Thị trường căn hộ cao cấp: Giao dịch ảm đạm, chủ đầu tư tung hàng loạt chính sách hấp dẫn

Giá căn hộ cao cấp giảm 2%

Cụ thể, theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023 của JLL Việt Nam cho thấy, trong quý vừa qua, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang ghi nhận được 1.090 căn đã bán.

Mặc dù có nhiều tín hiệu tích cực về nguồn cung, nhưng tỷ lệ bán được ở căn hộ phân khúc cao cấp vẫn giảm xuống 39,8%, phản ánh xu hướng lượng giao dịch đang chậm lại.

Nguồn cung phân khúc này chủ yếu đến từ TP Thủ Đức, đặc biệt là Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đối với giá bán sơ cấp căn hộ cao cấp, siêu sang quý này đạt 5.183 USD/m2 (khoảng hơn 122 triệu đồng/m2), giảm nhẹ 2% so với quý trước. Sự sụt giảm trong giá sơ cấp chủ yếu đến từ chính sách chiết khấu lớn của các phân khu thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park trong khi mặt bằng giá chào bán của các dự án khác vẫn giữ mức ổn định. Đối với thị trường thứ cấp, giá tăng nhẹ 1,5% so với quý trước đặc biệt ở các dự án đạt chất lượng cao và vị trí tốt.

Trong khi đó, Công ty TNHH CBRE Việt Nam cũng vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh quý II/2023 cũng cho thấy, thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2023 sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, nguồn cung căn hộ chào bán tiếp tục sụt giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng trong quý II/2023, không có dự án mới nào được mở bán. Chỉ có phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 12% số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 so với 6 tháng cuối năm 2022, và chỉ bằng 28% số lượng mở bán mới của giai đoạn cùng kỳ năm trước. Khu Đông tiếp tục là nơi tập trung nhiều nguồn cung căn hộ mới, với hơn 80% nguồn cung mới đều đến từ TP Thủ Đức.

Dự báo về diễn biến trong thời gian tới, JLL Việt Nam dự báo trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung nhà ở vẫn còn chịu áp lực bởi bối cảnh kinh tế bất ổn dù bắt đầu đón nhận những thay đổi tích cực về chính sách. Vì vậy thị trường căn hộ phân khúc cao cấp dự kiến sẽ chào đón thêm khoảng 1.900 căn, thấp hơn 53% so với lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ vẫn duy trì ở mức thấp như hiện tại cho đến khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.

Nhiều chủ đầu tư tung chính sách hấp dẫn

Trong bối cảnh giao dịch phân khúc căn hộ cao cấp tương đối ảm đạm thì trong thời gian qua, các chủ đầu tư đã tiếp tục áp dụng nhiều phương thức chính sách thanh toán linh hoạt như chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán hay hỗ trợ lãi suất để thu hút người mua.

Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), trong quý II/2023, phân khúc căn hộ trung cấp (mức giá 25 - 50 triệu/m2), phân khúc cao cấp (từ 50 - 80 triệu/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán.

Theo lời một nhân viên của công ty bất động sản tại Hà Nội cho biết, Hà Nội), nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tăng cao trong khi sức tiêu thụ giảm, thậm chí rơi vào cảnh ế ẩm.

Trước thực trạng này, chủ đầu tư các dự dự án đang có động thái tăng chiết khấu hoặc bán cắt lỗ lớn để kích cầu, thu hút người mua.

Phân khúc căn hộ cao cấp được các chủ đầu tư tung chính sách chiết khấu nhằm thu hút khách mua.

Số liệu từ CBRE Việt Nam cũng đã chỉ ra, hầu hết các giao dịch thành công ghi nhận trong quý II/2023 đều đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước, trong đó, giá bán sơ cấp giảm và các chính sách bán hàng vượt trội được xem là động thái tiên quyết từ phía các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường, và thực tế, đã giúp tăng tỉ lệ hấp thụ cho thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trong 3 tháng gần đây.

Đáng chú ý, một số dự án cao cấp ở khu Đông có giá bán giai đoạn trước từ 50-75 triệu đồng/m2 đã điều chỉnh giá xuống 35-65 triệu đồng/m2 ứng với các tiến độ thanh toán khác nhau, vì vậy trung bình giá của dự án giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục thể hiện xu hướng giảm, giảm 4% so với quý I/2023 và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Mức giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp, với mức giảm có thể lên đến 20-30% so với cuối năm 2022 đối với một số dự án tại khu vực TP Thủ Đức.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn, cho biết, đà giảm giá bất động sản thứ cấp như hiện nay bị chi phối bởi yếu tố thiếu hụt dòng tiền nhà đầu tư dẫn đến ngộp tài chính. Bên cạnh đó là nhu cầu xử lý, tất toán nợ của nhóm nhà đầu tư tổ chức. Vì vậy, khi nào các chủ thể này đạt được sự cân bằng tài chính, họ sẽ dừng xả hàng. Vì vậy để thị trường hồi phục, cần phải có sự đồng bộ từ nhiều yếu tố vĩ mô như: tăng trưởng kinh tế ổn định, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu phục hồi thanh khoản, chính sách pháp lý hỗ trợ thị trường thẩm thấu vào cuộc sống. Thị trường sẽ xuất hiện các tín hiệu hồi phục rõ rệt hơn trong giai đoạn nửa đầu năm 2024 và tốt dần lên trong giai đoạn cuối năm.