“Điểm nghẽn” về pháp lý

Những quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã trở thành cơ sở pháp lý quan trọng thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản. Tuy nhiên, thực tế, những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản đã phát sinh nhiều vấn đề bất cập.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước), đang là “rào cản” đối với các chủ đầu tư chuyển nhượng dự án trong trường hợp đang gặp khó khăn về tài chính.

“Điều này có thể dẫn đến các trường hợp chuyển nhượng dự án “biến tướng” thông qua chuyển nhượng cổ phần làm thay đổi cổ đông (đổi chủ) hoặc mua bán công ty, thực chất là nhằm để chuyển nhượng dự án”, ông Châu nhấn mạnh.

Không chỉ đối với các thương vụ M&A trong nước mà việc thu hút dòng vốn đầu tư từ nước ngoài sang Việt Nam (FDI) cũng đang gặp nhiều khó khăn từ các đạo luật. Do đó, việc các doanh nghiệp trong nước mong muốn tìm kiếm đối tác là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để chuyển nhượng dự án lại gặp nhiều rào cản.

Cụ thể, tại khoản 1, Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có đề cập về việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi muốn nhận chuyển nhượng dự án bất động sản hình thành trong tương lai gặp nhiều khó khăn. Bởi theo quy định này, số tiền mà khách hàng thanh toán cho bên bán (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) là không được quá 50% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.

Điều này cũng được quy định tại khoản 1, Điều 25, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội mới đây. Do đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gặp phải sự lúng túng khi muốn nhận chuyển nhượng dự án mà không biết mình có vi phạm trong trường hợp này hay không?

Theo đó, nhiều ý kiến cho rằng, đây là một quy định chưa bình đẳng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi phát triển dự án bất động sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam. Thậm chí, điều này còn gián tiếp kìm hãm hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, trong khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lại có tiềm lực về tài chính và công nghệ để phát triển dự án.

Từ đó, cần phải sửa đổi khoản 1, Điều 25, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng, nếu ấn định tỷ lệ thanh toán tối đa là 50% hoặc 70%, thì phải áp dụng chung cho cả doanh nghiệp trong nước lẫn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Nhìn lại, trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản tại các địa phương gặp khó khăn trong triển khai thực hiện và không ít dự án phải dừng thi công. Vướng mắc chủ yếu liên quan đến những vấn đề như: phát triển nhà ở xã hội, quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá đất, quy hoạch chi tiết không phù hợp với quy hoạch chung, thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch chung...

Liên quan đến pháp luật về đầu tư cũng phát sinh nhiều khó khăn trong việc thẩm định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án. Hay như việc không cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất khác nhưng không phải đất ở... Ngoài ra, có không ít dự án bị tắc do chủ đầu tư không thu xếp được nguồn vốn. Đó là những điều kiện cần để hoạt động M&A trở nên sôi động.

Cần khơi thông hoạt động M&A bất động sản

Nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực, hoặc không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng dự án, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất, thay vì thu hồi và thực hiện các thủ tục từ đầu, các quy định tại khoản 1, Điều 39, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thể hiện khá chặt chẽ.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản chia sẻ, nếu so với cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011 - 2013, giá chào bán các thương vụ vẫn đang cao. Một số chủ đầu tư rất khó khăn, nhưng vẫn đang cố gắng cầm cự được nên họ không phải bán tháo. Do đó, giữa người bán và người mua đều trong trạng thái giằng co.

Thứ hai là số lượng dự án đủ điều kiện sẵn sàng giao dịch được rất ít. Chính vì vậy, số lượng các thương vụ thành công với quy mô vài chục triệu USD đến 300 triệu USD chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Vị chuyên gia này dự báo, trong nửa đầu năm 2024, thị trường M&A bất động sản mới sôi động lên.

Thời gian gần đây, thị trường M&A cũng chứng kiến một số thương vụ đáng chú ý. Có thể kể đến như Gamuda Land mua lại dự án từ CTCP Địa ốc Tâm Lực tại TP. Thủ Đức; Saigonres Group tiếp quản dự án của Công ty TNHH Đức Nhi tại quận Tân Phú; Địa ốc First Real công bố trở thành cổ đông lớn của CTCP Thương mại - Dịch vụ Khách sạn Bạch Đằng…

Thị trường bất động sản chứng kiến nhiều thương vụ M&A đáng chú ý thời gian qua.
Thị trường bất động sản chứng kiến nhiều thương vụ M&A đáng chú ý thời gian qua.

Ngoài ra, cũng có sự xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài trong các thương vụ hợp tác như việc hợp tác chiến lược của Tập đoàn Kim Oanh và Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) và khoản đầu tư từ Tập đoàn Marubeni (Nhật Bản) vào Tập đoàn Hưng Thịnh.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho rằng, các thương vụ M&A gần đây đến từ nhà đầu tư nước ngoài, trong đó phần lớn theo hình thức góp vốn, mua cổ phần. Dự báo, trong tương lai, thị trường M&A sẽ bắt đầu phục hồi khi lạm phát và lãi suất được điều chỉnh giảm hợp lý hơn, bên cạnh các yếu tố như tình hình chính trị, pháp lý được củng cố.

“Nhìn chung thị trường M&A tại Việt Nam vẫn rất hấp dẫn trong trung và dài hạn khi nền kinh tế vẫn cho thấy tiềm năng phát triển lớn, đây là giai đoạn hợp lý để các nhà đầu tư săn được các thương vụ với giá tốt và điều khoản thuận lợi hơn”, ông Tiến chia sẻ.