Chuyên gia tiết lộ lý do nhà đầu tư phía Nam “bơi ngược” ra Bắc "săn" bất động sản

Trong chia sẻ mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, giá rao bán chung cư tại Hà Nội hiện đã tiệm cận TP.HCM. Cụ thể, ghi nhận vào quý 1/2024, giá bán chung cư ở Thủ đô trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư TP.HCM là 48 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 và 31 triệu đồng/m2. Như vậy, sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư Hà Nội lên tới 70%, vượt cả TP.HCM với mức tăng giá chung cư là 55%.

Lý giải về sự tăng giá chung cư mạnh tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn có 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất do nguồn cung chung cư ở Hà Nội còn hạn chế. Mặc dù đã có những biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây mới chỉ đóng góp khoảng 20.000-30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thường lên đến 70.000-80.000 căn hộ mỗi năm.

Nguyên nhân thứ hai là bởi nhu cầu tìm kiếm chung cư Hà Nội vẫn cao. Đặc biệt, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam. Theo đó, số lượng người đến từ TP.HCM quan tâm đến chung cư Hà Nội đã tăng 7,5 lần từ quý 1/2021 đến hiện tại. Trong khi đó, cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư TP.HCM của người ở TP.HCM chỉ tăng khoảng 2 lần.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, người dân TP.HCM ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chung cư Hà Nội vì mặt bằng giá khá ổn định cũng như vẫn thấp hơn TP.HCM. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư ở Hà Nội cũng cao hơn so với TP.HCM. Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư ở Thủ đô tính từ đầu năm 2023 đến nay dao động từ 4,1-4,9%, còn tại TP.HCM là 3,9-4,5%.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cũng cho rằng, sự phục hồi của thị trường bất động sản Hà Nội đang diễn ra tốt và nhanh chóng hơn so với thị trường TP.HCM. Đối với các nhà đầu tư, họ sẽ không chờ đợi mà nhận thấy thị trường nào tốt sẽ “nhảy” vào trước. Sau đó mới tính tới chuyện xoay vòng, thị trường sẽ luôn có sự luân chuyển.

Trên thực tế, ở thời điểm này dù là sản phẩm sơ cấp hay thứ cấp, mặt bằng giá cũng như nền giá của sản phẩm cùng phân khúc tại Hà Nội vẫn đang rẻ hơn TP.HCM. Đương nhiên, tại đầu tàu kinh tế phía Nam, mặt bằng giá cho thuê tốt hơn, nhưng vốn đầu vào lại nhiều hơn. Chẳng hạn, với giá thị trường căn hộ, cùng một phân khúc nhưng tại Hà Nội và TP.HCM đang chênh lệch nhau khoảng 30%, thậm chí có phân khúc chênh lệch tới 40%.

Ông Trung cho biết thêm, nhà đầu tư tại Hà Nội và TP.HCM sẽ có 2 khẩu vị chính. Một là đi tìm quỹ thấp tầng dự án đã hiện hữu của các chủ đầu tư uy tín, họ nhận thấy đây là thời điểm có thể xuống tiền. Đối với nhóm nhà đầu tư này, họ không tính đến việc đầu tư dài hạn, thời gian thường khoảng 2 năm.

Hai là phân khúc căn hộ. Với nhà đầu tư TP.HCM thường sẽ ưu tiên chọn dự án của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, nhất là sản phẩm của chủ đầu tư đó đã giúp họ sinh lời và thanh khoản tốt tại thị trường TP.HCM. Chính vì thế, khi chủ đầu tư này Bắc tiến, một lượng nhà đầu tư cũng theo dòng chảy này ra thị trường Hà Nội đón đầu cơ hội đầu tư còn nhiều tiềm năng với dòng sản phẩm bất động sản cao cấp.

Theo vị chuyên gia này, áp lực lớn nhất của nhà đầu tư hiện nay đó là giữ tiền mặt, vàng tăng giá, lạm phát cũng có chiều hướng tăng lên khiến các nhà đầu tư nghĩ rằng: Nếu giữ tiền thì đang dần mất tài sản.

Đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp họ sẽ quan tâm đến việc chọn mua phân khúc sản phẩm nào, tổng số tiền bỏ ra là bao nhiêu, biên lợi nhuận, thời điểm thanh khoản ra sao. Trong đó, thứ tự ưu tiên là thanh khoản rồi mới đến lợi nhuận.

Ông Trần Quang Trung nhận định, bất động sản đang vào sóng với giá bán tăng “chóng mặt”, tuy nhiên, đây mới chỉ là sự khởi đầu của một chu kỳ mới. Nhiều nhà đầu tư đã nhìn thấy cơ hội khi Việt Kiều được mua nhà và có đầy đủ quyền như một công dân Việt Nam (theo Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1/2025). Do đó, nếu đầu tư ở thời điểm hiện tại thì có thể thanh khoản tốt khi đón dòng tiền lớn của kiều bào đổ về.

Nhu cầu mua nhà đang tăng cao

Kết quả khảo sát 1.152 cá nhân làm môi giới bất động sản do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản (BĐS) - Dat Xanh Services (DXS-FERI) thực hiện hồi tháng 3/2024 cho thấy, hầu hết những người được hỏi đều kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục.

Cụ thể, có 38% tin rằng thị trường bất động sản sẽ hồi phục ngay trong năm nay, khoảng 50% kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục vào nửa đầu năm 2025. Tại thời điểm khảo sát, có khoảng 13% môi giới bỏ việc đã quay lại ngành và dự kiến 55% môi giới đã bỏ việc sẽ tiếp tục quay lại trong thời gian tới.

Ngoài ra, kết quả khảo sát cũng cho thấy khách hàng ở thời điểm này hầu hết là những người có nhu cầu mua nhà để ở (chiếm 58%), tiếp sau đó những người mua nhà để đầu tư dài hạn và cho thuê (chiếm 34%) và chỉ một số rất ít quan tâm đến “lướt sóng” ngắn hạn (khoảng 3%). Cơ sở để họ ra quyết định mua bán ở thời điểm này nằm ở dòng tiền “rẻ”, tức lãi suất thấp và nhiều chính sách ưu đãi của chủ đầu tư.

Một khảo sát khác của DXS-FERI cũng cho thấy, phân khúc căn hộ tiếp tục là dòng sản phẩm dẫn dắt thị trường. Trong đó, nhu cầu tìm mua sản phẩm căn hộ với mức giá dưới 2,5 tỷ đồng chiếm tới 68%, tiếp đến là căn hộ có khung giá dưới 3,5 tỷ đồng chiếm 22%.

Các chuyên gia cho rằng, hiện tại là thời điểm các bên đều đã sẵn sàng cho “cuộc đua” cũng như đón đầu chu kỳ mới của thị trường bất động sản. Trong cuộc đua này, nhóm các chủ đầu tư đóng vai trò tiên phong, họ đua nhau ra hàng và khởi động các dự án để tăng nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên, không phải các chủ đầu tư cùng xuất phát mà nhóm doanh nghiệp nước ngoài đã “rời vạch xuất phát và tạm dẫn trước”. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước và doanh nghiệp mới gia nhập thị trường mới chỉ ở giai đoạn “tái khởi động”.

Theo ghi nhận, từ cuối năm 2023 đến nay, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì chính sách tốt cho sản phẩm trong “rổ hàng” tồn của nhiều đợt mở bán trước đó, nhưng lại cắt giảm dần các chính sách ưu đãi đối với sản phẩm thuộc “rổ hàng” mới do nhu cầu của người mua với dự án mới cao hơn.

Với diễn biến của thị trường quý 1/2024, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Bán hàng CBRE Việt Nam nhận định, 2024 sẽ là năm bản lề của thị trường bất động sản trước khi các luật mới liên quan đến lĩnh vực này có hiệu lực. Vì là năm bản lề nên các chủ đầu tư và khách hàng đều chưa chắc chắn điều gì sẽ xảy ra, nhưng giá của một số phân khúc (đất nền, căn hộ,...) đã chuyển sang xu hướng tăng với nhiều lý do như thời kỳ tiền rẻ, kỳ vọng của thị trường, chi phí đầu vào cho dự án tăng. 

“Theo tôi, những người có nhu cầu mua nhà để ở nên mua sớm vì giá khó giảm thêm, nếu chần chừ sẽ không mua được những vị trí tốt. Còn với phân khúc nền, luật mới siết chặt hoạt động phân lô, nguồn cung hạn chế nên giá sẽ khó giảm" - ông Kiệt cho hay.

Còn theo ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng DXS-FERI cho rằng, với áp lực chi phí đầu vào tăng mạnh theo những quy định mới, giá bán bất động sản sơ cấp đang có xu hướng tăng dần. Khách hàng và nhà đầu tư chần chừ có thể đánh mất cơ hội mua bất động sản giá tốt ngay đầu “chân sóng”./.