Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản vẫn còn rất lớn

Sức ép đáo hạn ngày càng lớn: Hơn 115 nghìn tỷ trái phiếu bất động sản đến hạn

Dữ liệu Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) tổng hợp từ HNX và SSC cho thấy có 3 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trị giá 1,165 tỷ đồng tính đến đầu tháng 3.

Giá trị phát hành trong tháng 2 vẫn ghi nhận ở mức rất thấp so với mặt bằng năm 2023, nối tiếp tình trạng phát hành ảm đạm trong tháng 1 trong bối cảnh một số điều trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP có hiệu lực trở lại và siết chặt quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp hơn. Chẳng hạn như tiêu chí xác định giới đầu tư cá nhân chuyên nghiệp và yêu cầu về việc xếp hạng tín nhiệm.

Trong tháng 2, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sơ cấp sụt giảm với tổng giá trị phát hành chỉ đạt 1,165 tỷ đồng, sụt giảm 45,8% so với tháng 1, với kỳ hạn trung bình là 2,87 năm. Trong đó, chỉ có 3 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ vì 3 doanh nghiệp nằm trong nhóm ngành xây dựng, vận tải cảng biển và thương mại dịch vụ.

Trong 2 tháng đầu năm, có nhiều lý do khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp ảm đạm. Đó là một số điều khoản trong Nghị định 65 có hiệu lực trở lại, nên quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắt khe hơn. Vào nửa cuối năm, khi mà kinh tế dần ấm lên, thị trường địa ốc hồi phục, khối lượng phát hành sẽ khởi sắc và các nút thắt của thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng dần được tháo gỡ.

VBMA cho biết các doanh nghiệp đã mua lại 2.056 tỷ đồng trái phiếu trước hạn vào tháng 2, sụt giảm 68% so với cùng kỳ năm trước. Dự tính, tháng 3 đã ghi nhận 23,07 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, tăng 372% so với tháng 2. Trong đó, nhóm xây dựng chiếm 9%, thương mại dịch vụ chiếm 10% và bất động sản chiếm 63%.

Ước tính cả năm 2024 có khoảng 279 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn với trái phiếu bất động sản chiếm 41,4%, tức hơn 115 nghìn tỷ trái phiếu. Tiếp đó là nhóm tổ chức tài chính (chiếm 29% với hơn 81 nghìn tỷ đồng). Đây là số liệu chưa tính những khoản đáo hạn lần 2 sau khi được gia hạn, bởi vậy sức ép đáo hạn trong năm nay thực tế sẽ cao hơn so với con số trên.

Trong 2 tháng đầu năm, quy mô giao dịch trên thị trường thứ cấp giảm dần khi tháng 2 đạt 60 nghìn tỷ đồng, tức giảm 20% so với tháng 1. Trong tháng 2, hoạt động mua lại trái phiếu cũng chậm lại và khối lượng trái phiếu doanh nghiệp mua lại ghi nhận giảm 60% khi đạt 2,494 tỷ đồng so với cùng kỳ.

Thế nhưng, theo KBSV, hoạt động mua lại sẽ cải thiện trong những tháng tiếp theo khi tình hình kinh doanh cải thiện hơn. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất thấp cũng được cho là lực đẩy để các doanh nghiệp tăng mua lại trái phiếu phát hành với mức lãi suất cao ở giai đoạn trước.

Có 7 doanh nghiệp công bố chậm trả gốc, lãi trong tháng với tổng giá trị 6.213 tỷ đồng, trong đó có lãi và dư nợ còn lại của trái phiếu và 24 mã trái phiếu gia hạn thời gian trả lãi, gốc, mua lại trái phiếu trước hạn.

Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì?

Trong bối cảnh khó tiếp cận vốn tín dụng, thị trường bất động sản chưa hoàn toàn hồi phục, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã lựa chọn cách đàm phán kéo dài thời gian để có thời gian tái cơ cấu dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ trước áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản. Kể từ thời điểm tháng 4/2023, hoạt động đàm phán gia hạn diễn ra khả quan với kết quả khá thành công.

Trong thời gian tới, đàm phán gia hạn trái phiếu bất động sản vẫn sẽ là xu hướng. Thế nhưng, khó khăn nằm ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ hỗ trợ doanh nghiệp có thời gian ổn định sản xuất, kinh doanh cũng như tái cơ cấu doanh nghiệp nhằm hồi phục. Nhìn chung, đó chỉ là chuyển nợ từ thời điểm này sang thời điểm khác.

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), doanh nghiệp cần tận dụng thời gian này tái cơ cấu các khoản nợ để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ. Cần cân nhắc một cách nghiêm túc việc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hay lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường. Đó cũng là khoảng lặng để nhà đầu tư có thời gian nhìn nhận và xem xét điều kiện, qua đó có định hướng tham gia hiệu quả và bền vững hơn.

Ngoài ra, bên cạnh các nguồn tài chính quen thuộc như trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng, cũng cần có các chính sách cơ chế để phát triển, thu hút và đảm bảo hiệu quả khi vận hành các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư bất động sản - REIT, chứng khoán hóa bất động sản) hay kênh khác như đầu tư gián tiếp, trực tiếp nước ngoài.

Trái phiếu doanh nghiệp vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả xét về dài hạn, cho thấy một nền kinh tế năng động, phù hợp với xu hướng phân bổ tài sản vào trái phiếu bất động sản của giới đầu tư. Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn rất khiêm tốn nếu so với các quốc gia trong khu vực như Singapore, Thái Lan, Malaysia…

Theo ông Đính, các doanh nghiệp cần tăng niềm tin cho khách hàng nhằm tiếp thêm dư địa cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Đó cũng là mắt xích quan trọng để các doanh nghiệp thực hiện tái cơ cấu nợ.

Cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung chính sách có liên quan tới quy định xếp hạng tín nhiệm với trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra công chúng để hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân gia nhập vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp và tiếp thêm dư địa cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Qua đó, tạo nên các công cụ phòng ngừa rủi ro cho giới đầu tư.

Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng, nhất là Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần đưa ra chính sách kiểm tra hiệu quả với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu từ bước nộp hồ sơ./.