Nhu cầu giao dịch “vượt đỉnh”, bất động sản Hà Nội chứng kiến đà tăng mới của chung cư

Loạt dự án chung cư Hà Nội tăng giá "không phanh"

Theo dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong 2 tháng đầu năm 2024 tăng đến 17% so với cùng kỳ năm 2023. Đặc biệt, nhiều dự án chung cư có mức tăng cao nhất của TP. Hà Nội đều vượt ngưỡng tăng 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án tăng giá mạnh có thể kể đến như Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 33%, Royal City tăng 33%, The Pride tăng 33%, Sun Grand City tăng 33%, Vinhomes West Point tăng 28% hay Chung cư Đại Thanh tăng 27%,...

Mặt bằng chung giá của căn hộ chung cư Hà Nội vẫn đang ở ngưỡng cao. Theo số liệu thống kê, trong 2 tháng đầu năm 2024 giá chung cư trung bình của một số dự án như Sun Grand City chạm mốc 107 triệu đồng/m2, Vinhomes Skylake có mức giá trung bình 73 triệu đồng/m2, Mipec Rubik 360 giá trung bình là 68 triệu đồng/m2,...

Trái ngược với Thủ đô Hà Nội, tại TP.HCM, dù giá chung cư có xu hướng tăng song mức tăng ít hơn rất nhiều, chỉ khoảng 4% so với cùng kỳ 2023. Nguyên nhân chính là do thị trường chung cư TP.HCM vẫn còn nguồn cung từ giai đoạn phát triển nóng trước đó và đã có nhiều đợt điều chỉnh trong những năm qua. Điều này khiến mặt bằng giá neo ở mức cao vì thế nên giá bán của phân khúc này hiện tại và trong thời gian tới sẽ đi ngang hoặc biến động không quá lớn.

Trong khi đó tại Hà Nội, lượng tìm mua chung cư tăng đáng kể từ quý II/2023 và đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Ở thời điểm đó, lượng người bán ra lớn đã khiến lực cầu giảm. Tuy nhiên, tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại và tháng 2/2024 đã gần quay về điểm đỉnh của tháng 8/2023. Các chuyên gia dự đoán trong thời gian sắp tới nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư sẽ vẫn tiếp tục tăng, nhất là trong bối cảnh nguồn cung căn hộ vừa túi tiền khan hiếm, số lượng người không thể mua chung cư sẽ theo đà tăng lên.

Nguyên nhân khiến chung cư Hà Nội tăng giá mạnh trong đầu năm 2024

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, sự tăng giá của chung cư Hà Nội không phải là giá ảo và đang phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu. Hiện nay tại Hà Nội, quỹ đất hạn hẹp khiến nguồn cung các dự án chung cư chưa đủ đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt khi lượng người đổ về Thủ đô học tập, làm việc gia tăng. Điều này dẫn đến hiện tượng giá tăng mạnh. Vị chuyên gia cũng dự báo, giá chung cư vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ.

Bên cạnh đó, làn sóng đầu tư từ Nam đổ ra Bắc cũng là một trong nhưng lý do khiến giá chung cư tại Hà Nội tăng mạnh. Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao tại CBRE chi nhánh Hà Nội đánh giá thời gian gần đây hồ sơ của nhà đầu tư mua chung cư ở Hà Nội đã đa dạng hơn chứ không tập trung ở một phân khúc hay loại hình nào như trước đây. 

Theo bà An đánh giá, trước đây những nhà đầu tư từ phía Bắc thường ưu tiên vào thị trường phía Nam. Tuy nhiên, cán cân đầu tư đã bắt đầu có sự dịch chuyển sau giai đoạn “sốt” vừa qua, giá chuyển nhượng chung cư tại TP.HCM đã bắt đầu chững lại, trong khi các căn hộ mới cũng neo giá rất cao. Điều này khiến những nhà đầu tư vào thị trường  TP.HCM gặp khó khăn trong việc tìm mua sản phẩm mới. Điều này cũng góp phần đưa chung cư tại Hà Nội liên tục tăng giá từ năm ngoái cho đến thời điểm này và ngày càng bám sát giá chung cư ở  TP.HCM.

Theo số liệu thống kê của CBRE, trung bình giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội cuối năm ngoái đạt 53 triệu đồng/m2, tăng gần 15% so với một năm trước đó. Trong khi đó, tại thị trường  TP. Hồ Chí Minh giá bán sơ cấp căn hộ ghi nhận đà giảm 1,7%, về mức hơn 61 triệu đồng/m2.

Thị trường thứ cấp cũng có những biến động tương tự. Tại Hà Nội, trung bình giá chuyển nhượng dao động ở mức 33 triệu đồng/m2, tăng 5%. Trong khi đó, tại  TP.HCM giá chuyển nhượng lại có xu hướng giảm 5%, còn khoảng 45 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, làn sóng dịch chuyển của nhà đầu tư một phần cũng được thúc đẩy nhờ xu hướng Bắc tiến của các doanh nghiệp. Thời gian vừa qua, thị trường phía Bắc cũng chứng kiến loạt chủ đầu tư lớn từ phía Nam đến săn tìm quỹ đất để phát triển dự án, đặc biệt là các dự án căn hộ hạng sang. Điều này cũng chứng tỏ sự quan tâm đang chuyển dịch từ khu vực phía Nam lên khu vực phía Bắc.

Giá chung cư và bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục tăng thời gian tới?

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trái ngược với phân khúc chung cư, trong năm 2023 lượng giao dịch biệt thự, liền kề của Hà Nội chỉ có 359 căn được bán, đây là con số thấp nhất kể từ năm 2014 đến nay. Theo đó, tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm 31% theo năm. Ở quý IV/2023, chỉ có 64 căn được giao dịch, giảm 67%.

Mặc dù thị trường biệt thự, liền kề có phần ảm đạm nhưng giá bán mới của phân khúc này vẫn tiếp tục tăng. Đà tăng mạnh nhất là biệt biệt thự sơ cấp, tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng mỗi m2 đất. Cùng với đó, giá liền kề và shophouse tăng 3% theo quý.

Với tình hình thị trường hiện tại, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn khuyến nghị nhà đầu tư, người mua - bán bất động sản cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường, đặc biệt là ở thời điểm lượng cầu đang sắp chạm "điểm kháng cự".

Ông cho biết thêm nếu trong thời gian tới mức độ quan tâm của thị trường với chung cư vượt đỉnh của tháng 8/2023, thì nhiều khả năng mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, trường hợp nhu cầu hạ nhiệt thì giá chung cư cũng sẽ có sự điều chỉnh cho phù hợp. Bên cạnh đó, những bộ Luật được sửa đổi sẽ áp dụng trong thời gian tới cũng là động lực để thị trường hy vọng có thể tháo gỡ khó khăn, bình ổn giá. Tuy nhiên từ nay đến khi các Luật này được áp dụng thị trường sẽ vẫn cực kì thiếu nguồn cung.

Cùng với chung cư và biệt thự, nhà liền kề những loại hình bất động sản khác cũng chứng kiến lực cầu tăng chỉ trong 2 tháng đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm 2023. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, nhà riêng có lượt tìm kiếm tăng 27%, nhà mặt phố tăng 15%, biệt thự tăng 12%, đất nền tăng 9%.

Theo nhận định của ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn, với nhiều thay đổi về Luật thời gian vừa qua, thị trường sẽ còn chứng kiến sự tăng trưởng diện rộng về giá, số lượng và chất lượng của các dự án mới trong các loại hình bất động sản. Có nhiều quy định thắt chặt điều kiện với các chủ đầu tư vì thế mà tiêu chuẩn và năng lực phát triển dự án của các chủ đầu tư cũng sẽ được nâng cao. Đặc biệt hơn cả, quyền lợi của người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản sẽ được đảm bảo hơn./.