Khi doanh nghiệp chịu hạ giá và tái cấu trúc, thị trường bất động sản sẽ được “cứu”

Nhìn một cách tổng quan, năm 2023 là năm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Nhưng ngay sang đầu năm 2024, có thể thấy rằng thị trường đang chuyển biến khá tích cực.

Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đã có những chia sẻ về các “điểm nghẽn”, tồn tại của bất động sản và các giải pháp có thể “khơi thông” trong năm mới.

Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh

Nhìn lại thị trường bất động sản năm cũ không có nhiều nổi bật, chỉ đi xuống hoặc đi ngang. Theo ông Thịnh, thị trường bất động sản đi xuống là kết quả của tình trạng bong bóng bất động sản căng quá mức từ nhiều năm gần đây. Trong giai đoạn 2019-2021, giá nhà, đất bị đẩy quá cao, mỗi năm tăng khoảng 30-40%, đầu năm 2022 tiếp tục tăng 20-30%.

“Nhiều người đổ cho đại dịch Covid-19 nhưng không đúng. Bởi trong thời kỳ ấy, tất cả đứng im, kinh tế trì trệ nhưng giao dịch bất động sản vẫn sôi động. Người ta dồn tiền vào chứng khoán và bất động sản, thổi giá để cắt lãi bên này rồi quay sang bên kia đầu tư” - Ông Thịnh nói.

Giai đoạn đại dịch, cả nhà đầu tư và doanh nghiệp đều tham gia mở rộng đầu tư. Có doanh nghiệp đầu tư một lúc tới 5-7 dự án, thậm chí cả chục dự án khiến giá không thể dừng. Cuối năm 2022, giá sản phẩm mới hạ nhiệt nhưng bong bóng đã xì hơi, thậm chí “vỡ” ở vài điểm nóng.

Năm 2023, thị trường vẫn ghi nhận sản phẩm mới, nhiều nhất vẫn là phân khúc cao cấp nội đô Hà Nội và TP.HCM, giá bán các sản phẩm này vẫn tăng 5-7%. Tuy nhiên, đây không phải phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của số đông người dân, mà chủ yếu chỉ phục vụ đầu cơ.

Một nguyên nhân lớn khác là vấn đề nguồn cung bất động sản trong thời gian qua rất khó khăn khi nhiều doanh nghiệp đưa ra dự án là “bánh vẽ” hoặc dự án “ma”. Kết quả là cung không gặp cầu thì thị trường đi xuống là điều tất yếu.

Cung cầu không gặp nhau, thị trường đi xuống là tất yếu

Mặt khác, trong những năm thị trường bất động sản đầy “sóng gió” thì Nhà nước, Chính phủ, các Hiệp hội đã có nhiều cảnh báo về việc tăng giá một cách bất thường. Hay như Bộ Xây dựng có một đề án trình Chính phủ, trong đó một dự báo tới năm 2023 có thể “bong bóng” bất động sản xuất hiện và thực tế điều này đã xảy ra.

Ngân hàng Nhà nước cảnh báo các ngân hàng thương mại về rủi ro bất động sản, yêu cầu nâng cao tài sản đảm bảo của lĩnh vực này. Ngân hàng đưa ra những biện pháp siết chặt vòng vốn chảy vào thị trường địa ốc.

“Nhưng có rất nhiều nhà đầu tư tham vọng lớn và không chịu điều tiết dòng vốn, dân đầu cơ thì không chịu dừng lại. Tất cả cộng lại khiến nó trở thành một làn sóng và nhấn chìm thị trường.

Rồi đến các doanh nghiệp cũng không chịu hy sinh bản thân một chút. Đến khi thị trường “xuống đáy” lại kêu ca. Các doanh nghiệp bất động sản cứ gầm lên Nhà nước không tháo gỡ này kia. Tôi thấy rất lạ là đưa ra lời khuyên cho doanh nghiệp tái cấu trúc đi, giảm bớt các dự án đi, bán bớt dự án đi nhưng họ không muốn. Khuyên hạ giá sản phẩm bán đi cũng không. Thế thì kinh doanh suôn sẻ làm sao được.

Chẳng có cách nào khiến thị trường tốt lên ngoài việc tái cấu trúc. Đó là yêu cầu cốt yếu để "giải cứu" thị trường bất động sản” - Vị chuyên gia chia sẻ.

Việc tái cấu trúc còn liên quan tới nhiều vấn đề khác.

Tuy nhiên, việc tái cấu trúc còn liên quan tới nhiều vấn đề khác như dòng vốn, chiến lược… cũng như ít nhiều khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Theo ông Thịnh, các doanh nghiệp bất động sản trong thời kỳ khó khăn hầu như phải huy động vốn 90% từ vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu... Bán được dự án cũ thì mới có tiền làm dự án mới.

Ông Thịnh nói: “Một số nhà kinh tế thì lại đổ lỗi ngân hàng không chịu chia sẻ. Ngân hàng nào không có tài sản đảm bảo dám cho vay, ngân hàng nào dám cho vay khống? Đây là điều rõ ràng bản thân doanh nghiệp bất động sản phải nhìn thấy. Chứ lại cứ đòi tôi ăn tất, chỗ này của tôi năm ngoái bán một căn hộ này 3-4 tỷ đồng, năm nay tôi có giảm thì chỉ giảm được xuống 3,9 tỷ mà không chịu hạ hơn”.

Trong giai đoạn khó khăn mà không chịu hạ giá bán, nếu cứ “ôm hàng” chờ thị trường lên thì nguy cơ vỡ nợ rất cao. Điển hình, có nhiều doanh nghiệp thời gian qua phải tuyên bố giải thể, phá sản vì không đủ tiền nuôi nhân viên, chứ chưa nói tới việc đầu tư các dự án.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở và Luật Đất đai (sửa đổi) được thực thi từ ngày 1/1/2025, nên trong năm 2024 vẫn chưa thể phát huy được gì. Nhưng năm qua, Chính phủ, các bộ, ngành có tới 20 văn bản từ Nghị định, Nghị quyết, các loại Thông tư liên quan nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất là làm thế nào để thị trường tái cấu trúc. Một là phải đẩy nhanh một số dự án tại khu vực có thể thanh khoản. Hai là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội - phân khúc phục vụ tốt nhu cầu thực của người dân. Ba là giải ngân kịp thời gói 120.000 tỷ đồng.

Trong năm 2024, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như nhà riêng, chung cư sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của giới đầu tư, bởi có thể tạo dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Đây đều là các điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp lấy được nguồn tiền.

Khi thị trường bất động sản có nhiều sản phẩm, thì vô hình chung sẽ giúp các hoạt động trên thị trường trôi chảy hơn. Một phân khúc “trôi” được sẽ kéo theo phân khúc khác vượt khó khăn./.