Doanh nghiệp bất động sản cần một cơ chế thông thoáng hơn

Áp lực bài toán về nguồn vốn

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 28/2/2024, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là 1.113.673 tỷ đồng. Trong khi đó, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến ngày 31/12/2023 là 1.092.961 tỷ đồng. Có thể thấy, tính đến thời điểm hiện tại, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu giảm.

Còn về tình hình phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, theo số liệu báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, khối lượng phát hành Quý I/2024 giảm 36% so với cùng kỳ năm trước, đồng thời áp lực đáo hạn trái phiếu năm 2024 vẫn còn lớn (Năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 279,219 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 115,663 tỷ đồng, tương đương 41,4%). Lũy kế trong quý có 14 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 13.060 tỷ đồng và 2 đợt phát hành ra công chúng trị giá 2.650 tỷ đồng.

Theo dữ liệu báo cáo các tháng trong quý I/2024 của Hiệp hội trái phiếu doanh nghiệp (VBMA) tổng hợp từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC), trong tháng 1 có 2 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trị giá 1.650 tỷ đồng và 1 đợt phát hành ra công chúng trị giá 2.000 tỷ đồng trong tháng 1/2024 (so với các tháng 12/2023, giá trị phát hành đã sụt giảm đáng kể từ mức trung bình khoảng 43 nghìn tỷ đồng, tương đương giảm 91%); các doanh nghiệp đã mua lại 7.394 tỷ đồng, giảm 31,1% so với cùng kỳ năm 2023; có 7 doanh nghiệp công bố chậm trả gốc.

Trong tháng 2/2024 có 3 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trị giá 1.165 tỷ đồng; giá trị phát hành trong tháng 2 vẫn ở mức rất thấp so với mặt bằng năm 2023; các doanh nghiệp đã mua lại 2.056 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, giảm 68% so với cùng kỳ năm 2023; có 7 doanh nghiệp công bố chậm trả gốc, lãi trong tháng với tổng giá trị khoảng 6,213 tỷ đồng (gồm lãi và dư nợ còn lại của trái phiếu) và 24 mã trái phiếu được gia hạn thời gian trả lãi, gốc hoặc thời gian mua lại trái phiếu trước hạn.

Trong tháng 3/2024 có 7 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trị giá 8.745 tỷ đồng, các doanh nghiệp đã mua lại 8.031 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, giảm 72% so với cùng kỳ năm 2023; có 7 doanh nghiệp công bố chậm trả gốc, lãi trong tháng với tổng giá trị khoảng 4.851 tỷ đồng (gồm lãi và dư nợ còn lại của trái phiếu) 27 mã trái phiếu được gia hạn thời gian trả lãi, gốc hoặc thời gian mua lại trái phiếu trước hạn.

Có thể thấy, trong thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo, điều hành các Bộ ngành, địa phương, đặc biệt là Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ động, tích cực triển khai quyết liệt về việc tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng, thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn.

Cần một cơ chế thông thoáng hơn cho doanh nghiệp

Tại diễn đàn “Khơi thông nguồn cung bất động sản khu vực phía Nam - Xu hướng đầu tư”, PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cho rằng, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn đang rất khó khăn. Trong năm vừa qua, số lượng các doanh nghiệp rời khỏi thị trường luôn nhiều hơn số lượng doanh nghiệp mới được thành lập.

Vị chuyên gia này cho rằng, lạm phát thấp, lãi suất cao đang đẩy các doanh nghiệp vào “thế khó”. Đến thời điểm hiện tại, chúng ta nên đặt ra câu hỏi “Tại sao doanh nghiệp rời khỏi thị trường nhiều hơn doanh nghiệp thành lập mới” và tìm ra giải pháp. 3 kim chỉ nam cho bài toán này chính là “Thông suốt (hàng hoá, dòng tiền) - Thông thoáng (cơ chế, chính sách) - Thông minh (bộ máy thực thi)”. 

Cụ thể, trong thời gian vừa qua, thị trường trái phiếu đã được tháo gỡ khó khăn. Tuy nhiên, kênh huy động vốn này vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề nên cần nỗ lực cấu trúc lại. Tiếp đến cần sớm thực thi các chính sách mới nhằm gỡ khó, khơi thông dòng chảy cho các doanh nghiệp. Đồng thời cần có thêm một cách tiếp cận khác cho nhà ở xã hội, xác định rõ vai trò của Nhà nước - ngân hàng - doanh nghiệp - người dân.

Đưa ra giải pháp riêng cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, các doanh nghiệp cần cố gắng xếp hạng tín nhiệm. Những doanh nghiệp có doanh thu, lợi nhuận vài trăm tỷ thì nên lên sàn chứng khoán. Như vậy, việc huy động trái phiếu sẽ trở nên dễ dàng hơn. Doanh nghiệp cần làm ăn nghiêm túc hơn, minh bạch hơn và tạo lòng tin cho các nhà đầu tư. 

“Nếu làm được như vậy, chúng ta có thể phát hành trái phiếu ra cộng đồng, nhất là ở thời điểm hiện tại, tính riêng lãi suất tiền gửi rất thấp, lãi suất cho vay lại thuộc 1 trong 7 nước có lãi suất cho vay cao nhất trên thế giới. Hy vọng trong thời gian tới, lãi suất cho vay sẽ được điều chỉnh giảm xuống một chút”, ông Nghĩa nhấn mạnh./.