Thêm trợ lực khi bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn 'uptrend'

Chung cư Hà Nội tiếp tục “sốt giá”

Theo báo cáo mới đây của Sở Xây dựng Hà Nội, kể từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn giá cũ.

Tại sự kiện báo cáo quý I/2024 vừa được diễn ra, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, mức giá giao dịch chung cư tại Hà Nội hiện nay gần như đã tiệm cận TP.HCM.

Cụ thể, trong quý I/2024, giá bán trung bình chung cư Hà Nội rơi vào khoảng 46 triệu đồng/m2, trong khi chung cư tại TP.HCM đang ở mức 48 triệu đồng/m2.

Hồi đầu năm 2018, giá rao bán chung cư tại Hà Nội chỉ khoảng 27 triệu đồng/m2, còn tại TP.HCM là khoảng 31 triệu đồng/m2. Có thể thấy, chỉ sau 6 năm (tính từ đầu năm 2024), chung cư tại Hà Nội ghi nhận tốc độ tăng giá trung bình là 70%, vượt cả TP.HCM khi chỉ tăng 55%.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, có hai nguyên nhân chính dẫn đến việc các chung cư tại Hà Nội tăng giá nhanh chóng, rơi vào cơn “sốt”.

Thứ nhất, vì nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội ngày càng hạn chế bất chấp việc đã có nhiều chính sách, giải pháp được đưa ra nhằm tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, nguồn cung mà các dự án mới gần đây đưa ra thị trường chỉ khoảng 20.000-30.000 căn hộ/năm, trong khi nhu cầu thông thường khoảng 70.000-80.000 căn hộ/năm.

Hai là nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vốn luôn cao trong bối cảnh “lực cầu” không chỉ đến từ Hà Nội hay những tỉnh thành lân cận phía Bắc, mà nhiều người từ phía Nam cũng “lội ngược” ra Thủ đô để đầu tư.

Thống kê cho thấy, tính đến thời điểm hiện tại, số lượng người quan tâm đến căn hộ chung cư Hà Nội của khách tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM trong quý I/2024 tăng tới 7,5 lần. Trong khi ở cùng khoảng thời gian, lượng người dân TP.HCM tìm kiếm chung cư tại TP.HCM chỉ tăng 2 lần.

Một lý do nữa khiến người dân TP.HCM kiên quyết “ngược dòng” ra Hà Nội để đầu tư bất động sản là do mặt bằng giá bán ổn định và mức giá thấp hơn so với TP.HCM.

Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ chung cư tại Hà Nội đang cao hơn so với TP.HCM. Cụ thể, tính từ đầu năm 2023 đến nay, lãi cho thuê chung cư Hà Nội dao động ở mức 4,1-4,9%, con số này tại TP.HCM là 3,9-4,5%. 

Trên thực tế, khi một chủ đầu tư đến từ thị trường miền Nam “Bắc tiến” ra thị trường bất động sản Hà Nội để phát triển đã khiến nhiều khách hàng trung thành của chủ đầu tư cũng “nối gót” ra Bắc đầu tư. Việc này đã thúc đẩy lực cầu chung cư Hà Nội đi vào xu hướng "uptrend".

Ngoài ra, Luật Nhà ở mới điều chỉnh quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, căn hộ 50 năm, là một cú hích giúp thị trường bất động sản Hà Nội càng được “săn đón” ở mức giá phù hợp hơn với nhu cầu thực của khách hàng.

Có thể thấy, phần lớn những căn hộ có thời hạn sử dụng 50 năm đều có giá bán thấp hơn khoảng 20% so với giá bán căn hộ sở hữu lâu dài ở cùng phân khúc và khu vực.

Đồng thời, mặt bằng lãi suất ngân hàng đã được điều chỉnh xuống rất thấp, tạo động lực để các nhà đầu tư tìm kiếm mua bất động sản. Theo một khảo sát, từ sau Tết Nguyên đán 2024, giá đất nền dự án tại quận Hà Đông (Hà Nội) tăng mạnh, thị trường khu vực này trở nên rất nhộn nhịp.

Đơn cử, tại dự án khu đô thị Thanh Hà, bỏ qua hàng loạt lùm xùm về mặt pháp lý kéo dài nhiều năm nay, thì giá bán tại khu đô thị này vẫn “nóng lên” so với thời gian trước.

Nguồn cung khan hiếm, đất nền bị “thổi giá”

Dù thị trường khá ảm đạm nhưng thời gian qua, nhiều lô đất nền tại Hà Nội vẫn bị người bán đẩy giá lên cao. Chẳng hạn, một vài lô đất nền thuộc làng Phương Trạch, gần dự án Thành phố thông minh hiện đang rất khó mua vì đa số người dân đã găm hàng, chờ thời điểm để tăng giá lên.

Hiện tại, các lô đất nền tại làng Phương Trạch được rao bán từ 150-200 triệu đồng/m2. Kể cả những lô đất trong hẻm sâu, chỉ để trống hoặc nuôi gà cũng được rao bán với giá hơn 50 triệu đồng/m2.

Lý do được nhiều người đưa ra nhất để giải thích tình trạng đất nền bị “thổi giá” là do “nguồn hàng” trên thị trường đang khan hiếm, rất ít người bán ra nên giá liên tục bị đẩy lên cao. Trong một khoảng thời gian dài, thị trường bất động sản Hà Nội không ghi nhận dự án mới, vì vậy các giao dịch chủ yếu vẫn từ dự án cũ. Các sản phẩm đa số đều là hàng chuyển nhượng hoặc “hàng tồn” được chủ đầu tư đem ra "sale khách". Tuy nhiên, giá bán vẫn bị các chủ đầu tư đẩy lên cao khiến mặt bằng giá đất nền một số dự án cũng tăng theo.

Theo dự báo, lãi suất có thể được giảm thêm, đây là động lực kích thích dòng tiền gửi ngân hàng chảy vào bất động sản. Qua đó, thị trường đất nền Hà Nội cũng có cơ hội hồi phục nhanh chóng trong năm nay.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, riêng trong quý đầu năm nay, thị trường bất động sản ghi nhận tổng 6.360 giao dịch, tăng 10% so với quý IV/2023 và cao gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. 

Riêng với phân khúc thấp tầng, đất nền ghi nhận lên đến hơn 2.500 giao dịch thành công, tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

VARS cũng cảnh báo tại nhiều khu vực đang xuất hiện tình trạng “thổi giá” đất nền vô căn cứ. Vì vậy, người dân cần lưu ý để tránh rơi vào các “cơn sốt ảo” khi thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi hoàn toàn.

Củng cố niềm tin bằng cơ sở hạ tầng

Để có thể giải quyết bài toán khan hiếm nguồn cung cho thị trường bất động sản Thủ đô, thì điểm mấu chốt là triển khai mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng giao thông. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3, Vành đai 4, Vành đai 5 chính là “cánh cửa” để thị trường nhà ở Hà Nội mở rộng hơn, thúc đẩy các dự án địa ốc phát triển và lan rộng ra vùng ven Hà Nội.

Khi cơ sở hạ tầng Hà Nội được đẩy mạnh đầu tư thì nhu cầu về nhà ở của người dân cũng sẽ “tỏa” ra các khu vực lân cận có mức giá hợp lý hơn và quỹ đất cũng được mở rộng trong bối cảnh lo ngại quỹ đất trung tâm thành phố ngày càng cạn kiệt.

Năm 2024, dự kiến thị trường sẽ có thêm 12.000 căn hộ chung cư mới (trong đó 87% nằm rải rác tại các khu vực như Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm), cung cấp 203.000 căn hộ trong giai đoạn 2024-2026.

Theo ước tính, phân khúc thấp tầng sẽ có khoảng 14.000 căn mới đến năm 2026, từ 37 dự án trên địa bàn Đông Anh, Mê Linh, Hoài Đức. Hứa hẹn sẽ cung cấp nguồn cung thấp tầng lớn cho thị trường bất động sản Hà Nội.

Có thể thấy rằng, cơ sở hạ tầng vẫn luôn có vai trò then chốt trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản nói chung và bất động sản Hà Nội nói riêng. Trên thực tế, những nơi được đầu tư cơ sở hạ tầng hoàn thiện sẽ có giá bán tăng nhanh là điều dễ hiểu.

Theo các chuyên gia, bất động sản Thủ đô sẽ bước vào giai đoạn "uptrend" với tương lai khởi sắc, khi lộ trình trong 2-3 năm tới, Hà Nội sẽ hoàn thành mục tiêu khớp nối một số tuyến đường vành đai và các dự án bất động sản quanh khu vực này được “đẩy giá” là điều tất yếu. 

Đây vừa là cơ hội vừa là thách thức đối với nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản muốn gia nhập “cuộc chơi” trước viễn cảnh các chuyên gia dự báo bất động sản Hà Nội có thể thiết lập mặt bằng giá mới trên toàn địa bàn trong thời gian tới./.