Thách thức “tăng trưởng nóng” trên thị trường bất động sản công nghiệp

Tiếp tục “dẫn dắt” thị trường

Những tháng đầu năm 2024, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận sự tăng trưởng khá tốt. Thể hiện qua mức giá cho thuê, nhu cầu tìm kiếm và giá trị chuyển nhượng các thương vụ M&A.

Theo số liệu của Cushman & Wakefield, giá thuê trung bình đất công nghiệp các vùng kinh tế trọng điểm của Việt Nam đang tăng cao. Cụ thể, giá thuê đất ở khu vực kinh tế trọng điểm miền Nam 159 USD/m2/chu kỳ thuê, còn miền Bắc đạt 112 USD/m2/chu kỳ thuê. Đồng thời, đơn vị nghiên cứu này cũng cho biết, nhu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp từ các nhà sản xuất cũng đang tăng cao.

Bên cạnh đó, báo cáo của đơn vị này cũng cho thấy, phân khúc bất động sản công nghiệp đang dẫn đầu trong các thương vụ mua bán, chuyển nhượng và sáp nhập. Trong thời gian vừa qua, đã có một số khoản đầu tư mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp của các tập đoàn đa ngành trong nước  được công bố. Điển hình như thương vụ Foxconn thuê thêm đất tại Việt Nam, tổng giá trị khoảng 100 triệu USD tại Khu công nghiệp Quang Châu và Khu công nghiệp WHA1… Ngoài các nhà đầu tư Châu Á, sự quan tâm của các quốc gia Châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

Trước đó, báo cáo thị trường năm 2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì ngôi vị đầu bảng trong suốt cả năm 2023 khi Việt Nam đang là điểm sản xuất kinh doanh mới của nhiều doanh nghiệp công nghệ, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao.

Năm 2023, cả nước có thêm 7 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, 13 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng. Cũng theo VARS, giá thuê bất động sản công nghiệp tăng khoảng 20% so với kỳ trước, trong đó khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất. Giá thuê trung bình ở khu vực này là 135 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 33% so với năm 2022. Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% so với năm 2022.

Tránh “bẫy” tăng trưởng nóng

Với những tín hiệu tăng trưởng tích cực từ các khu công nghiệp, giới chuyên gia kỳ vọng phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh và trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2024. Tuy nhiên, đi kèm với sự phát triển mạnh mẽ, phân khúc này rất dễ rơi vào “bẫy” tăng trưởng nóng khi nguồn cầu và giá bán liên tục tăng.

Theo ông Nguyễn Đình Nam - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc IPA Việt Nam, khoảng 2 năm trước khi nguồn cung đất công nghiệp còn hạn chế, trong khi nhu cầu cao đã đẩy giá đất tăng cao. Tuy nhiên trong vòng 2-5 năm tới, quỹ đất công nghiệp sẽ được mở rộng. Và nếu thị trường vẫn “ngộ nhận” cung ít cầu cao sẽ dẫn đến tình trạng giá đất tiếp tục bị đẩy lên cao, khiến các nhà đầu tư không dám “xuống tiền”, gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển sau này.

Tiếp đến, bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ phải đối mặt với bài toán chất lượng khi chỉ có những sản phẩm của nhà phát triển chuyên nghiệp mới được nâng cấp cơ sở hạ tầng để đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài. Còn tại một số khu công nghiệp tăng giá do đầu cơ, chất lượng sẽ không được cải thiện. Như vậy, giá tăng nhưng chất lượng sản phẩm không được cải thiện sẽ dẫn đến việc thị trường không thể phát triển bền vững và rất khó để thu hút dòng vốn FDI.

Bên cạnh đó, ông Nam còn cho biết, các doanh nghiệp bất động sản trong nước chủ yếu sử dụng nguồn vốn tín dụng ngân hàng để mở rộng hoạt động kinh doanh. Cho nên, nếu tiếp tục phát triển ồ ạt mà thiếu định hướng xúc tiến đầu tư rõ ràng thì rất dễ “chết yểu” trong bối cảnh cạnh tranh cao giữa các nước trong khu vực.

Đưa ra giải pháp để thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển bền vững, bà Trang Bùi cho biết, trong vòng vài năm tới, Việt Nam cần ưu tiên việc có thể thích nghi nhanh chóng và nắm bắt được những thay đổi về công nghệ và tự động hóa, tiếp tục thúc đẩy các dự án hỗ trợ cho ngành công nghiệp phụ trợ, nâng cao chất lượng và năng lực của các nhà xuất nội địa, cũng như có những hướng dẫn cụ thể cho các dự án hướng đến ESG (một bộ tiêu chuẩn lường hoạt động phát triển bền vững của một doanh nghiệp bao gồm: môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp).

Bên cạnh đó, Việt Nam còn cần cải thiện nhiều yếu tố để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư. Thứ nhất, cơ sở hạ tầng là một trong những yếu tố quan trọng nhất đối với ngành công nghiệp. Dù giá đất công nghiệp tăng nhưng tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng lại không tương ứng với mức tăng này thì quá trình phát triển cho những thay đổi đáng kể về hạ tầng vẫn diễn ra chậm chạp. Cho nên, các nhà đầu tư bắt buộc phải tìm kiếm các giải pháp thay thế khác.

Thứ hai, mức chi tiêu cơ sở hạ tầng ở Việt Nam là tương đối cao so với các nước trong khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn còn một quãng đường dài để phát triển được một hệ thống giao thông đồng bộ và xuyên suốt. Việc tiếp tục duy trì mức đầu tư này là điều cần thiết và cần chú trọng vào việc phát triển hệ thống đường cao tốc, mạng lưới tiện ích và năng lượng tái tạo.

Thứ ba, quy trình giao thương qua biên giới ở Việt Nam còn cần cải thiện. Chi phí giao dịch qua biên giới của nước ta kém cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực. Cụ thể, chi phí tuân thủ tài liệu chiếm tới 30% trong tổng phí giao dịch biên giới. Còn ở các nước phát triển như Singapore, chi phí này chỉ khoảng 10-15%.

Ngoài ra, Việt Nam còn cần phát triển một số yếu tố cơ bản cũng như nền giáo dục để cung cấp được lực lượng lao động có trình độ. Việc thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao cũng đang gây trở ngại cho các doanh nghiệp.

Giới chuyên gia dự báo, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường năm 2024. Giá thuê của phân khúc này sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Các loại hình nhà kho xây sẵn, nhà xưởng xây sẵn, logistics (kho bãi hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu) sẽ tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

Cũng từ năm 2024 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho xưởng dồi dào. Tuy nhiên, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới tạo áp lực lên mức giá cho thuê trong thời gian tới./.