Căn hộ dưới 3,5 tỷ đồng biến mất khỏi thị trường bất động sản TP.HCM

Theo số liệu thống kê căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và một số tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương liên tục thiết lập mặt bằng giá mới vượt qua ngưỡng trung bình trước đây. Hiện nay, để tìm được căn hộ có giá bán 35 triệu đồng/m2 là điều rất khó. Liên quan đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được sử dụng cho xây nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang bị “ế” chưa thể giải ngân. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây đã đề xuất với Ngân hàng Nhà nước xem xét nới rộng đối tượng được tham gia.

Theo đó, những người mua nhà ở thương mại với giá dưới 3,5 tỷ đồng cũng được tạo điều kiện để tiếp dụng với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Đề xuất này của ông Châu đến từ việc nguồn cung nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền trên thị trường đang vô cùng khan hiếm khiến cho cả người mua và chủ đầu tư đều rất khó tiếp cận nguồn vốn. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang lại được nhiều chủ đầu chú trọng phát triển với số lượng nhiều, trong khi đó những chi phí liên tục tăng đã đẩy giá trên thị trường rất cao thì mới phù hợp với mặt bằng mới và không khiến chủ đầu tư bị lỗ.

Vào cuối năm 2023, trong báo cáo của Bộ Xây dựng đã khẳng định trên thị trường gần như không còn căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 mà chỉ tập trung ở những sản phẩm với mức giá cao hơn từ 30-50 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM từ năm 2021 đã không còn căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2. Còn những sản phẩm cao cấp có giá trên trên 50 triệu đồng/m2 lại chiếm tỷ lệ áp đảo trên nguồn cung ứng của thị trường, lên đến 70-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường.

Đối với nhà ở xã hội, TP.HCM mới chỉ hoàn thành được một dự án trong kế hoạch phát triển từ tổng cộng 37 dự án theo dự kiến trong giai đoạn 2021-2025. Bên cạnh đó, 6 dự án đang thi công và 30 dự án thực hiện các thủ tục pháp lý. Thời điểm hiện tại theo khảo sát cho thấy những dự án được ra mắt gần đây trên thị trường TP.HCM đều có giá trên 100 triệu đồng/m2, căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 đã biến mất hoàn toàn khỏi thị trường.

Cụ thể tại một khu đô thị mặt tiền quốc lộ 13, TP. Thủ Đức đang được chủ dự án rao bán với giá từ 100-120 triệu đồng/m2 (giỏ hàng 200 căn). Cụ thể, phân khu của đô thị trên đường Nguyễn Xiển - Phước Thiện, TP. Thủ Đức có giá 120 triệu đồng/m2.

Hay một dự án khác có mặt tiền Mai Chí Thọ, TP. Thủ Đức cũng đang được rao bán với giá khoảng 130-170 triệu đồng/m2. Khu đô thị mặt tiền Đỗ Xuân Hợp, TP. Thủ Đức dự kiến sẽ ra mắt giỏ hàng với giá khoảng 170 triệu đồng/m2. Một số thị trường lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An… từng được kỳ vọng sẽ là địa điểm khơi thông nguồn cung căn hộ giá rẻ nhưng trong vài năm gần đây giá căn hộ cũng tăng chóng mặt, sản phẩm giá rẻ chỉ còn đếm trên đầu ngắn tay.

Theo khảo sát thực tế cho thấy một số dự án ở TP. Dĩ An đang được bán với giá 40-55 triệu đồng/m2, TP. Thuận An không dưới 45 triệu đồng/m2. Một vài dự án giáp ranh TP.HCM đang bán với mức giá cực cao đa phần đều trên 45 triệu đồng/m2. Tại thị trường Bình Dương giá căn hộ cao nhất đang được bán với mức 59 triệu đồng/m2.

Những dự án có giá dưới 35 triệu đồng/m2 xuất hiện rất ít trên thị trường, dự án quy mô 800 căn tại phường Tân Đông Hiệp, TP. Dĩ An dự kiến chào bán ra thị trường với mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2. Hay tại phường Đông Hòa, TP. Dĩ An, một dự án được giới thiệu giá từ 34 triệu đồng/m2 nhưng có thể sẽ tăng lên trong tương lai.

Những khu vực lân cận khác của TP.HCM không có nhiều dự án mới được mở bán đối với phân khúc giá bình dân. Trong đó, một vài dự án có giá trung cấp phải kể đến như dự án ở Bến Lức, Long An với diện tích 355 ha hay dự án nhà ở xã hội tại TP. Tây Ninh đang được giới thiệu ra thị trường với mức dưới 35 triệu đồng/m2.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay trong năm 2024 nguồn cung căn hộ sẽ tăng trở lại nhờ sự nỗ lực tháo gỡ những vướng mắc pháp lý. Các dự án mới đang có xu hướng lan rộng ra những khu vực xa hơn theo định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng đồng bộ. Vì thế, các chủ đầu tư đang đánh giá, xem xét để chọn chiến lược kinh doanh phù hợp nhằm mở rộng quỹ đất ở vùng ven giữa lúc quỹ đất trong thành phố ngày càng hạn hẹp. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận xét nhiều dự án đang gặp những vướng mắc pháp lý bị hoãn thi công trong một thời gian dài khiến mọi chi phí đều bị đội lên rất cao, ảnh hưởng đến giá bán sau này. Nếu muốn tháo gỡ những khó khăn chung của thị trường thì cần phải tháo gỡ pháp lý dự án, khơi thông nguồn cung bằng cách tạo điều kiện cho các dự án tiếp tục được phát triển.

Đối với gói tín dụng hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cần phải nới rộng đối tượng vay mua nhà để nhiều người được tiếp cận hơn. Áp dụng mức lãi suất ưu đãi đối với các chủ đầu tư và những người mua bất động sản. Đây là phương pháp hữu hiệu để có thể tăng tính thanh khoản ở thời điểm hiện tại, đạt được mục tiêu đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đã được đề ra trước đây./.