Xu hướng bất động sản: Năm nay mua để đầu tư, năm sau mua để ở?

Từ ngày 1/1/2025, ba bộ luật quan trọng về thị trường bất động sản bao gồm Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực. Các bộ luật này được cho là sẽ ảnh hưởng lớn và liên quan tới nhiều đối tượng tham gia thị trường.

Các chuyên gia nhận định, các quy định vừa được điều chỉnh từ 2 bộ luật là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nhìn chung đang hướng tới bảo vệ toàn diện hơn quyền lợi của người mua nhà. Đơn cử, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không vượt 5% giá bán; hay chỉ được cho thuê, mua công trình xây dựng, nhà ở hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, hoặc thỏa thuận việc đặt cọc phải nêu rõ giá bán, mua, cho thuê công trình xây dựng, nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Những sự thay đổi đó có tính đảm bảo cho người mua không bị lạm thu, thoát khỏi tình trạng rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn thiện những thủ tục pháp lý liên quan.

Với Luật Nhà ở (sửa đổi), đề nghị các chủ đầu tư cần phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, khả năng hoàn thiện pháp lý và thực hiện dự án tốt hơn, qua đó giúp bảo vệ lợi ích của đối tượng khách hàng. Ngoài ra, quy định thắt chặt việc chủ đầu tư không được phân lô, bán nền, mà cần chú ý tập trung đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và bán lúa non. Theo đó, giúp người mua loại hình bất động sản này tránh được tình trạng mua xong nhưng không thể xây nhà để ở được.

Trong Luật Đất đai 2024, một điểm nhấn quan trọng khác là bỏ “khung giá đất” và quy định xây dựng “bảng giá đất” hàng năm tiệm cận với giá đất của thị trường. Đó sẽ là động thái khiến giá bất động sản ở mọi loại hình (từ đất nông nghiệp, khu công nghiệp, đất nền) đều có khả năng điều chỉnh tăng, bởi định giá đất thực tế hiện tại thấp hơn nhiều so với thị trường. Điều đó sẽ khiến các chi phí liên quan tới đất đai, bao gồm phí giao dịch chuyển nhượng, các loại thuế phí khác có thể gia tăng.

Từ đất nền đến căn hộ chung cư, xu hướng bất động sản sẽ có sự điều chỉnh về giá tăng lên. Sau năm 2025, dù người mua nhà có thể phải chịu mức giá cao hơn, tuy nhiên sẽ an toàn và đảm bảo về mặt giấy tờ pháp lý hơn nhiều. Đó là thời điểm cơ hội tốt hơn với người mua nhà để ở. Đáng chú ý, là người mua nhà có thu nhập trung bình và thấp cũng sẽ có nhiều cơ hội để sở hữu nhà ở vừa túi tiền khi có nhiều dự án nhà ở xã hội, vay ưu đãi được ban hành.

Chuyên gia bất động sản cho biết thị trường địa ốc khu vực phía Nam đã trải qua thời kỳ khó khăn nhất. Thời điểm này đang là khoảng thời gian rất quan trọng và đó được coi là bước đệm để thẩm thấu chuyển từ luật cũ sang luật mới và tính tới xu hướng bất động sản sẽ sớm hồi phục.

Theo nhận định, đất nền vẫn là phân khúc an toàn bền vững nhất khi nói về xu hướng bất động sản đầu tư trong năm nay. Trong đó, nhiều giao dịch đất nền có pháp lý đầy đủ và giá trên dưới 3 tỷ đồng sẽ chiếm ưu thế trở lại. Lượng tìm kiếm bất động sản trên toàn quốc đã dần đi lên ngay từ sau Tết. Đáng chú ý, đất nền và đất dự án tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả ở phân khúc chung cư.

Theo dự báo, giá đất trong dài hạn có thể tiếp tục tăng lên vì sẽ còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như triển khai hạ tầng, thu nhập của dân và sự tăng trưởng về kinh tế. Nhu cầu sở hữu nhà đất và tích sản của người Việt là rất lớn do đi liền với tư duy “tấc đất tấc vàng”. Do đó, cũng không khó hiểu khi đất nền có được sự quan tâm lớn của người tiêu dùng trong năm nay.

Bên cạnh đó, sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) đi vào hiệu lực từ đầu năm 2025 thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng sẽ trở nên chặt chẽ hơn. Bởi vậy, nhà đầu tư đất nền nên tìm tới các khu vực có quy hoạch 1/500 đã hoàn thiện và có sổ đỏ, đủ hạ tầng.

Ngoài ra, chuyên gia bất động sản cũng nhận định rằng hiện nay là thời điểm phù hợp nhất để mua quỹ đất đầu tư. Thế nhưng, các nhà đầu tư bất động sản nên chú ý chọn lô đất có pháp lý đầy đủ, có sổ chủ quyền và giá cả phải chăng.

Theo vị chuyên gia, mua chung cư vào năm nay có lợi hơn nhiều dù giá liên tục tăng lên. Bởi lẽ, hiện nay là thời điểm các chủ đầu tư nỗ lực đưa nguồn cung ra thị trường trước năm 2025. Bởi sau đó, Luật Kinh doanh bất động sản bắt đầu có hiệu lực, sẽ yêu cầu khắt khe hơn về giấy tờ pháp lý và quy định chủ đầu tư chỉ được thu 5% tiền cọc. Trong khi ở luật cũ, chủ đầu tư dường như được lợi hơn. Ngoài ra, các chủ đầu tư đang áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi và hấp dẫn hơn cho người mua ở thực. Theo đó, người mua nhà càng được hưởng lợi lớn./.