Thông tin căn hộ 70-100m2 chỉ được 3 người ở được hiểu như thế nào?

Hà Nội vừa ban hành quy định xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác theo Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội ban hành ngày 27/5 xác định số người cụ thể cho các căn hộ theo cơ cấu phòng và diện tích sử dụng.

Theo đó, đối với căn hộ chung cư 1 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ từ 25-45 m2 tính 1 người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích từ trên 45-70 m2, tính 2 người; diện tích từ trên 70-100 m2, tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích từ trên 100-125 m2, tính 4 người; diện tích từ 125 m2 trở lên, tính 5 người.

Đối với nhà ở xã hội, căn hộ một phòng có diện tích sử dụng từ 25-45 m2 sẽ được tính cho 1 người; căn hộ hai đến ba phòng có diện tích từ trên 40-55 m² sẽ được tính cho 2 người; căn hộ có diện tích trên 55-70 m² sẽ được tính cho 3 người; và căn hộ có diện tích trên 70-77 m² sẽ được tính cho 4 người.

Một quy chuẩn kỹ thuật phục vụ quy hoạch

Theo TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, Quyết định số 34 quy định chi tiêu dân số với chung cư của UBND TP. Hà Nội là một quy chuẩn kỹ thuật để phục vụ cho quy hoạch. Dựa vào quy định này, địa phương sẽ tính toán được quy mô dân số sao cho hợp lý.

Thực tế hiện nay, các khu dân cư ở Hà Nội gia tăng dân số rất nhanh nhưng lại tính quy mô dân số thấp hơn so với thực tiễn. Bởi vì, khi người dân đã có căn hộ thì họ có quyền đăng ký bổ sung nhân khẩu hoặc tạm trú cho những người thân trong gia đình. Cho nên, với quy định này, TP. Hà Nội sẽ tính toán quy mô dân số hợp lý, tránh có sự chênh lệch quá lớn.

“Quy định này một quy chuẩn kỹ thuật để phục vụ cho quy hoạch, chứ không phải dùng để kiểm soát dân số. Tuy nhiên, cùng với quy chuẩn này, chúng ta nên rà soát lại dân số trong thực tiễn và tính toán lại quy mô dân số một cách hợp lý, tránh có sự chênh lệch quá lớn sẽ ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật”, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Tương tự, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, Quyết định 34 được ban hành nhằm đưa ra quy định và hướng dẫn cách tính chỉ tiêu dân số đối với các loại hình bất động sản trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết và phương án kiến trúc công trình. Mục tiêu của quyết định này là dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác và không áp dụng cho giai đoạn vận hành.

Do đó, Quyết định 34 không phải là cơ sở để giới hạn số người được ở trong các căn hộ chung cư hay công trình lưu trú, như việc quy định căn hộ chung cư diện tích 70-100m2 chỉ được ở tối đa 3 người.

Ông Đỉnh cũng nhấn mạnh, trong công tác lập quy hoạch và thiết kế các dự án, chỉ tiêu dân số là một yếu tố quan trọng và then chốt. Chỉ tiêu này giúp xác định các yêu cầu về bố trí hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Do đó, việc dự báo chính xác chỉ tiêu dân số của đồ án quy hoạch là rất cần thiết để đảm bảo bố trí đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tránh tình trạng quá tải hạ tầng do dân số thực tế cao hơn nhiều so với dự báo, dẫn đến các vấn đề như tắc đường, ô nhiễm, thiếu trường học, bệnh viện, điện, và nước sinh hoạt.

Quy định này góp phần khiến giá căn hộ cao hơn?

Anh Phạm Tiến Đạt - Giám đốc một đơn vị phân phối nhà chung cư cho biết, quy định này ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Giá bán căn hộ có thể tiếp tục bị đẩy lên cao. Điều này không chỉ làm mất cân bằng thị trường mà còn khiến nhiều người khó có thể sở hữu một căn hộ phù hợp với khả năng tài chính của họ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, việc Hà Nội đặt chỉ tiêu diện tích sống cao buộc các chủ đầu tư phải xây dựng căn hộ rộng, làm tăng giá thành, đặc biệt là ở các khu vực nội đô có quỹ đất hạn chế. Trong bối cảnh giá căn hộ đã cao, điều này sẽ làm cho một bộ phận lớn dân cư không đủ khả năng mua nhà.

Số người thực tế sống trong mỗi căn hộ thường vượt quá chỉ tiêu quy hoạch, dẫn đến nguy cơ quá tải hạ tầng như đường sá, trường học... Do đó, thành phố cần tính toán tỷ lệ tăng dân số để nâng cấp chất lượng hạ tầng, đảm bảo hạ tầng đáp ứng được khi dân số tăng.

“Ở Thái Lan và Singapore, có những căn hộ chỉ 15-23 m2 dành cho người độc thân, không có bếp riêng nhưng có khu sinh hoạt và giải trí chung trong tòa nhà. Việt Nam cũng có thể phát triển loại hình căn hộ này để phục vụ người độc thân. Ngoài ra, những căn hộ nhà xã hội nên tăng chỉ tiêu số người hoặc giảm diện tích để phù hợp với nhóm thu nhập thấp”, ông Đính cho biết.

Liên quan đến Quyết định 34, mới đây, lãnh đạo Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội cho biết, quyết định này được xây dựng dựa trên tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng của Bộ Xây dựng, điều tra dân số năm 2019 và dân số hiện tại của thành phố, hơn 8,5 triệu người. Mục tiêu là kiểm soát dân số theo chỉ tiêu đã xác định và thống nhất toàn bộ quy trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng và dự án đầu tư xây dựng.

Về mặt quản lý nhà nước, văn bản này giúp các khu vực đô thị cân đối được hạ tầng kỹ thuật, đường sá, giao thông, và hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, từ đó quản lý đô thị tốt hơn và tránh quá tải. "Đây là phương pháp linh hoạt để tính toán dân số phù hợp với hạ tầng, tạo điều kiện cho chủ đầu tư khi xây dựng dự án. Quy định này không cấm người dân sống vượt quá chỉ tiêu trong căn hộ," lãnh đạo Sở cho biết./.