Nhiều dự án bất động sản nhà ở xã hội “ế” do chủ đầu tư chọn sai địa điểm

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thời điểm thị trường vẫn thực thi Luật Nhà ở 2014 thì một số chủ đầu tư đã chọn sai vị trí để xây dựng nhà ở xã hội. Đa phần các chủ đầu tư chọn những vị trí xa trung tâm của tỉnh, thành phố nên không có đủ các dịch vụ, tiện ích cần thiết và hệ thống hạ tầng cơ sở cũng hết sức xuống cấp hoặc thiếu thốn. Chính những điều này đã khiến cho các dự án nhà ở xã hội được xây nhưng bán thì vẫn ế.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, đây không phải là lỗi của cơ chế chính sách mà là do chủ đầu tư đã chọn sai địa điểm để phát triển dự án ngay từ đầu. Đa phần những doanh nghiệp này đều sử dụng quỹ đất có sẵn của mình để phát triển dự án mặc dù phù hợp với quy hoạch xây dựng nhưng trên thực tế lại không phù hợp nhu cầu của người dân.

Thực trạng này sẽ được giải quyết khi Luật Nhà ở 2023 được áp dụng, bởi luật sửa đổi này đã quy định đất để phát triển nhà ở xã hội sẽ phải đảm bảo việc kết nối với hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật của từng khu vực. Bên cạnh đó, phù hợp với nhu cầu dân sinh và công việc của người mua. Ông Châu cũng cho biết quy định này được hy vọng sẽ mang tới các khu nhà ở xã hội được hình thành trong tương lai sở hữu những vị trí đẹp trên địa bàn.

Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ phải xem xét, đánh giá để phân bổ đủ quỹ đất xây nhà xã hội bao gồm cả quỹ đất phát triển dự án độc lập. Đây là quy định sẽ giúp hình thành các khu nhà ở độc lập có quy mô lớn, đầy đủ tiện ích dịch vụ đô thị. HoRea nhận xét chỉ những dự án đáp ứng được các tiêu chí này thì mới thu hút được những nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng UBND cấp tỉnh sẽ phải xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng việc bố trí quỹ đất tại các khu vực trung tâm hoặc tiếp giáp với các trung tâm thương mại. Thực tế đã có những bài học quý giá từ các dự án được thực hiện trên phạm vi cả nước. Ví dụ như dự án nhà ở xã hội tại đường Tô hiến Thành, quận 10, TP.HCM có tổng diện tích gần 3000 m2 với 114 căn hộ. Các căn hộ tại dự án này đã được mở bán, cho thuê từ năm 2013 cho 114 cán bộ, công nhân viên đang sinh sống trên địa bàn.

HoREA đánh giá, nhóm người mua được dự án này đã ăn mừng lớn vì giá bán của nhà ở xã hội tại vị trí đắc địa nhưng chỉ tương đương với các huyện ngoại thành như Củ Chi, Bình Chánh. Trong khi đó ở cả hai khu vực đều được miễn tiền sử dụng đất còn vì giá thành xây dựng thì cũng tương đương. Đây là nguyên nhân dẫn đến việc nhà ở xã hội tại các khu vực trung tâm chưa có sự công bằng. Trong khi đó nếu thành phố quyết định bán đấu giá mảnh đất trên thì số tiền thu được có thể tạo được một quỹ đất với diện tích lớn hơn so với các huyện ngoại thành, đáp ứng được yêu cầu của nhiều người trên thị trường.

Hiệp hội cho rằng mấu chốt của vấn đề vẫn là phải chọn được quỹ đất chính xác để xây dựng nhà ở xã hội kết nối với giao thông thuận tiện giúp cho người dân chuyển đến trung tâm, nơi làm việc một cách nhanh chóng. Theo nghiên cứu quãng đường di chuyển này tốt nhất không nên quá một giờ đồng hồ vì sẽ khiến mọi người cảm thấy mệt mỏi.

Hiện tại, dân số của Việt Nam là 100 triệu người thì sẽ cần 1 triệu nhà ở xã hội để đáp ứng được nhu cầu hơn. Theo như kế hoạch thực hiện thì đến năm 2030, tổng số căn hộ nhà ở xã hội được hoàn thành tại các địa phương rơi vào khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, đã phân ra cụ thể từ giai đoạn 2021 đến 2025 sẽ hoàn thành được 428.000 căn.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại việc thực hiện những dự án nhà ở xã hội đang diễn ra không đồng đều ở các địa phương trên cả nước. Bộ Xây dựng đã chỉ ra một số địa phương chưa thực hiện việc quy hoạch bố trí quỹ đất để phát triển như Hà Giang, Ninh Thuận, Lai Châu, Ninh Bình… Vì thế, cần phải có sự tham gia tích cực của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sử dụng nguồn vốn.

Tại những địa phương này không thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhưng yêu cầu của Thủ tướng chính phủ tại hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, những người đứng đầu của các bộ, ban, ngành, địa phương sẽ phải đặt mình vào vị trí của những người chưa có nhà ở để hành động cho đúng đắn.

Mặc dù việc triển khai dự án nhà ở xã hội sẽ khiến cho chủ đầu tư phải đối mặt với nhiều rủi ro, khó khăn cần giải quyết. Tuy nhiên nếu lãnh đạo địa phương quyết tâm, nâng cao trách nhiệm đối với người nghèo thì sẽ tìm được cách tháo gỡ hoàn hảo. Bằng chứng rõ ràng là một số địa phương đã làm được điều này rất tốt như Bình Dương, Đà Nẵng, Hải Phòng .

Không thể trách các doanh nghiệp chưa mặn mà với việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Vì chính quyền cần phải xem xét lại những lời mời có thuyết phục hấp dẫn chủ đầu tư không, trách nhiệm của chủ đầu tư đến đâu. Cần phải xác định rằng ngay cả khi làm nhà ở xã hội thì doanh nghiệp cũng vẫn cần lợi nhuận để vận hành bộ máy ít nhất là đủ trả lương cho nhân viên. Nếu tham gia vào dự án nhà ở xã hội rủi ro nhiều thì doanh nghiệp sẽ cảm thấy tương đối e ngại.

Nếu như muốn thực hiện các dự án nhà ở xã hội thì doanh nghiệp sẽ phải có vốn lớn lúc ban đầu. Tuy nhiên, việc tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ thì đang rất khó khăn, điều này chứng tỏ thủ tục còn rắc rối khiến cho các doanh nghiệp cũng không muốn tham gia./.