Thị trường bất động sản nhà ở: Cần xuất phát từ nhu cầu thực tế

Cần đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, trong những năm gần đây, các dự án nhà ở cao cấp tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn ghi nhận những sự quan tâm nhất định từ các chủ đầu tư. Thậm chí, sự quan tâm này cũng được mở rộng tới một số thị trường nghỉ dưỡng ven biển như Nha Trang hay Đà Nẵng.

Cần hiểu rằng nhu cầu chủ lực của thị trường hiện nay không thực sự nằm tại phân khúc cao cấp hay hạng sang. Do vậy, để đáp ứng các nhu cầu khác nhau về nhà ở, thị trường cần đa dạng hóa sản phẩm của mình. Việc đa dạng đến từ những khác biệt trong thiết kế, kỹ thuật xây dựng và tiện ích. Đối với các sản phẩm nhà ở hoặc du lịch cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn, việc đa dạng hóa các phân khúc sẽ mở rộng thêm nhiều cơ hội hơn là chỉ tập trung phát triển loại hình hạng sang.

Thị trường bất động sản cần đa dạng hóa sản phẩm của mình. (Ảnh minh họa)

“Các sản phẩm hạng sang thường được biết đến với quy mô và tiện ích khác biệt. Việc xuất hiện những sản phẩm hạng sang và cao cấp cũng là một tín hiệu thị trường đang được đa dạng hóa. Nhưng câu chuyện về thị trường vẫn là cần đáp ứng được nhu cầu ở thực. Khi nhìn vào tổng thể, nhu cầu thực hiện nay lại đến từ phân khúc trung cấp/bình dân, với đối tượng khách hàng chủ yếu là các gia đình trẻ, những người chuyển đến thành phố làm việc mong muốn tìm được một nơi để an cư lâu dài”, ông Matthew Powell phân tích.

Vì vậy, các chủ đầu tư cần xem xét điều kiện thực tế của thị trường và đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, thay vì mang tới thị trường một số lượng các dự án tương tự nhau với cơ sở vật chất hạn chế, không mang lại cho người ở một cuộc sống tiện nghi.

Bởi, những dự án được quy hoạch bài bản, chất lượng xây dựng tốt kèm tiện ích đa dạng, thân thiện với cư dân thường dễ thành công hơn những dự án chỉ tập trung vào quy mô lớn và đặt ra mức giá cao. Tất cả đều cần xuất phát từ nhu cầu thực tế và thị trường mục tiêu, nơi chất lượng, thiết kế và tiện ích là những yếu tố được quan tâm hàng đầu.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, kể từ cuối năm 2023, thị trường bất động sản gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp với mức giá từ 25-50 triệu đồng/m2 đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nguyên nhân là do các vướng mắc pháp lý tại nhiều dự án kéo dài trong nhiều năm qua. Một số dự án nhà ở may mắn được phê duyệt và triển khai thực hiện thì xảy ra trường hợp bị doanh nghiệp, chủ đầu tư "nâng cấp" và chuyển từ dự án nhà ở trung cấp, bình dân thành nhà ở cao cấp hơn nhằm tối đa hoá lợi nhuận.

Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền bị thiếu hụt hẳn trên thị trường bất động sản. Trong khi đó, việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội lại gặp rất nhiều vướng mắc pháp lý do thủ tục còn “ngặt nghèo” hơn cả nhà ở thương mại khiến nguồn cung phân khúc này cũng thiếu hụt trầm trọng".

Cũng theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, về nguyên nhân khiến giá nhà, giá căn hộ tăng nhanh thời gian qua là do thị trường lệch pha về sản phẩm cao cấp, hạng sang; thiếu sản phẩm nhà ở thực, vừa túi tiền. Nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, nhưng trong nhiều năm qua đã áp đảo tới 70-80% nguồn cung thị trường dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, đẩy giá bất động sản lên cao.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cần phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn, giúp thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Hiệp hội đề nghị doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không "neo giữ giá cao".

Doanh nghiệp cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân. Doanh nghiệp cũng tham gia thực hiện chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường.

Cơ hội lớn để vực dậy thị trường

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, năm 2024 là một năm thách thức của ngành bất động sản nhưng cũng mở ra cơ hội rất lớn để vực dậy thị trường.

“Các doanh nghiệp nên quyết liệt tái cơ cấu sản phẩm, chú trọng dự án khả thi, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, hạn chế các sản phẩm phục vụ đầu tư…”, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.

Kinh tế phục hồi cũng mang đến nhiều cơ hội tích cực đối với thị trường bất động sản. (Ảnh minh họa)

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, trong năm 2024, Chính phủ tiếp tục thể hiện quyết tâm tháo gỡ các khó khăn cho thị trường. Nhiều chính sách triển khai thời gian qua bắt đầu “ngấm” vào thị trường. Với lãi suất ngân hàng ở mức thấp, nhà đầu tư sẽ tìm kiếm các kênh đầu tư như chứng khoán hay bất động sản. Việc giảm lãi suất huy động cùng với các chính sách bán hàng mới có thể là một trong những yếu tổ kích thích giao dịch.

“Một trong những diễn biến chính sách đáng chú ý là Quốc hội thông qua một số luật liên quan đến thị trường bất động sản. Dù năm 2025 luật mới có hiệu lực, nhưng sự thay đổi trong các luật mới cũng là tín hiệu tích cực để tháo gỡ các vướng mắc, chồng chéo, để các bên khôi phục niềm tin, chuẩn bị cho giai đoạn sắp tới”, ông Thịnh nói.

Về kinh tế nói chung, ông Thịnh phân tích, mặc dù năm 2024 còn nhiều khó khăn nhưng kinh tế vẫn đang ổn định và có chiều hướng đi lên khi năm qua, tăng trưởng quý sau cao hơn quý trước, các đơn hàng đã quay trở lại, xuất khẩu duy trì tốt, đầu tư công được đẩy mạnh, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn ở mức cao… Kinh tế phục hồi cũng mang đến nhiều cơ hội tích cực đối với thị trường bất động sản.

Chuyên gia kinh tế - TS. Võ Trí Thành nhận định, việc Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều điểm mới là tín hiệu quan trọng trong việc phục hồi thị trường bất động sản. Khi các nút thắt được tháo bỏ thì doanh nghiệp sẽ yên tâm mang tiền đi đầu tư.

Cùng với đó, quy hoạch quốc gia và quy hoạch các tỉnh thành cũng đã và sẽ được phê duyệt hết, điều này sẽ giúp thị trường bất động sản trên toàn quốc phát triển theo con đường bền vững.

“Thêm nữa, việc Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua và sẽ có hiệu lực trong thời gian tới cũng sẽ tạo ra sự đồng bộ về mặt chính sách, khiến nhà đầu tư yên tâm rằng thị trường bất động sản sẽ dần bớt khó khăn”, TS. Võ Trí Thành bình luận./.