp, bình dân. Tương tự, nguồn cung thứ cấp nếu muốn có giao dịch cũng phải trong khoảng giá người mua có thể chấp nhận được.

Tại thị trường Hà Nội cũng ghi nhận những diễn biến đáng chú ý. Trong đó, phân khúc chung cư vẫn giữ được xu hướng tăng trong thời gian dài, nhưng nhà liền thổ - phân khúc đã diễn ra một khoảng thời gian cắt lỗ dài trong cả năm 2023 tại thị trường thứ cấp, trước khi giảm dần những tháng cuối năm. Tính đến quý IV/2023, giá bán thứ cấp trung bình bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đạt gần 157 triệu đồng/m2, tương đương với mức giảm 5% theo năm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản năm 2023 đã xuất hiện các động thái tích cực, tương đồng với thời điểm đảo chiều của chu kỳ trước. Chẳng hạn, trong chu kỳ từ 2008-2012, tồn kho bất động sản liên tục tăng và tín hiệu đảo chiều xuất hiện kể từ năm 2013 khi tín dụng được nới lỏng, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được tung ra, cùng với đó Luật Đất đai 2013 được thông qua để hỗ trợ thị trường địa ốc.

Ông Quốc Anh dự báo, điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý II/2024, sau đó bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: Thăm dò, cùng cố, khởi sắc và ổn định.

Thị trường địa ốc đang tiếp cận “điểm đảo chiều”

Tương tự, chuyên gia pháp lý bất động sản Dương Minh Thông - Giám đốc Công ty Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh cũng cho rằng, thị trường địa ốc hiện tại đang tiếp cận “điểm đảo chiều”. Theo đó, bên cạnh câu chuyện vĩ mô được cải thiện, hành lang pháp lý hoàn thiện,... thị trường còn được thúc đẩy bởi các câu chuyện mang tính thời điểm rõ như giá vàng tăng mạnh.

Phân tích thêm về khía cạnh tâm lý, theo vị chuyên gia, những nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản, nhất là người có tuổi thường có quan điểm rằng, giá vàng tăng mạnh đồng nghĩa với việc giá bất động sản tăng theo, đây là yếu tố tâm lý quan trọng dẫn đến các kỳ vọng giá mới.

Quan sát với nhiều nhà đầu tư và trong thời gian dài, ông Thông nhận thấy, có nhiều người không quan tâm thị trường tài chính diễn biến ra sao, nhưng khi giá vàng tăng, họ cho rằng giá bất động sản cũng phải tăng song hành. Đồng thời cho biết, tâm lý thị trường đã tốt nhưng thanh khoản chỉ cải thiện từ từ và trước tiên sẽ bắt đầu ở khu vực nội đô với các sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực. Đến hiện tại, giá một số sản phẩm thuộc phân khúc này đã tăng khoảng 30%.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, chỉ số tâm lý thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2024 đã tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2024 nhờ sự cải thiện mức độ hài lòng của người tiêu dùng về tiềm năng bất động sản tăng giá, lãi suất mua nhà và các chính sách hỗ trợ thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản “ấm” dần lên kể từ đầu năm nay, các môi giới và chủ đầu tư đã sớm khởi động chiến dịch kinh doanh để không bỏ lỡ cơ hội tiếp cận với lượng lớn khách hàng tiềm năng.

Ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group cho biết, bước sang năm 2024, khách hàng có sự quan tâm nhiều hơn với thị trường vùng ven TP.HCM, đặc biệt là phân khúc nhà phố với không gian sống xanh và có giá bán hợp lý. Bên cạnh đó, khi mặt bằng lãi suất cho vay xuống thấp, nhiều người đã mạnh dạn hơn trong việc vay vốn ngân hàng để mua nhà.

Tại thị trường Hà Nội, những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như căn hộ chung cư hay mặt bằng bán lẻ nội đô, nhiều môi giới chuyên phân khúc này đã bắt tay vào việc ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Nguồn cung vẫn khan hiếm, trong khi nhu cầu gia tăng khiến giao dịch ở những phân khúc này trở nên sôi động hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, nhiều chủ đầu tư hiện nay quyết tâm đẩy hàng sớm bởi nếu đợi sang năm 2025, khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, việc thu về nguồn tiền sẽ gặp khó khăn cũng như mất thời gian hơn bởi chủ đầu tư lúc này chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, sau khi hoàn thành tất cả nghĩa vụ để bán mới được thu tiếp 25%. Vì thế, vị chuyên gia dự báo nguồn cung mới trên thị trường bất động sản sẽ sớm được cải thiện trong năm 2024 này.

Cơ hội “có 1 không 2” để gom được hàng tốt

Theo các chuyên gia, năm 2024 là thời điểm thích hợp, cơ hội “có 1 không 2” để nhà đầu tư “gom” được hàng tốt, sẵn sàng đầu tư trong thời gian 3-5 năm với kỳ vọng lợi nhuận cao. Đặc biệt, đây còn được nhận định là chân sóng cuối cho nhà đầu tư nắm bắt trong chu kỳ tăng giảm 10 năm của thị trường bất động sản.

Trước những dự báo tích cực từ thị trường, bà Nguyễn Thị Thu Uyên, Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân đến từ Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cũng từng cho biết, người mua nhà cho nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư đã nhanh chóng bắt nhịp với thị trường. Đặc biệt là với các nhà đầu tư muốn tận dụng cơ hội nguồn vốn rẻ để vay mua bất động sản.

Trong năm 2024 này, ngoài phân khúc căn hộ chung cư “dẫn sóng”, thì nhiều nhà đầu tư cho rằng đất nền cũng sẽ tiếp tục bứt phá dẫn dắt thị trường bất động sản. Sự chú ý sẽ tập trung ở nhóm sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh và dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. Kỳ vọng thị trường đất nền khởi sắc cũng kéo theo nhiều phân khúc bất động sản khác trong năm nay.

“Tọa độ” tiếp theo là phân khúc bất động sản khu công nghiệp nhờ được hưởng lợi trực tiếp từ các làn sóng đầu tư nước ngoài. Hiện nay, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn đang tăng trưởng ổn định. 

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng trong thời gian tới, khi Việt Nam được hưởng lợi từ sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu.

Nhìn chung, so với gửi tiết kiệm, chứng khoán hay vàng, bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hiệu quả và sinh lời trong dài hạn. Về lựa chọn phân khúc đầu tư còn phụ thuộc vào kiến thức cũng như “khẩu vị” của từng nhà đầu tư. Đặc biệt là trong bối cảnh thị trường ảm đạm, những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, giàu kinh nghiệm sẽ chọn “mua lúc trầm lắng, bán khi sôi động”. Do đó, không ít người sẵn tiền đã tận dụng thời điểm này để gom hàng giá tốt, săn các bất động sản có tiềm năng tăng trưởng cao. Tuy nhiên, cơ hội và thách thức đan xen, nhà đầu tư cần có chiến lược hiệu quả, tránh bị “mắc cạn” trên thị trường./.