Bất động sản 2024 một năm nhìn lại: Nóng bỏng câu chuyện giá nhà!

3 luật mong chờ nhất có hiệu lực sớm 5 tháng

Năm 2024 đánh dấu cột mốc pháp lý vô cùng quan trọng đối với thị trường bất động sản khi bộ ba Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội thông qua.

Có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng với nhiều chủ trương, chính sách mới được ban hành, bộ ba Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã góp phần giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản; giải quyết các vấn đề vướng mắc, tồn tại từ thực tiễn công tác quản lý, sử dụng đất, tăng cường quản lý đất đai cả về số lượng, chất lượng và giá trị kinh tế.

Luật cũng được đánh giá là cơ hội tốt cho người mua nhà. Bởi với các quy định mới, quyền và lợi ích của người mua nhà sẽ được bảo vệ với nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được khơi thông.

Đặc biệt, các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài cũng góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và nhà đầu tư trong việc sở hữu và kinh doanh bất động sản, tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Giá chung cư Hà Nội tăng sốc, “vượt mặt” TP.HCM

Năm 2024 câu chuyện giá nhà, đặc biệt là giá chung cư là chủ đề được bàn luận sôi nổi nhất trên các diễn đàn bất động sản trong năm 2024. Căn nguyên là giá chung cư Hà Nội đã tăng chóng mặt từ đầu năm 2024 cho đến tháng cuối cùng của năm mới có dấu hiệu chững lại.

Ghi nhận thực tế tại nhiều dự án cho thấy, hiện mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội đang giao dịch phổ biến ở mức từ 70 triệu đồng/m2 (tăng gấp gần 2 lần từ mức trung bình 40 triệu đồng/m2 của năm 2022), thậm chí nhiều dự án giá rao bán, booking còn lên tới từ 130 triệu đồng/m2, dù nằm ở ngõ nhỏ chỉ đủ cho một ô tô tránh xe máy.

Báo cáo của Savills phát hành trong quý III/2024 cho thấy, 9 tháng đầu năm 2024, các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số lượng căn bán được, tăng mạnh từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ từ 2-4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Đáng chú ý, sau thời gian tăng nóng, mặt bằng giá sơ cấp chung cư trung bình tại thị trường Hà Nội đã đạt 69 triệu đồng/m2 (vượt TP.HCM 68 triệu đồng/m2), tăng 6% theo quý và 28% theo năm. 

Giá nhà đất tăng quá cao khiến nhiều chủ doanh nghiệp và chuyên gia đều ngạc nhiên, phải lên tiếng cảnh báo rủi ro và cần có sự điều chỉnh để tránh những đổ vỡ không đáng có.

Trước sức nóng của giá nhà, đất tăng không ngừng nghỉ, hồi tháng 9/2024, trong báo cáo gửi Chính phủ về nguyên nhân tăng giá bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Đề xuất này đã nhanh chóng nhận được sự đồng tình của Bộ Tài chính, sau đó, tháng 11/2024, cơ quan này đã đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu để ngăn lướt sóng và thổi giá.

Mới đây nhất, tại Nghị quyết 161/2024/QH15 ngày 23/11/2024 về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, Quốc hội đã giao Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương sớm nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế, có quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo đảm đồng bộ với những nội dung đổi mới trong pháp luật về đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, thực hiện mục tiêu tái phân phối thu nhập và động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.

Đất đấu giá vùng ven lập kỷ lục

Phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội) diễn ra vào ngày 10/8/2024 không chỉ thu hút hàng nghìn người tham gia mà còn gây choáng cho nhiều nhà đầu tư khi giá đất được đẩy lển tới hơn 100 triệu đồng/m2, cao gấp 7-8 lần giá khởi điểm. Các lô thường cũng có giá trúng từ 63-80 triệu đồng/m2 gấp 5-6 lần so với giá khởi điểm.

Sau vụ đấu giá trên, ngày 19/8 đã diễn ra cuộc đấu giá 19 lô đất ở tại khu LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên (Hoài Đức, Hà Nội). Cuộc đấu giá diễn ra từ 8h sáng, xuyên đêm và đến 4h30 ngày 20/8 - sau 18 tiếng mới có kết quả chung cuộc khi toàn bộ lô đất đều đã bán đấu giá thành công.

Theo kết quả được công bố sau đó, lô cao nhất trúng với giá 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Lô đất này có kí hiệu LK03-12 nằm ở vị trí góc với 2 mặt thoáng, diện tích trên 113m2.

Bên cạnh lô đất trên, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Ba lô kí hiệu LK03-6, LK03-7 (rộng 91,67m2) và LK04-6 (rộng 115,95m2) trúng giá 127,3 triệu đồng/m2. Giá trị của các lô đất lần lượt là hơn 15 tỷ đồng, 11,6 tỷ đồng và 14,7 tỷ đồng. Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, thời điểm 2 cuộc đấu giá đất ở Thanh Oai và Hoài Đức diễn ra chỉ cách nhau gần 10 ngày và cuộc nào cũng được trả mức giá cao kỷ lục đã gây “choáng váng” cho không ít các nhà đầu tư.

Sau chỉ đạo của Thủ tướng về chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, UBND TP. Hà Nội đã có văn bản yêu cầu 5 sở, ngành vào cuộc kiểm tra, phát hiện và xử lý vi phạm (nếu có). Sau động thái trên, một số quận, huyện của Hà Nội đã bất ngờ thông báo dừng đấu giá đất trong tháng 9.

Tuy nhiên, sau đó, diễn biến và kết quả này vẫn tiếp tục tái diễn tại các phiên đấu giá đất tại Hà Đông, Thường Tín. Thậm chí, tại phiên đấu giá 58 thửa đất ở Sóc Sơn vừa qua, một số thửa đất được người tham gia trả giá cao bất thường lên tới 30 tỷ đồng/m2 (cao gấp 12.000 lần mức giá khởi điểm)… dẫn đến việc 36 lô đất đấu giá không thành.

Trước các dấu hiệu bất thường của cuộc đấu giá đất, ngày 14/12 vừa qua, Thủ tướng đã ký ban hành Công điện 134/CĐ-TTg yêu cầu Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định của pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Đồng thời giao Bộ trưởng Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ trưởng các Bộ: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Xây dựng và UBND các tỉnh, thành phố bổ sung chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đấu giá, nhất là các hành vi thông đồng, dìm giá, thổi giá, thao túng giá, lợi dụng đấu giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường; bổ sung quy định điều kiện hạn chế cho phép tham gia đối với người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất mà trước đó đã có các hành vi vi phạm hoặc cố ý bỏ cọc nhằm trục lợi…

Nhiều tỉnh đồng loạt điều chỉnh tăng mạnh bảng giá đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong thời gian chờ bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh được phép điều chỉnh bảng giá đất đang áp dụng cho phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương. Trên cơ sở này, không ít địa phương trên cả nước thời gian qua đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh; trong đó có Hà Nội và TP.HCM.

Tháng 10/2024, bảng giá đất chính thức được TP.HCM ban hành, áp dụng từ 31/10/2024 - 31/12/2025. So với dự thảo được đưa ra lấy ý kiến vào tháng 7/2024, giá đất tại bảng giá đất chính thức tháng 10/2024 đã giảm 20-30%.

Với bảng giá đất mới tại TP.HCM, mức giá cao nhất được ghi nhận là 687,2 triệu đồng/m2, được áp dụng tại các tuyến đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi (quận 1), tăng 4,2 lần so với bảng giá đất cũ.

Tương tự, bảng giá đất mới cũng vừa được UBND TP. Hà Nội công bố ngày 20/12 và có hiệu lực ngay lập tức cho đến hết 31/12/2025. Bảng giá đất vừa ban hành có giá cao gấp 2-6 lần bảng giá cũ.

Trong đó, giá đất cao nhất của thành phố thuộc về quận Hoàn Kiếm với 695,3 triệu đồng/m2 trên 10 tuyến phố. Mức giá này tương ứng với đất ở, vị trí 1, trên các phố Lê Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào và gấp 3,7 lần bảng giá đất cũ (187,9 triệu đồng/m2).

Việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận giá thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng dự án, bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Tuy nhiên, bảng giá đất cao cũng đồng nghĩa với việc tăng chi phí cho người dân khi tính thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính khác, nhất là khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở.

Ngoài ra, bảng giá đất cao còn được dự báo sẽ đẩy giá bất động sản tăng cao khi doanh nghiệp phải chi số tiền lớn để bồi thường giải phóng mặt bằng, khiến giá nhà đã cao càng thêm cao.

Vốn ngoại đổ vào bất động sản tăng dựng đứng

Tính đến cuối tháng 11, lĩnh vực bất động sản tiếp tục đứng thứ hai về thu hút dòng vốn FDI với 5,63 tỷ USD, tăng 89,1% so với cùng kỳ. Đây cũng là mức tăng trưởng trưởng cao nhất kể từ năm 2019.

Lý giải sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam với các nhà đầu tư ngoại, các chuyên gia cho rằng, Việt Nam đang là một điểm đến đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) nhờ vào bối cảnh chính trị, sự phát triển kinh tế ổn định và chi phí nhân công cạnh tranh. 

Theo chuyên gia, trong bối cảnh nguồn vốn FDI dồi dào, một số phân khúc bất động sản sẽ có sự tăng trưởng nổi trội, gồm có căn hộ dịch vụ và bất động sản công nghiệp.

Ngoài ra, việc Luật Nhà ở mới cho phép người nước ngoài được gia hạn thời gian sở hữu nhà ở tại Việt Nam lên tới 50 năm cũng được kỳ vọng sẽ hút thêm hàng tỷ USD từ những người nước ngoài có mong muốn mua nhà tại Việt Nam./.