Tỷ lệ cung – cầu nhà ở có thể sẽ tiếp tục lệch pha trong tương lai

Tuy nhiên, tình trạng lệch pha giữa phân khúc bình dân và cao cấp sẽ khiến thị trường này rơi vào thế khó, khi nhu cầu về nhà ở giá rẻ tăng trong khi nguồn cung khan hiếm còn nguồn cung nhà ở cao cấp lại dư thừa do giá quá cao so với tài chính của người dân.

Thị trường sụt giảm nguồn cung mới

Trong một báo cáo gần đây nhất của CBRE Việt Nam, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội cho biết, nguồn cung mở bán mới phân khúc chung cư tại Hà Nội trong quý 3/2023 đã cải thiện đáng kể, đạt xấp xỉ 3.000 căn từ 9 dự án, tăng 1,5 lần so với quý 2/2023. Tuy nhiên, tổng nguồn cung mới lũy kế trong 9 tháng năm 2023 chỉ đạt 6.925 căn, giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm 2022. Xét cả năm 2023, tổng nguồn cung mới sẽ ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây. Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung mới trong quý này thuộc phân khúc cao cấp với phần lớn được phát triển trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm.

Tuy vậy, về lực cầu, thị trường chung cư Hà Nội trong quý 3 này cho thấy sự cải thiện về tỷ lệ hấp thụ với số căn bán được đạt khoảng 3.640 căn. So với quý trước, lượng căn bán được đã tăng hơn 1,5 lần và gần bằng với cùng kỳ năm 2022. Nhiều chủ đầu tư dự án chung cư tại Hà Nội đã tung ra những chính sách ưu đãi lớn như chiết khấu cao trực tiếp vào giá bán lên đến gần 15% cho khách hàng thanh toán sớm, hay hỗ trợ lãi suất 0% lên đến 8 năm, giúp đẩy nhanh đáng kể tốc độ bán hàng của dự án. Tính chung 9 tháng năm 2023, có 7.916 căn hộ chung cư ghi nhận đã bán được tại Hà Nội.

Bước sang quý 4, thị trường sẽ có khoảng 4.500 căn hộ dự kiến mở bán, như vậy nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội cả năm nay chỉ đạt 11.400 căn. Đây sẽ là năm thứ năm liên tiếp thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới và tổng nguồn cung năm nay dự kiến ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng một thập kỷ qua.

Một nghiên cứu khác của Savills chỉ ra con số đáng chú ý, từ năm 2023 đến năm 2025, thành phố sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai gồm 59.000 căn hộ (các hạng), 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 căn nhà ở xã hội dự kiến mở bán; do đó còn thiếu hụt 70.300 nhà ở.

Nhìn vào con số trên cho thấy, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc, khu vực mà rơi vào loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu thực như chung cư. Như vậy, có thể thấy trong khi nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng tăng cao thì nguồn cung lại có xu hướng đi xuống. Điều này có thể khiến giá nhà ở chung cư tiếp tục rơi vào áp lực tăng giá trong thời gian tới.

Mặt bằng giá cao khiến BĐS khó có thanh khoản

Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 10 năm qua, giá bất động sản đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ.

Ông Nguyễn Văn Đính –Chủ tịch VARS phân tích, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Như vậy, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, ước tính mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt từ nhu cầu tách ra ở riêng của các gia đình trẻ.

Giá nhà ở có xu hướng tăng trong thời gian tới

Theo ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, tổng hợp báo cáo của các địa phương và khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu bất động sản thì lượng tìm kiếm để mua bất động sản toàn quốc tính đến hết 31/10/2023 giảm khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm khoảng 48%; trong đó, lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Dù vậy, kể từ cuối quý 3/2023, thị trường đã xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn so với cùng kỳ năm ngoái khi lượng giao dịch đã nhích hơn một chút.

Ông Hải cho rằng, trong giai đoạn hiện nay, chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước.

Những căn hộ có giá từ 2-4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất. Tại các thành phố lớn hiện có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.

Phán đoán về hướng phục hồi của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, bất động sản hồi phục vào giữa năm 2024. Những loại hình phục vụ cho nhu cầu ở thực tế sẽ hồi phục tốt hơn những loại hình mang tính chất đầu cơ.

Theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group, từ nay đến cuối năm, sức mua vẫn chỉ tập trung vào nhóm mua ở thực. Có thể xuất hiện thêm nhóm nhỏ nhà đầu tư quay lại thị trường, nhưng không đủ để tạo đột biến cho thanh khoản. Sự phục hồi ở đây sẽ mạnh ở các phân khúc căn hộ có tầm giá vừa với túi tiền của số đông. Ví như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp và bình dân vốn dĩ có nhu cầu lớn và hợp tài chính số đông người mua nhà. Còn các loại hình khác thì sẽ bị chi phối bởi khả năng tăng trưởng của nền kinh tế chung.