Bất động sản hậu cần đô thị: Mảng đầu tư có thể “hái ra tiền” trong tương lai

Theo nhận định của Cushman & Wakefield, Việt Nam đã trở thành một trong những thị trường thương mại điện tử tiềm năng nhất khu vực ASEAN. Trong báo cáo thương mại điện tử Đông Nam Á 2020 của Google, Temasek và Bain & Company cho thấy, tốc độ tăng trưởng trung bình trong giai đoạn 2020-2025 là 29% và quy mô thương mại điện tử Việt Nam đến năm 2025 đạt 52 tỷ USD.

Có thể thấy, người tiêu dùng Việt Nam hiện nay ngày càng ưa chuộng sự tiện lợi của mua sắm trực tuyến, từ đó thúc đẩy làn sóng dịch chuyển lưu trữ hàng hóa từ cửa hàng bán lẻ sang không gian kho hàng. Sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực thương mại điện tử đang định hình lại thị trường logistics cũng như tạo ra nhiều loại tài sản đa dạng hơn, nổi bật trong đó là bất động sản hậu cần đô thị.

Bất động sản hậu cần đô thị đang là mô hình có nhiều tiềm năng. (Ảnh minh họa)

Được biết, bất động sản hậu cần đô thị hiện đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của giới đầu tư. Lĩnh vực mới này thường bị nhầm lẫn với mô hình đô thị logistics, tuy nhiên nếu tìm hiểu kỹ sẽ nhận thấy sự khác nhau.

Cụ thể, đô thị logistics có thể hiểu là mô hình đô thị gắn liền với phát triển dịch vụ logistics, lấy dịch vụ logistics làm ngành kinh tế mũi nhọn. Đô thị logistics thông thường sẽ gắn liền với loại hình cơ sở hạ tầng quan trọng phục vụ cho dịch vụ logistics như cảng biển quốc tế, sân bay quốc tế. Trong khi đó, hậu cần đô thị lại lấy đô thị làm trung tâm, chủ yếu phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng tại các thành phố.

Xu hướng nhân khẩu học đang cho thấy sự gia tăng của đơn hàng chặng cuối ở khu vực đô thị. Điều này đặc biệt đúng tại Việt Nam - nơi có gần 40 triệu dân sinh sống tại các thành phố. Tuy nhiên, chi phí giao hàng trong khu vực đô thị ngày càng tăng cao, lên tới 50% hoặc hơn tổng chi phí chuỗi cung ứng. Chính vì thế, các nhà đầu tư thương mại điện tử rất mong muốn sở hữu được bất động sản hậu cần có khả năng tiếp cận khu vực nội thành trong thời gian khoảng 30 phút lái xe. Đây cũng là ưu tiên hàng đầu của những nhà phát triển để gia tăng lợi thế cạnh tranh.

Đại diện Cushman & Wakefield cho biết, do chi phí đất đắt đỏ và sự phản đối của các bên liên quan đối với hoạt động hậu cần thành phố, nên các dự án hậu cần đô thị hiện nay chủ yếu nằm ở vùng cận trung tâm hoặc ngoại ô.

Nhu cầu kho bãi của các doanh nghiệp ngày càng lớn. (Ảnh minh họa)

Theo số liệu của đơn vị này, trong quý IV/2023, vùng kinh tế trọng điểm miền Nam ghi nhận tổng nguồn cung kho vận khoảng 5,5 triệu m2 sàn, trong đó, TP.HCM chiếm 14% tổng nguồn cung. Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc ghi nhận khoảng 2,2 triệu m2 sàn, trong đó, Hà Nội và Hải Phòng lần lượt chiếm 12% và 26% tổng nguồn cung.

Trong bối cảnh đất chật người đông, dự kiến đến năm 2050, vùng đô thị TP.HCM sẽ có 28-30 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 90%. Mật độ đô thị cao hơn đồng nghĩa với những trở ngại đối với việc sử dụng đất hậu cần cũng lớn hơn.

Hiện nay đang tồn tại một khoảng cách lớn giữa không gian hậu cần đô thị cần thiết và số lượng thực tế. Muốn thu hẹp khoảng cách này đòi hỏi phải đầu tư thời gian và tài chính để có thể giải quyết các rào cản đối với việc sử dụng dịch vụ hậu cần ở các thành phố. Theo đó, chính quyền địa phương và các nhà đầu tư cần lên chiến lược cho “mô hình không gian đô thị”.

Cushman & Wakefield cho rằng, trong những năm tới, một kịch bản tương lai có thể xảy ra là nhà kho được xây dựng dưới lòng đất, xe tải được chuyển sang xe tải điện. Điều này sẽ giải quyết được những phản đối của các bên liên quan bởi xe tải là nguyên nhân gây ra tiếng ồn và ô nhiễm không khí.

Nhu cầu xây dựng bất động sản hậu cần đô thị phục vụ cho bán lẻ tại Việt Nam đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. (Ảnh minh họa)

Hệ thống hậu cần chính là nền tảng cho dịch vụ kho vận hay còn gọi là dịch vụ hoàn tất đơn hàng, bao gồm 2 phần: Xử lý đơn hàng và vận chuyển đến tay người mua hàng. Thông thường, để phục vụ nhu cầu của đô thị, các khu hậu cần được chia thành 3 vùng tính từ lõi trung tâm.

Bất động sản hậu cần cho bán lẻ thường được xây dựng theo hình chữ nhật, diện tích từ 3.000 m2- 7.000 m2, có 5 cửa bến cho xe bán tải; sàn nâng cao ngang xe tải, trần cao 6m, diện tích đất rộng rãi để đỗ xe và chờ xe. Trong khi đó, bất động sản dành cho công ty 3PL và bưu kiện yêu cầu đất có chiều dài hẹp, diện tích từ 5.000-7.000 m2, có 5 cửa dành cho xe bán tải và nhiều cửa phụ ở 2 bên tòa nhà cho xe tải đỗ bên ngoài, ngoài ra, cửa ra vào cho xe tải cũng được xếp hàng vào bên trong, chiều cao trần là 6 m.

Hệ thống hậu cần đô thị có thể coi là nền móng cho sự phát triển của thành phố. Để có thể duy trì tính cạnh tranh, hấp dẫn và thân thiện với môi trường, các thành phố cần tham gia vào các giải pháp giúp giảm chi phí và khó khăn của hậu cần đô thị. Tập trung vào đầu tư phát triển hạ tầng vận tải hành khách, logistics, nâng công suất xếp dỡ hàng hóa, công suất của các kho chứa cảng biển, đón đầu các chuỗi cung ứng nhằm hình thành nên các trung tâm cung ứng dịch vụ logistics tầm cỡ khu vực. Đồng thời, từng bước cơ cấu lại thị phần, ưu tiên phát triển thị phần vận tải đường sắt, đường thủy nội địa, hàng không để giảm áp lực vận tải đường bộ.

Bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết, từ cuối năm 2023, thị trường kho vận phía Nam đã ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực về sự phục hồi nguồn cầu. Đáng chú ý, những hợp đồng thuê mới ký kết là sự tiếp tục mở rộng quy mô từ các nhà sản xuất, công ty 3PL (đơn vị logistics thứ 3) cùng với thương mại điện tử hiện hữu./.