Tồn kho hơn 42.000 căn

6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn liên quan đến các vấn đề về nguồn vốn tín dụng còn đang bị kiểm soát, lãi suất vẫn duy ở mức cao, kênh huy động vốn đầu tư từ trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa khơi thông trở lại.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý 2/2023, cả nước có 17 dự án du lịch, nghỉ dưỡng được chào bán, cung cấp ra thị trường 455 sản phẩm. Nguồn cung tiếp tục xu hướng giảm mạnh hơn 90% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án nghỉ dưỡng đang triển khai bị gián đoạn do chủ đầu tư thiếu dòng tiền. Hàng loạt dự án cao cấp đóng giỏ hàng, liên tục dời thời gian mở bán.

Sức cầu thị trường tăng nhẹ nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chỉ xấp xỉ 24% lượng cung mở bán. Lượng giao dịch chủ yếu đến từ các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế hoặc có giá trung bình, khoảng dưới 40 triệu/m2.

Tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng ngày một tăng cao
Tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng ngày một tăng cao. (Ảnh minh họa)

Còn theo báo cáo của bộ phận D&R Công ty DKRA Group đã chỉ ra, giá trị tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6 đã vọt lên 42.364 căn, nhiều hơn lượng tồn kho shophouse biển và biệt thự nghỉ dưỡng cộng lại (khoảng 30.000 căn). Giá bán condotel cả 3 miền Bắc - Trung - Nam trong khoảng 31-154,5 triệu đồng một m2.

Lượng condotel đã chào bán ra thị trường nhưng chưa có người mua gần 4.900 căn trong khi hàng còn nằm kho chờ dịp mở bán thời gian tới lên gần 37.500 căn. Theo đơn vị tư vấn khảo sát này, suốt quý II, tiêu thụ condotel thấp hơn 78% so với cùng kỳ, riêng tháng 4 và 5, sức tiêu thụ giảm 95%. Nhiều chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết, chia sẻ doanh thu, lợi nhuận nhằm kích cầu thị trường nhưng không đạt hiệu quả kỳ vọng.

TS Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính BĐS Tulip (FINA), cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng thường là lựa chọn cuối cùng trong danh mục ưu tiên của các nhà đầu tư. Khách hàng hầu hết là những người "có điều kiện", họ chọn condotel, biệt thự nghỉ dưỡng chủ yếu là dạng second home (ngôi nhà thứ hai) để nghỉ dưỡng, đầu tư hoặc cho thuê lấy lãi từ chủ đầu tư…

"Khi kinh tế khó khăn, niềm tin vào thị trường bất động sản sụt giảm, càng khó thu hút người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Chưa kể, thị trường bất động sản có tính chu kỳ, chỉ khi các phân khúc chính như nhà phố, căn hộ, đất nền khởi sắc thì bất động sản nghỉ dưỡng mới bắt đầu có tín hiệu. Độ trễ của chu kỳ ít nhất 1-2 năm", ông Khôi nhận định.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định hoạt động đầu tư condotel đã chững lại và suy yếu trong 3 năm gần đây dưới tác động của đại dịch Covid-19 và suy thoái kinh tế. Với áp lực về dòng tiền phải trả hàng năm, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải nằm trong khu vực có nguồn khách du lịch ổn định mới thực hiện được cam kết.

Theo bà Trang, để dự án condotel vận hành thành công cần phải đảm bảo rất nhiều yếu tố: vị trí thuận lợi, tiện ích đa dạng phong phú, quản lý chuyên nghiệp, chính sách kinh doanh linh hoạt hiệu quả, có sự phối hợp chặt chẽ với các hãng lữ hành trong nước và quốc tế để duy trì nguồn khách. Hơn nữa cam kết lợi nhuận thường duy trì trong thời gian khá dài, không phải chủ đầu tư nào cũng được khách hàng tin cậy.

Chờ ngày phục hồi

Trong thời gian qua, câu chuyện Nghị định số 10/NĐ-CP ban hành có nội dung quy định việc sẽ cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng… được cho là một bước đột phá lớn trong pháp lý về bất động sản, mở ra hy vọng “rã đông” hàng chục nghìn tỷ đồng đang "đóng băng".

Nếu có "danh phận" rõ ràng, thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng chắc chắn sẽ khởi sắc. Tuy nhiên, vấn đề của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là sổ đỏ. Trong ngắn hạn, diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc vào sự tăng trưởng của du lịch.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group.

Ở góc nhìn trực diện, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group đánh giá condotel nhiều khả năng sẽ là phân khúc hồi phục muộn nhất thị trường bất động sản. Pháp lý condotel đã có tín hiệu mở, Chính phủ đã ra Nghị định 10 về việc cấp sổ hồng cho condotel, việc còn lại là chờ thông tư hướng dẫn để các cấp cơ sở đẩy nhanh việc cấp sổ. Tuy nhiên, sổ hồng không phải là chiếc đũa thần biến nguy thành cơ.

Ông Thắng cho rằng mối liên hệ trực tiếp với thị trường condotel là ngành du lịch phải phục hồi mạnh mẽ, kinh tế phải tăng trưởng tốt và vững vàng từ đó mới thúc đẩy tiêu dùng, nghỉ dưỡng. Nhưng thiếu đòn bẩy này khiến condotel không có cơ hội trở mình.

Một bất lợi nữa là hiện tại chưa có quy định cụ thể nào về quy chuẩn condotel, khung pháp lý vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, vì thế mỗi chủ đầu tư làm một kiểu khác nhau theo phong trào tự phát. Chưa kể, giá bán lại đang bị đẩy cao so với thực tế cùng với đó, nguồn cung ra thị trường lại ồ ạt dẫn đến lượng tồn kho lớn.

"Tương lai của thị trường condotel có thể đi theo lộ trình năm 2023 vẫn khó dài, 2024 tiếp tục chờ đợi, 2025 hy vọng ánh sáng cuối đường hầm", ông Thắng dự báo.

Có thể thấy, nghị định mới của Chính phủ là rất kịp thời để tháo gỡ một phần nút thắt của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vốn "án binh bất động" trong thời gian qua. Tuy nhiên, để gỡ khó hoàn toàn, giúp phân khúc này trở lại thời hoàng kim, sẽ cần những giải pháp căn cơ đồng bộ hơn, cả về pháp lý, vốn tín dụng, lẫn các quy định về mua bán…

Theo đó, trong ngắn hạn, các chuyên gia đều chung nhận định, kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng "lội ngược dòng" là rất khó và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình thấp và khó có những đột biến.