Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản: Vàng thau lẫn lộn

“Bong bóng” trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Trái phiếu doanh nghiệp là một trong những kênh huy động vốn quan trọng nhất của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, có những doanh nghiệp BĐS đang “lạm dụng” kênh huy động vốn này với giá trị phát hành trái phiếu vượt rất xa vốn chủ sở hữu vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Trường hợp của Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Mediterranena Revival Villas là một ví dụ khi doanh nghiệp này đã phát hành ồ ạt trái phiếu với trị giá gấp hơn 47 lần giá trị vốn chủ sở hữu. Trong năm 2021, doanh nghiệp này đã huy động 7.200 tỷ đồng từ trái phiều dù vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp chỉ có 153 tỷ đồng.

Hay một trường hợp khác là CTCP Osaka Garden phát hành trái phiếu gấp 28,5 lần giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp. Cụ thể, trong năm 2021, doanh nghiệp này đã thu về 7.700 tỷ đồng qua những đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ, trong khi VCSH của doanh nghiệp chỉ vỏn vẹn 270 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát phát hành 8.000 tỷ đồng trái phiếu trong năm 2021. Nếu tính cả đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu của doanh nghiệp này đã lên tới con số 10.000 tỷ đồng (gấp 5 lần vốn chủ sở hữu là 2.000 tỷ đồng).

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phát hành trái phiếu “vô tội vạ”

Ngoài ra, trong báo cáo của Bộ Tài chính còn liệt kê một số doanh nghiệp bất động sản đang phát hành trái phiếu gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu như: CTCP Hoàng Phú Vương, CTCP Đầu tư và Phát triển Residence (cùng gấp 6 lần),…

Trước đó, cũng có nhiều doanh nghiệp bất động sản bị “sờ gáy” khi phát hành trái phiếu ồ ạt, vượt xa vốn chủ sở hữu như CTCP Bách Hưng Vương vốn điều lệ chỉ 200 tỷ đồng nhưng phát hành trái phiếu trị giá gần 3.000 tỷ đồng (gấp gần 15 lần); Công ty TNHH Phúc Khang Đông Sài Gòn vốn điều lệ 250 tỷ đồng nhưng huy động 700 tỷ đồng từ trái phiếu (gấp 2,8 lần),…

Thống kê của Hiệp hội trái phiếu Việt Nam cho biết, trong quý I/2022, có 48 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đồng (tăng 13,8% so với cung kỳ năm 2021). Đáng chú ý, trong số này, nhóm trái phiếu doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu với tổng khối lượng phát hành đạt trên 17 tỷ đồng (chiếm khoảng 43,4%).

Còn theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến giữa tháng 4/2022, giá trị phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đã đạt gần 40.000 tỷ đồng.

Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang sử dụng vốn huy động từ trái phiếu sai mục đích, phát hành trái phiếu ồ ạt vượt xa tỷ lệ an toàn tài chính, thiếu minh bạch trong tình hình kinh doanh… dẫn đến nhiều rủi ro tiềm ẩn cho trái chủ.

“Vàng thau lẫn lộn” trong thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Tổ chức xếp hạng tín nhiệm FiinRatings từng đưa ra thống kê, trong 5 năm gần đây, các doanh nghiệp bất động sản bình quân mỗi năm phát hành ra thị trường 100.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, chiếm 30 – 40% tổng khối lượng phát hành.

Trong đó, gần 50% trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản là không có tài sản đảm bảo. Đơn vị này cảnh báo về năng lực trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những doanh nghiệp chưa niêm yết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), doanh nghiệp bất động sản “sống” dựa vào 3 dòng vốn chính là kênh trái phiếu, tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng. Thời điểm hiện tại, trái phiếu và tín dụng ngân hàng bị siết chặt, còn kênh huy động từ khách hàng cũng bị “nghẽn” khiến doanh nghiệp bất động sản “trầy da tróc vảy” trong việc “xoay vốn”.

Nguyên nhân của tình trạng này, như ông Châu giải thích, là do trái phiếu bất động sản “rác” đang tràn lan trên thị trường ảnh hưởng đến toàn bộ hoạt động phát hành trái phiếu để huy động vốn kinh doanh của doanh nghiệp.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản uy tín, nền tảng cơ bản tốt cũng bị “vạ lây” bởi những trái phiếu “rác” này. Tiêu biểu là sau vụ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước yêu cầu hủy bỏ 9 lô trái phiếu đã phát hành trị giá 10.000 tỷ đồng của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã rơi vào trạng thái “đóng băng” khi trong hoàn toàn không có doanh nghiệp nào phát hành mới trong tháng 4 vừa rồi.

Lẫn lộn vàng thau trong trái phiếu bất động sản.

Chính vì vậy, chủ tịch HoREA cho rằng cần phải có giải pháp chấn chỉnh, phân loại, xếp hạng tín nhiệm đối với các doanh nghiệp để có thể phát hiện và xử lý những doanh nghiệp sai phạm; vừa “gỡ nút thắt” cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu lành mạnh.

Đồng quan điểm, VARS cho rằng, các cơ quan chức năng, đặc biệt là Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần đề ra một cơ chế kiểm tra hiệu quả với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ngay từ bước gửi hồ sơ, thay vì phát hiện sai phạm và hủy bỏ các thương vụ đã phát hành thành công, gây tâm lý xáo trộn không đáng có cho thị trường.

ĐẠT TRẦN