Chủ đầu tư đồng loạt tung chính sách ưu đãi, thanh khoản trên thị trường bất động sản có được cải thiện?

Chủ đầu tư chủ động chiết khấu

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh quý III/2023 của CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ đạt trung bình 60,6 triệu đồng/m2, tăng 4% theo quý và tăng 1,9% theo năm. Trong đó, nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng sang, với số lượng căn mở bán hạn chế, tình trạng pháp lý minh bạch và vị trí đắc địa, giá sơ cấp tăng 6% so với giai đoạn mở bán trước đó vào năm 2022.

Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 2,6% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 4% so với cùng kỳ năm trước. Giá thứ cấp ở phân khúc bình dân gần như đi ngang. Mức giá tăng theo quý chủ yếu là do tăng giá thứ cấp ở phân khúc cao cấp và trung cấp khi người mua tìm kiếm các sản phẩm đã bàn giao với mức giá hợp lý, đặc biệt là đối với các dự án kề cận khu vực trung tâm.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết: quý III/2023, tình hình giao dịch của thị trường khả quan hơn do các chủ đầu tư chủ động đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ người mua. Đơn cử, chính sách nhận nhà sau khi thanh toán 20%, phần còn lại có thể trả tiếp trong 4 năm tiếp theo. Một dự án ở khu Đông có chính sách giá đặc biệt: dành 50/250 căn mở bán mới bán với giá thấp hơn 20 - 25% so với giá trung bình nếu người mua thanh toán nhanh (thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ trong vòng 3 tháng tiếp theo). Nhờ vậy, dự án này nhanh chóng bán hết số căn hộ có giá ưu đãi.

“Có thể thấy, tuy thị trường không ghi nhận giảm giá trực tiếp nhưng các chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi đã giúp các dự án chào bán mới bán hàng tốt. Trong quý III, hơn 2.600 căn hộ đã được bán, tương đương 55% số căn mở bán mới, tăng gần gấp đôi so với quý trước”, bà Dung chia sẻ.

Theo báo cáo thị trường của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services, các chủ đầu tư cũng đang tập trung nhiều hơn vào các chính sách dành cho khách hàng và người làm môi giới. Nhiều chủ đầu tư đã giảm số tiền nhận giữ chỗ (có hoàn lại) để thu hút sự quan tâm của khách hàng. Trước đây, số tiền giữ chỗ của người mua từ khoảng 50-100 triệu đồng/sản phẩm, nay chỉ khoảng còn 30 triệu đồng/sản phẩm.

Chẳng hạn ở dự án Bcons Polaris, số tiền giữ chỗ giảm từ 30 triệu đồng còn 20 triệu đồng/sản phẩm, Bcons City từ 30 triệu đồng xuống 10 triệu đồng/sản phẩm, MT Eastmark từ 50 triệu đồng xuống 30 triệu đồng/sản phẩm, Vinhomes Grand Park từ 50 triệu đồng xuống còn 30 triệu đồng/sản phẩm, The 5 Way Concept từ 30 triệu đồng xuống 15 triệu đồng/sản phẩm.

Nhiều chủ đầu tư cũng áp dụng tăng phí môi giới cho đại lý, tăng thưởng nóng cho nhân viên kinh doanh. Chẳng hạn chủ đầu tư dự án The Rivana tăng thưởng từ 10 triệu đồng lên 25 triệu đồng/sản phẩm, Bcons Polaris tăng thưởng từ 5-8 triệu đồng lên 10-15 triệu đồng/sản phẩm, Royal River City tăng thưởng thêm 3 chỉ vàng trị giá 19,8 triệu đồng/sản phẩm…

Trong khi đó, chủ đầu tư Masterise Homes cũng đã áp dụng phương thức thanh toán bao gồm thanh toán 35% nhận nhà trong 3 năm đầu. Khách hàng khi bước sang năm thứ 4 mới phải trả mỗi tháng 5% trong vòng 13 tháng liên tiếp, ưu đãi lãi suất 0% cùng ân hạn nợ gốc trong 18 tháng đầu, 18 tháng tiếp theo trả lãi tối đa 6,5%/năm.

Hay như Công ty CP Địa ốc Phú Long đã tung ra chính sách “mua nhà nhẹ vốn” cho dự án trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè). Cụ thể, khách hàng thanh toán 30% giá trị căn hộ trong vòng 3 năm cho đến khi nhận nhà và được HDBank cam kết hỗ trợ cho vay đến 80% giá trị hợp đồng với thời gian vay tối đa là 35 năm, ân hạn nợ gốc, miễn lãi suất tối đa 24 tháng cùng nhiều ưu đãi khác.

Theo các doanh nghiệp địa ốc, khả năng chi trả là một trong những yếu tố quan trọng, ảnh hưởng rất nhiều đến quyết định “xuống tiền” của người mua. Vì thế, những sản phẩm có chính sách bán hàng tốt, có sự hẫu thuận mạnh từ chủ đầu tư về dòng tiền, lãi suất sẽ được quan tâm.

Cuộc đua kéo thanh khoản

Cuộc đua kéo thanh khoản của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2023 được dự báo là sẽ bước vào giai đoạn khốc liệt nhất đặc biệt là ở những thị trường đông dân, số lượng nhập cư cao và nhu cầu về nhà ở luôn “nóng sốt”.

Hơn nữa, việc các chủ đầu tư “chạy đua” tung các chính sách ưu đãi sẽ tạo động lực cho khách hàng “xuống tiền”. Điều này sẽ kích cầu, giúp thanh khoản trên thị trường được cải thiện hơn.

Thực tế, theo tìm hiểu từ Batdongsan.com.vn, trong quý III/2023, thanh khoản thị trường thứ cấp đã có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại, bắt đầu xuất hiện động thái xuống tiền của nhà đầu tư ở những dự án có mức chiết khấu cao, đầy đủ pháp lý, vị trí lân cận khu dân cư hiện hữu đông đúc, giao thông thuận tiện kết nối về trung tâm.

Nhu cầu tìm mua nhà đất trên cả nước đã tăng 6%. Xu hướng tăng này diễn ra trong tất cả các loại hình bất động sản gồm cả căn hộ, đất nền, nhà riêng và nhà mặt phố. Trong đó, căn hộ chung cư, biệt thự và đất nền ghi nhận nhu cầu mua tăng 6 -7%. Ngoài nhu cầu mua gia tăng trở lại, giá bán nhà đất trong tháng 7 và tháng 8 cũng ghi nhận sự ổn định. Lượng tin rao bán cắt lỗ giảm mạnh so với đầu năm.

Cuối năm 2023 là thời điểm các chủ đầu tư bước vào “cuộc đua” kéo thanh khoản trên thị trường.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án của DKRA Group, khả năng thị trường bất động sản 2023 vào cuối năm sẽ có những chuyển biến tích cực. Sóng mua nhà dự kiến tăng trở lại từ giai đoạn quý IV/2023 hoặc chậm nhất là vào nửa đầu năm 2024.

“Thời gian tới, thị trường sẽ có sự hồi phục nhất định ở một số phân khúc và khu vực có kết nối hạ tầng. Phân khúc đất nền ven các thành phố lớn, hạ tầng giao thông đồng bộ, tiện ích đầy đủ sẽ phục hồi giao dịch trở lại, còn căn hộ thì loại hình phục vụ nhu cầu ở thực, tiến độ xây dựng tốt, uy tín vẫn là loại hình có thanh khoản tốt”, ông Thắng nhấn mạnh.

Với góc nhìn doanh nghiệp, CEO của một doanh nghiệp địa ốc tầm trung tại khu Đông TP Hồ Chí Minh, nhìn nhận việc thanh khoản chung cư dần “phá băng” là do các chủ đầu tư đang tích cực tung ra thêm các chính sách ưu đãi để “nịnh” khách xuống tiền như chiết khấu 10-30%, hỗ trợ lãi suất, nới thời hạn thanh toán…

Tuy nhiên, để vực dậy thị trường thì cần những giải pháp dài hạn hơn. Trước tiên là cải thiện nguồn cung, theo đó cần tháo gỡ pháp lý, giúp các dự án căn hộ được xây dựng.

Ngoài vấn đề pháp lý, cũng cần giải quyết bài toán tín dụng, khơi thông dòng tiền bằng các chính sách hướng đến người có nhu cầu mua nhà ở thật, doanh nghiệp phát triển dự án cho người có nhu cầu. Việc sớm gỡ vướng, đưa các dự án vào kinh doanh sẽ giúp nguồn cung cải thiện, số lượng nhà giá bình dân tăng, đáp ứng nhu cầu người dân.