Phân khúc bất động sản nào đang “hút khách” hiện nay?

Nhiều người mua nhà “nhỡ tàu” vì chờ hạ giá

Anh Nguyễn Hoàng - môi giới bất động sản tự do ở Hà Nội cho biết: “Nhiều người mua nhà nhỡ tàu năm ngoái nên sang năm nay, việc tìm kiếm nhà ở được thực hiện rốt ráo hơn và cũng bắt đầu từ sớm. Vừa có thêm một căn được chốt, nhiều khách hàng khác cũng đang giục đưa đi xem nhà”. 

Môi giới này cho biết, đầu năm 2023, khi còn làm môi giới bán hàng cho một dự án căn hộ ở gần cầu Đông Trù, Đông Anh, Hà Nội thì giá mở bán thời điểm đó chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2 tuy nhiên không có mấy người mua, ngay cả khi chủ đầu tư linh hoạt hết mức thì nhiều căn hộ chỉ hoàn thiện sơ, khách mua hoàn toàn có thể biến tấu (thay đổi thiết kế ở bên trong thành căn 2 - 3 phòng ngủ và khác so với thiết kế ban đầu), đồng thời cũng hỗ trợ nguyên vật liệu, hoàn thiện sơ... nhưng vẫn khó bán hàng. Tuy nhiên thì đến cuối năm, dường như cơn bão tăng giá nhà khiến cho nhiều người mua chùn chân và muốn quay lại với dự án này nhưng hầu hết sản phẩm đều đã có chủ, nếu còn cũng chỉ là những căn không đẹp, giá cũng đã tăng từ 5-6 bước so với thời điểm trước.

Môi giới này cho biết: “Hiếm có dự án nào mà khách hàng vào mua, chủ đầu tư còn minh họa sẵn vài bao xi măng, mấy chồng gạch để khách tự xử lý căn hộ, thế mà nó vẫn ế. Vậy nhưng, chỉ sau thời gian vài tháng, giá bán đã vượt mức 3x/m2. Đây cũng chính là lúc nhiều khách hàng sau khi chạy đôn chạy đáo tìm sản phẩm khắp nơi không được và quay lại tìm mua thì đã nhỡ tàu”. Cũng theo người môi giới này, bởi giá căn hộ tăng quá nhanh, nhiều người có nhu cầu nhà ở đang tìm đến loại hình nhà thổ cư riêng lẻ có mức giá vừa phải hoặc là thổ cư ở trong dân với những người có tài chính có phần dư dả hơn.

Phân khúc được “để mắt” là nhà đất mini

Cũng vì giá căn hộ không ngừng đi lên mà một phân khúc ngách vốn dĩ chưa được quan tâm nhiều thời gian trước đó là nhà thổ cư riêng lẻ (do nhà đầu tư mua đất, chia lô và tách thửa với diện tích phổ biến là từ 30-35 m2/sàn và sau đó là xây cao 3-4 tầng rồi bán) thì hiện nay lại “hút khách”. 

Anh Trung là một nhà đầu tư chuyên phát triển sản phẩm nhà ở loại này cho biết, ở thời điểm hiện tại đây chính là phân khúc được phát triển rải rác khắp các quận nội thành cũng như vùng ven Hà Nội, trong đó tập trung nhiều nhất là ở các khu vực Hà Đông, Hoài Đức, Nam Từ Liêm với mức giá dao động từ 2-3 tỷ đồng/căn. 

Cũng theo nhà đầu tư trên, ở Hà Nội có không ít người sẵn tiền đang săn tìm các khu đất lớn và có thể tách thửa để phát triển những sản phẩm loại này, ưu tiên các khu vực ở gần hoặc là trong khu dân cư, các thửa đất làm nhà có ngõ chung rộng...

Anh Lịch - chủ sở hữu một ngôi nhà liền thổ dạng này tại Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội cho hay, lúc đầu anh cũng đi tìm một căn chung cư có 3 phòng ngủ tuy nhiên đều có giá cao từ 60 triệu đồng/m2 với chung cư mới còn sản phẩm đã qua sử dụng vài năm cũng có giá trên 40 triệu đồng/m2. Chính vì thế, anh quyết định mua một căn nhà đất, diện tích là 30 m2, xây 3 tầng với giá 2,8 tỷ đồng - mức này rẻ hơn đáng kể so với mua một căn chung cư mới.

Anh Lịch cho biết: “Nhà tuy nhỏ nhưng quan trọng là đã có sổ riêng và có thể dùng để thế chấp vốn ngân hàng, nó lại phù hợp với điều kiện tài chính. Chứ nếu như mà cố mua nhà to, áp lực trả lãi ngân hàng sẽ vô cùng lớn”. 

Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate - ông Trần Minh Tiến nhận định, thị trường chuyển nhượng bất động sản thổ cư cuối năm 2023 diễn ra chủ yếu ở các quận Long Biên, Nam Từ Liêm, Hà Đông - nơi có mức giá bán hấp dẫn hơn những khu vực khác. Và hầu hết giao dịch thổ cư tập trung vào những căn hộ có vị trí 3 (độ rộng đường ở trước nhà từ 2-3,5 m) và vị trí 4 (độ rộng ở trước nhà dưới 32 m) với diện tích từ 30-100m2. 

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư bất động sản, ông Tiến cho hay, năm 2024 chưa phải thời điểm thích hợp cho những nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng, nguồn tiền hẹp bởi thị trường vẫn chưa đủ sôi động. Còn đối với những nhà đầu tư có tiềm lực về tài chính, xác định đầu tư dài hạn hơn hoặc là người mua nhà để ở thì đây chính là thời điểm thích hợp để mua được những sản phẩm tốt ở trên thị trường với mức giá hợp lý, lãi suất dễ chịu hơn.

Ông Tiến nhấn mạnh: “Ở thời điểm hiện tại, sản phẩm tốt ở trên thị trường vẫn còn, trong khi đó tín hiệu hồi phục ở một số phân khúc sản phẩm như chung cư, thổ cư cũng đã khá rõ ràng. Và khi mà thị trường bất động sản sôi động hơn, giá bán cũng sẽ tăng cao hơn”. 

Phân khúc đất nền ghi nhận sự “sốt nóng”

Khi bước sang năm 2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận được một số chuyển biến đáng chú ý. Theo đó, dường như sự sốt nóng của phân khúc chung cư đang khiến cho dòng tiền đổ vào phân khúc khác, mà cụ thể đó là đất nền. Batdongsan.com cho biết, ở Hà Nội và TP.HCM, sản phẩm đất nền và đất dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư. Chi tiết, trong tháng 1/2024, lượng tìm kiếm đất nền ở Hà Nội ghi nhận tăng 110% còn đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước, trong khi đó thì chung cư tăng 71%. Cũng tương tự, ở TP.HCM nhu cầu tìm kiếm đã tăng từ 71-73% đối với phân khúc đất nền và đất dự án, còn chung cư ghi nhận tăng 59%. 

Và trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ấm dần, những chủ đầu tư cũng như các sàn giao dịch, nhà môi giới bất động sản đã khởi động sớm những chiến dịch kinh doanh để có thể bỏ lỡ cơ hội tiếp cận các khách hàng tiềm năng. Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam - ông Đinh Minh Tuấn cho biết, từ đầu tháng 12/2023 thời điểm mà dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nhận được nhiều sự quan tâm thì giới đầu tư đất nền đã rục rịch trở lại với thị trường. 

Ông Tuấn nhấn mạnh: “Có hơn 10 đơn vị kinh doanh đất nền ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An... đều cho biết số lượng giao dịch đất nền đã có xu hướng tăng từ đầu năm 2024, trong đó hầu hết tập trung vào những lô đất có tính pháp lý chuẩn và mức giá dưới 2 tỷ đồng/lô, nằm ở trong bán kính 60 km quanh TP.HCM”. 

Vị này nói thêm, ở thị trường Hà Nội, đối với những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như căn hộ chung cư thứ cấp hoặc là mặt bằng bán lẻ nội đô, nhiều môi giới bất động sản đã bắt đầu bắt tay vào việc bán hàng ngay sau kỳ nghỉ Tết. Và việc nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu tăng nhanh đã khiến cho hoạt động giao dịch ở những phân khúc này có phần sôi động hơn. 

Theo ông Đinh Minh Tuấn, hiện nay có nhiều chủ đầu tư quyết tâm đẩy hàng sớm trong năm 2024 bởi vì nếu như đợi sang năm 2025, khi mà Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực (từ ngày 1/1/2025) thì việc thu về nguồn tiền sẽ mất nhiều thời gian hơn bởi vì lúc đó, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, sau khi hoàn tất nghĩa vụ để bán thì mới được thu tiếp 25%. Chính vì thế, nguồn cung mới ở trên thị trường sẽ sớm được cải thiện hơn./.