Bức tranh toàn cảnh thị trường căn hộ TP Hồ Chính Minh 2020, vì sao tăng giá chóng mặt?

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến hết quý 3/2020, có gần 80.000 sản phẩm được chào bán trên thị trường, trong đó có đến 70% là lượng hàng tồn kho từ các năm trước chuyển sang, còn nguồn cung trong 3 quý đầu năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm mới lần đầu bán trên thị trường. Đây là một con số rất khiêm tốn, nếu so với năm 2019 chỉ đạt 35%, so với năm 2018 chỉ đạt 20%.

Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 75%, phân khúc bình dân (cả nước gộp lại) khoảng 10%, phân khúc cao cấp chiếm 14% trong lượng cung đưa ra thị trường.

Ngoài ra, một số liệu từ bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Vietnam cũng chỉ ra rằng, trong tháng 11/2020. Nguồn cung mới ra thị trường cực kỳ “nhỏ giọt”.

Xét theo khu vực, nguồn cung mới trong tháng sụt giảm, nhiều dự án dự định mở bán phải dời lại để hoàn thành các thủ tục pháp lý theo quy định. Cụ thể, khu Nam vươn lên trở thành tâm điểm thị trường với khoảng 519 căn mở bán, chiếm 67.5% tổng nguồn cung mới; khu Đông chiếm 30.5% với khoảng 235 căn, giảm mạnh so với 1,440 căn mở bán ghi nhận ở tháng trước; khu vực Trung tâm chiếm 2.0% với khoảng 15 căn hộ mở bán. Trong khi đó khu Tây và khu Bắc không ghi nhận có dự án mở bán.

Nguồn: Bộ phận R&D – DKRA Vietnam.

Đồng thời xét theo phân khúc, tại TP Hồ Chí Minh trong tháng 11/2020 ghi nhận có 3 dự án mở bán (1 dự án mới và 2 giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán trước đó), cung cấp ra thị trường khoảng 769 căn, bằng 43.0% của T10/2020 (1,788 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 91.3% trên nguồn cung mới (702 căn), bằng 57.0% tháng trước (1,232 căn).

Nguồn: Bộ phận R&D – DKRA Vietnam.

Trong tháng, phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang tiếp tục là những phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, cụ thể: Hạng A chiếm 67.5% nguồn cung mới toàn thị trường (khoảng 519 căn). Tỷ trọng căn hộ hạng sang hầu như không đổi so với tháng trước, chiếm 32.5% tổng nguồn cung với khoảng 250 căn. Phân khúc hạng B và hạng C không ghi nhận có dự án mở bán trong tháng.

Lý giải nguyên nhân nguồn cung sụt giảm mạnh, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết “Chúng tôi thống kê, các tỉnh ít, phát triển chưa mạnh, cũng có 20 -30 dự án bị thanh tra dừng lại, thanh tra, kiểm tra; ở các tỉnh nhiều có tới 50 – 60 dự án phải dừng lại, thanh tra, kiểm tra. Vậy lấy đâu ra nguồn cung mới vào thị trường, cho nên số liệu hai mươi mấy ngàn sản phẩm mới đưa thị trường là không có gì lạ”.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Đồng thời nguồn cung sụt giảm dẫn đến tình trạng giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh đang được đẩy lên chóng mặt “Hàng tồn còn lại rất ít, lượng chung cư ở TP Hồ Chí Minh hiếm, rất khó tìm, chỉ còn lại những dự án đắt tiền có giá từ 70-80 triệu đồng/m2 trở lên, mức giá này vẫn tiêu thụ được nhưng chậm, riêng nhà ở bình dân gần như không còn. Giá nhà ở TP Hồ Chí Minh chỉ có thể đánh giá được ở phân khúc trung cấp bởi lẽ giá nhà ở bình dân không còn, phân khúc cao cấp thì có sự chênh lệch giá quá lớn. Chúng tôi xác định phân khúc cao cấp có mức giá từ 45 triệu đồng/m2 nhưng hiện giá chung cư cao cấp ở TP Hồ Chí Minh thấp nhất cũng 60-70 triệu đồng/m2, có phân khúc chênh lệch quá lớn lên đến vài trăm triệu đồng/m2 nên chúng tôi không thể so sánh giá ở phân khúc cao cấp” – ông Đính nói.

“Nếu giá nhà cứ theo xu hướng này và nguồn cung khan hiếm thì chắc chắn thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh sẽ rơi vào tình trạng ‘bong bóng’ giá, ảo về giá. Từ năm 2018 đến nay giá nhà ở TP Hồ Chí Minh tăng khoảng 30%, còn nếu so sánh từ năm 2019 đến nay thì giá nhà đã tăng khoảng 15-20%. Đây là sự tăng giá cực kỳ đột biến và nguy hiểm, làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ở TP Hồ Chí Minh” – ông Đính nhấn mạnh thêm.

Trước thực trạng nguồn cung “lao dốc” trong khi giá căn hộ thì tăng “phi mã” kể từ đầu năm 2020, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, trước mắt, UBND các tỉnh cần sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có phát sinh) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp tái khởi động trở lại hàng trăm dự án bất động sản đang “đắp mền”.

Qua đó, giúp giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước và tăng tính minh bạch của môi trường kinh doanh. Về lâu dài, cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, nguồn vốn đầu tư và quy trình thực hiện…

VĨNH LINH