Bất động sản Đông Anh: Đất nền “neo” giá cao, giao dịch vẫn trầm lắng

Động lực thúc đẩy giá

Đất nền ven đô tại thị trường bất động sản Đông Anh - Hà Nội suốt hơn 10 năm qua liên tục biến động vì thường xuyên đón nhận các thông tin về hạ tầng, quy hoạch, siêu dự án… Trở lại những năm 2014-2015, đất nền Đông Anh bật tăng khi có nhiều công trình giao thông lớn đi vào triển khai như cầu Đông Trù tuyến đường 5 kéo dài, cầu Nhật Tân… Sóng đất nơi đây tiếp tục được đẩy lên vào năm 2016 khi đồ án Quy hoạch chi tiết 2 bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài được ban hành, các ông lớn bất động sản như Vingroup, Sun Group, Becamex ITC, hay BRG thi nhau đầu tư các dự án khủng tại Đông Anh.

Những tin vui này đã khiến bất động sản Đông Anh, nhất là đất nền “nhảy múa” trong năm 2016-2017. Đất Vĩnh Ngọc ở gần vòng xuyến, sát ngay cầu Nhật Tân ở thời điểm đầu năm 2017 đã chạm mức 170-190 triệu đồng/m2, còn giá của hai năm trước chỉ nhỉnh ngoài 100 triệu đồng/m2. Ở Ngọc Giang (Vĩnh Ngọc), đất trong làng ghi nhận từ mức quanh 15-17 triệu đồng/ m2 lên 20-25 triệu đồng/m2. Với biên độ thời gian, đất trong làng thuộc Lại Đà (Đông Hội) cũng gia tăng từ 12-14 triệu đồng/m2 lên mức 16-20 triệu đồng/m2.

Thị trường đất nền Đông Anh nổi sóng tiếp vào đầu năm 2020 trước thông tin phân khu quy hoạch sông Hồng. Quy hoạch này có tâm điểm là khu vực Tàm Xá - Xuân Canh (Đông Anh) với tỷ lệ xây dựng lớn nhất là khoảng 408 ha. Khi đó, thị trường bất động sản Đông Anh tiếp tục sục sôi. Ở khu vực Xuân Trạch, Lực Canh, Văn Thượng (Xuân Canh), đất mặt tiền bị đẩy lên mức giá từ 51-69 triệu đồng/m2. Còn ở Tiên Hội, Đông Trù (Đông Hội, Đông Anh) ghi nhận mức giá từ 55-70 triệu đồng/m2. Tại Lực Canh, Vạn Lộc, Văn Thượng, đất trong ngõ tăng lên mức 19-26 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản bắt đầu gặp khó khăn từ giữa năm 2022 và kéo dài tới hiện tại đã chấm dứt đà tăng giá của bất động sản Đông Anh. Đặc biệt, khi lãi suất ngân hàng tăng cao vào giai đoạn cuối năm 2022 và nửa đầu năm 2023, nhiều lô đất nền ở đây rao bán cắt lỗ từ 20-40%, thanh khoản đóng băng hoàn toàn. Thế nhưng, tình trạng cắt lỗ không có tính diện rộng.

Theo bà A, một môi giới kiêm nhà đầu tư chuyên thị trường đất nền phía Bắc nhận định, đất nền Đông Anh là sự hội tụ nhiều giới đầu tư, trong đó có nhà đầu tư tiềm lực lớn và chuyên nghiệp. Nhóm nhà đầu tư này sẵn sàng “chôn đất chờ thời” khi thị trường ảm đạm thay vì tìm cách bán tháo, bán cắt lỗ. 

Việc chờ đợi này dựa trên cơ sở là niềm tin thị trường sẽ sớm bật tăng trở lại, vì có nhiều yếu tố động lực trong tương lai. Đó là việc Đông Anh cơ bản đã hoàn thành điều kiện và tiêu chí theo tiêu chuẩn tối thiểu để lên quận, các công trình giao thông lớn sắp được khởi công như tuyến đường từ đường Đản Dị đến đường Võ Nguyên Giáp hay cầu Tứ Liên…

Thực tế cho thấy từ cuối năm 2023 tới nay, lãi suất ngân hàng đã giảm mạnh. Điều đó kích hoạt dòng tiền đổ vào các kênh đầu tư khác. Đến nay, ngoại trừ lô đất chủ muốn thúc đẩy bán nhanh nên giá có giảm so với đầu năm 2022, trong khi giá đất Đông Anh đã thiết lập lại giá của năm 2021, thời kỳ bất động sản chưa đóng băng. Tại Tây Bắc Lễ Pháp (Tiên Dương - Đông Anh), giá đất đấu giá đang ghi nhận 70-90 triệu đồng/m2. Trong khi tại Nguyên Khê, đất ở vị trí đường hai ô tô tránh nhau, mặt tiền có thể kinh doanh ghi nhận mức giá từ 50-75 triệu đồng/m2.

Đất sâu trong làng, ngõ ruộng 203 m ở Nguyên Khê ghi nhận giá 30-40 triệu đồng/m2, còn ở mặt đường 2,5-3m Đông Hội dao động từ 45-50 triệu đồng/m2. Giá đất đấu giá thuộc Hội Phụ (Đông Hội) vẫn ở mức 80-100 triệu đồng/m2. Tại Hải Bối, đất mặt tiền kinh doanh đang được chào bán 70-80 triệu đồng/m2. Giá đất mặt ngõ Hải Bối cũng đang ghi nhận từ 35-45 triệu đồng/ m2, là mức giá của năm 2020-2021.

Giao dịch ảm đạm

Hiện nay, mặt bằng giá đất tại Đông Anh neo ở mức cao, song giao dịch không có nhiều. Theo khảo sát, lượng giao dịch sau Tết Nguyên đán đã rục rịch tăng lên nhưng so với cùng thời điểm của năm 2021 trở về trước ghi nhận lượng giao dịch chỉ bằng 20-30%. Theo một môi giới đất nền Đông Anh, diễn biến hiện tại kém so với giai đoạn thị trường tốt, nhưng lại tốt hơn khá nhiều nếu so với thời điểm sau Tết năm 2023.

Một thực tế là có nhiều khu đất tại Đông Anh, nhất là ở các khu đất đấu giá dù có hạ tầng đã hoàn thiện nhưng lại bỏ hoang và không có người ở trong nhiều năm. Theo bà A chia sẻ thêm, thị trường này mang nặng tính đầu cơ. Không ai trong số nhà đầu tư đến từ trung tâm Hà Nội, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Dương… mua đất để an cư tại đây.

Đa số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn và không chịu được lãi vay đã rao bán cắt lỗ trong hai năm 2022 và 2023. Đến nay, những người còn bám trụ với thị trường đều ghi nhận tiềm lực, không chịu sức ép tài chính, nên giá bán chưa được như kỳ vọng nên giữ tiếp. Họ vẫn chờ cơn sốt khi Đông Anh lên quận, từ các công trình hạ tầng và siêu dự án để bán ra kiếm lời.

Trên thị trường bất động sản Đông Anh nhiều năm qua, tình trạng đất bỏ không, không có người ở nhưng giá cao là hiện tượng phổ biến bởi giới đầu tư chiếm lĩnh thị trường này. Bà A tâm sự rằng bà đã nhận thấy nhiều nhà đầu đổ tiền mua đất ở Ba Vì, Sơn Tây, Mê Linh cũng kiên nhẫn chờ đợi chu kỳ mới của thị trường nhưng vẫn mắc cạn, chưa về bờ khi chu kỳ mới qua đi, chu kỳ khác ập đến bởi thị trường vẫn chưa lập lại đỉnh giá của cơn sốt đất từ 10 năm trước. Do vậy, không rõ kết quả của sự chờ đợi là đắng hay ngọt.

Theo chuyên gia bất động sản nhìn nhận về thực tế này, đầu tư theo hạ tầng, quy hoạch, siêu dự án khi những thông tin đó chưa xác thực là một xu hướng và trào lưu trong giới đầu tư. 

Rõ ràng việc đầu tư đón sóng hạ tầng và quy hoạch khi có thông tin là lúc mà bất động sản có biên độ tăng giá lớn nhất nhưng chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng lợi nhuận lớn cũng đi kèm với rủi ro lớn. Thực trạng cho thấy không phải cứ mua bất động sản ăn theo hạ tầng, quy hoạch hay siêu dự án là sẽ có lợi nhuận. Đi cùng với hạ tầng là câu chuyện phát triển kinh tế địa phương, tạo công ăn việc làm và kéo người dân về an cư. Thị trường đó và khu vực đó phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì mới có câu chuyện giá trị đất, giá trị bất động sản khi đó mới được nâng lên.

Theo chuyên gia khuyến nghị, giới đầu tư cần tìm hiểu và xác minh các thông tin liên quan đến hạ tầng và quy hoạch xuất hiện trên thị trường. Bên cạnh đó, chỉ nên xuống tiền đầu tư nếu biết đó là thông tin chính xác và có lộ trình rõ ràng, chi tiết./.