Doanh nghiệp nên giảm sự phụ thuộc dòng vốn vào ngân hàng, cần đa dạng hóa nguồn vốn

Doanh nghiệp địa ốc vẫn khó tiếp cận vốn

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trong thời gian qua gặp vướng mắc kéo dài là từ việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu, khó khăn thị trường chứng khoán, thông tin chưa đủ minh bạch… khiến cho các doanh nghiệp bất động sản không thể triển khai nguồn hàng mới ra thị trường. 

Trong những năm qua, huy động vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào phát hành trái phiếu doanh nghiệp và nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Nhưng kể từ năm 2022, tỷ trọng nguồn vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã sụt giảm đáng kể trong cơ cấu nguồn vốn phát triển của doanh nghiệp bất động sản.

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, các nhà phát triển bất động sản vẫn còn khó khăn trong việc tiếp vốn cho các dự án. Trong khi nguồn cung các sản phẩm căn hộ trên thị trường trong thời gian qua chưa phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của người dân. Do đó, để người dân tiếp cận được nhà ở hiện nay là rất khó. 

“Thị trường cần có nhiều sản phẩm vừa túi tiền, hình thức kinh doanh đa dạng để đáp ứng rộng rãi nhu cầu người dân. Do đó, các doanh nghiệp cần phải nhanh chóng bắt tay thực hiện nhiều biện pháp cải thiện sự phụ thuộc dòng tiền vào ngân hàng bằng việc huy động vốn từ nhiều kênh huy động khác nhau”, ông Khương chia sẻ.

Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều mong muốn, bên cạnh việc tiếp tục tháo gỡ những khó khăn liên quan đến thủ tục pháp lý thì lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm thêm, cũng như có những chính sách giúp các doanh nghiệp lẫn người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn với lãi suất ưu đãi.

Ông Đặng Minh Trường - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Sun Group kỳ vọng về khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các doanh nghiệp sẽ có chi phí thấp hơn. Hiện nay, giữa khoản vay của các ngân hàng thương mại cổ phần và ngân hàng thương mại nhà nước đang có sự chênh lệch khá lớn từ 4-5%. Chính vì thế, doanh nghiệp mong muốn có sự thu hẹp khoảng cách này, để các chi phí vay vốn giảm hơn nữa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản nói chung, doanh nghiệp nói riêng có thể phục hồi. 

Theo các chuyên gia bất động sản, doanh nghiệp hiện nay vẫn đang phải đối mặt với áp lực dòng tiền rất lớn. Đặc trưng của những doanh nghiệp địa ốc là nguồn vốn chủ sở hữu còn mỏng, do đó các hoạt động kinh doanh bị phụ thuộc phần lớn vào vốn vay. Khi kênh huy động vốn gặp khó khăn thì ngay lập tức doanh nghiệp địa ốc cũng bị suy yếu theo. Chính vì vậy, để thị trường bất động sản sớm phục hồi mạnh mẽ trở lại thì việc làm cấp thiết lúc này là tìm ra các giải pháp để khơi thông nguồn vốn. 

Kỳ vọng dòng tiền cho thị trường bất động sản sớm được khơi thông

Theo TS. Sử Ngọc Khương, các doanh nghiệp nên giảm sự phụ thuộc dòng vốn vào phía ngân hàng, thay vào đó cần đa dạng hóa nguồn vốn, huy động từ nhiều kênh khác nhau như cấu trúc danh mục đầu tư, hợp tác đầu tư, giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực dòng tiền cho người mua, nhằm thúc đẩy sức cầu, hướng tới xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững. 

Hiện nay, thị trường M&A tại Việt Nam đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài như Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc) và Nhật Bản. Các nhà đầu tư ngoại đang rót vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam, họ đã sẵn sàng bắt đầu mua gom, đầu tư vào những dự án cần hỗ trợ tài chính. Trong giai đoạn 2024-2026, dự kiến thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đón lượng lớn nguồn vốn mới từ nước ngoài.  

TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, ngoài các nguồn vốn tài chính quen thuộc như tín dụng ngân hàng, trái phiếu các doanh nghiệp thì cần có thêm những chính sách, cơ chế để hình thành và phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả của nguồn vốn đa dạng từ những sản phẩm tài chính khác. 

“Trong đó, quỹ đầu tư bất động sản (REIT), quỹ chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở… Hay các kênh như đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài cũng cần được nghiên cứu, áp dụng và thúc đẩy”, ông Thịnh nói. 

Về phía ngân hàng, cần tiếp tục theo dõi diễn biến tín dụng bất động sản để có những giải pháp tháo gỡ kịp thời, thúc đẩy cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, cần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà đều dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn tín dụng. 

Bên cạnh đó cần nghiên cứu các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Về phía các doanh nghiệp, cần chủ động tái cơ cấu lại danh mục sản phẩm, dự án để bảo đảm với năng lực triển khai thực hiện của bản thân và điều kiện thực tế của thị trường. Đặc biệt là cần phải điều chỉnh lại phân khúc, giá cả sản phẩm sao cho phù hợp với thị trường, đảm bảo tính thanh khoản, từ đó mới tạo được dòng vốn để duy trì hoạt động và thực hiện của các dự án. 

Nhìn nhận cơ bản đầu năm 2024, mặt bằng lãi suất đã có sự điều chỉnh theo hướng giảm xuống giúp cho tín dụng mua nhà, sửa nhà có cơ hội phục hồi tốt hơn. Tuy nhiên, không chỉ chú trọng vào giá vốn vay đã rẻ hơn mà nên quan tâm đến thu nhập khả dụng cũng cần tăng lên để đảm bảo khả năng trả nợ của người dân. Đây là yếu tố quan trọng để kích thích người dân “xuống tiền” vào bất động sản lúc này./.