Thị trường bất động sản liệu đã qua đỉnh căng thẳng?

Đẩy mạnh nguồn cung do sức ép chi phí lãi vay

Thống kê từ Bộ Xây dựng, tại thị trường thứ cấp, nguồn cung trong quý 2/2023 có xu hướng tăng so với quý trước ở cả loại hình nhà ở và đất nền, đặc biệt, một số nhà đầu tư thứ cấp đẩy bán hàng do sức ép từ chi phí lãi vay cao.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Về nguồn cung ở các phân khúc bất động sản tiếp tục hạn chế. Cụ thể, nhà ở thương mại hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 06 tháng cuối 2022; Nhà ở xã hội hoàn thành xây dựng 04 dự án với quy mô 934 căn hộ; Dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 8 dự án với 3.385 căn…

Ông Đàm Đức Biên - Cục trưởng Cục Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) - cho biết, số lượng dự án mở bán trong 6 tháng đầu năm không nhiều, tuy nhiên thị trường bất động sản cuối quý II/2023 đã có dấu hiệu tích cực hơn khi có nhiều dự án nhà ở mới được chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai và tái khởi động, mở bán lại đối với các dự án cũ.

Những dự án căn hộ chung cư được ra mắt, mở bán chủ yếu vẫn là các dự án phân khúc trung, cao cấp trong khi nguồn cung mới đối với phân khúc căn hộ bình dân vẫn rất hạn chế.

Ngược với diễn biến trên thị trường sơ cấp, tại thị trường thứ cấp, nguồn cung thứ cấp trong quý II/2023 có xu hướng tăng so với quý trước ở cả loại hình nhà ở và đất nền. Ông Biên lý giải, do không bị ảnh hưởng nhiều bởi kỳ nghỉ lễ, đặc biệt, một số nhà đầu tư thứ cấp đẩy bán hàng do sức ép từ chi phí lãi suất vay cao.

Cụ thể, nguồn cung thứ cấp căn hộ chung cư trong quý II/2023 so với quý I/2023 tại Hà Nội tăng 15,9%, tại TP Hồ Chí Minh tăng khoảng 15,2% còn tại Đà Nẵng tăng 13,9%, cuối cùng tại Bình Dương tăng 19,6%.

Bộ Xây dựng dự báo, nguồn cung mới về nhà ở thương mại trong quý III/2023 có thể tăng nhẹ so với quý II/2023. Tuy nhiên, nguồn cung từ những dự án mới ra mắt thị trường sẽ vẫn hạn chế mà chủ yếu đến từ các dự án đã ra mắt và có kế hoạch mở bán đợt tiếp theo.

Bộ Xây dựng đưa ra dự báo, nguồn cung mới về nhà ở thương mại trong quý III/2023 có thể tăng nhẹ so với quý 2/2023. Tuy nhiên, nguồn cung từ những dự án mới ra mắt thị trường sẽ vẫn hạn chế mà chủ yếu đến từ các dự án đã ra mắt và có kế hoạch mở bán đợt tiếp theo. Còn về tình hình giao dịch trong quý 3/2023, dự báo tiếp tục trầm lắng nhưng có cải thiện so với quý trước.

Thị trường bất động sản ở thế “giằng co”

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, dự báo diễn biến thị trường thứ cấp sẽ rất thú vị trong khoảng 12 tháng tới. Sau giai đoạn này, tình trạng nguồn cung mới hạn chế sẽ thay đổi nhờ có thêm nhiều dự án mới ra mắt. Khi đó, giá thứ cấp có thể sẽ quay về trạng thái ổn định hơn.

Theo Bộ phận nghiên cứu Savills, tại TP.HCM từ nay đến cuối năm dự kiến sẽ có thêm 9.000 căn hộ mới, trong đó hạng B sẽ chiếm 71%, hạng C sẽ có 23% thị phần và hạng A sẽ có 6% thị phần. Đến năm 2026, 137.540 căn từ 186 dự án sẽ được mở bán. Dù một số dự án chưa được xếp hạng nhưng các chủ đầu tư đang tỏ ra quan tâm đến các sản phẩm vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu.

Đánh giá mới nhất của Tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế Fitch Ratings, với việc lãi suất giảm, rủi ro tín dụng và thanh khoản của thị trường bất động sản Việt Nam đã qua giai đoạn đỉnh điểm. Ngoài ra, các cam kết của Chính phủ trong việc kiềm chế bong bóng tài chính ở lĩnh vực bất động sản là yếu tố tích cực tạo sự ổn định cho thị trường. Trước đó, từ năm 2022, cơ quan quản lý đã khởi động việc siết quản lý bất động sản, tập trung vào hoạt động huy động vốn của các nhà phát triển. Động thái bao gồm việc quy định chặt chẽ hơn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Dưới góc nhìn ở một số chuyên gia lại nhận định, hiện trạng các giao dịch nhà đất trong thời gian gần đây diễn ra ảm đạm do thế trận giằng co giữa bên mua và bến bán. Một số chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đang trong trận kéo co căng thẳng giữa bên bán và bên mua. Phía bên mua hiện muốn mức giá bất động sản tiếp tục giảm càng sâu càng tốt. Trong khi đó bên bán thì vẫn cố để giữ được giá, duy trì được lợi nhuận.

Theo TS. Cấn Văn Lực, ợi thế nhiều hơn về bên mua. Điều này thể hiện ở một số điểm đang diễn ra trên thị trường theo hướng có lợi cho người mua.

Thứ nhất, giá bất động sản cơ bản chững lại, không tăng như là những giai đoạn trước. Thậm chí một số dự án chủ đầu tư chiết khấu ở mức 10-20%. Thậm chí có những chủ đầu tư phải chiết khấu lên tới 40%.

Thứ 2, lãi suất ngân hàng cho vay đang giảm so với trước đây mặc dù vẫn ở mức tương đối cao. Hiện ngân hàng Nhà nước đang chỉ đạo phấn đấu giảm lãi suất huy động đầu vào cũng như lãi suất với các khoản vay cũ, khoản vay mới. Ông Lực cho rằng ngành ngân hàng hiện còn dư địa để giảm lãi suất.

Thứ 3, trong bối cảnh thanh khoản thị trường thấp, chủ đầu tư các dự án cũng tung ra các gói ưu đãi, chương trình khuyến mãi, hỗ trợ đến khách hàng. Quy trình thủ tục hồ sơ cũng được làm nhanh gọn hơn so với trước.

Tuy vậy thách thức hiện nay liên quan đến dòng tiền. Ở thời điểm này nếu đi vay ngân hàng để mua nhà với mặt bằng lãi suất tương đối cao cũng là yếu tố các nhà đầu tư, người mua phải cân nhắc.