Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sẽ gỡ vướng cho hơn 1.200 dự án bất động sản

Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra những vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp lý của thị trường bất động sản sẽ được tháo gỡ một khi Luật Đất đai 2024 và các Luật như Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025. 

Trên cả nước đã có tới hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong giai đoạn năm 2015-2020 không thể triển khai thực hiện được vì vướng mắc trong quy định tại Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với một trường hợp nhà đầu tư đang nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hợp pháp để triển khai xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này nhìn chung đã vô hiệu hóa các quy định thông thoáng ở các luật bất động sản khác.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định hiện hành cho thấy trong dự án bất động sản nếu có 1 m2 đất ở thì được làm, được chuyển đổi mục đích toàn bộ diện tích còn lại sang đất ở cho dự án, trong khi nếu không có 1 m2 nào thì sẽ không được làm. Qua đó, tình trạng nguồn cung nhà ở thương mại thiếu hụt tiếp tục xảy ra, khiến giá nhà liên tục tăng trong các năm qua.

Ở thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (ngày 1/7/2015), TP.HCM ghi nhận 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó bao gồm 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Quy hoạch đô thị 2010 và Luật Đất đai 2013.

126 dự án nhà ở thương mại còn lại bao gồm hơn 100 dự án có đất ở và đất khác chiếm 85% và hơn 20 dự án có đất khác không phải là đất ở chiếm 1%% đều không được công nhận chủ đầu tư. Nguyên nhân là do không đáp ứng điều kiện quy định nêu trên tại Điều 23 Luật Nhà ở.

Bởi vậy, việc triển khai thực thi Luật Đất đai mới và các luật liên quan, nhất là việc xây dựng Dự thảo Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình lên Quốc hội xem xét và ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm triển khai dự án nhà ở thương mại qua các thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hay đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật thì nút thắt này sẽ được gỡ. Trong đó, có khoảng 1.200 dự án bất động sản và nhà ở thương mại sẽ được tháo gỡ vướng mắc.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Dự thảo Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình lên Quốc hội cân nhắc ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm triển khai dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hay đang có quyền sử dụng đất khác theo quy định thì vướng mắc này hiện đã được tháo gỡ.

Vướng mắc tiếp theo là nhiều chủ đầu tư dự án hiện nay không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, khách mua nhà không được cấp sổ hồng vì vướng vào một số quy định của văn bản dưới luật, điển hình là ách tắc, vướng mắc trong công tác định giá đất cụ thể, phần lớn là việc áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo quy định của Nghị định 44/2014 của Chính phủ, Thông tư 36/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường.

Tính riêng TP.HCM, đã có 100 dự án với hơn 60.000 căn hộ chưa được cấp sổ vì gặp vướng mắc về định giá đất.

Theo đó, Chính phủ đã ban bố Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014 quy định về giá đất, dựa trên cơ sở tiếp thu những quy định mới về đất đai, tài chính, giá đất của Luật Đất đai (sửa đổi).

Nghị định 12 đã bổ sung thêm nhiều quy định mới có tính sát với thực tiễn và khả thi, sẽ giúp xử lý được nhiều nút thắt trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhà ở thương mại, bất động sản cho các tỉnh thành trong năm nay. Đó cũng là cơ sở thực tiễn để xây dựng Nghị định quy định về giá đất nhằm triển khai Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 1/1/2025.

Vướng mắc cuối cùng khiến công tác thực thi pháp luật gặp khó nhất là một số cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước tại các địa phương có tâm lý sợ trách nhiệm, vướng rủi ro về pháp lý nên đã đùn đẩy, né tránh, không dám kiến nghị và cũng không dám đưa ra bất kỳ quyết định gì.

Hệ thống pháp luật hiện nay đang ngày càng được hoàn thiện theo hướng đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và sát với thực tiễn hơn. Bởi vậy, việc thực thi Luật Đất đai 2024 và các luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản sẽ giúp tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản có thể phát triển theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững, đảm bảo hiệu quả, hiệu lực trong công tác quản lý nhà nước đáp ứng những yêu cầu của tình hình mới./.