Căn hộ cao cấp – chưa có định danh

Điểm mặt một loạt các dự án bất động sản từ trước đến nay, có thể thấy những mỹ từ như “ căn hộ cao cấp”, căn hộ hạng sang”, “ thiên đường”, “ tiêu chuẩn Singapre ”, “ tiêu chuẩn Nhật bản”… luôn được gắn vào một dự án nhà ở hoặc khu đô thị nào đó để đánh vào tâm lý và thị hiếu khách hàng. Và vì được gắn mác “ hạng sang” nên giá bán của những căn hộ trong dự án đó cũng thuộc loại “ giá sang”. Theo khảo sát của Savills Việt Nam, tại Ba Đình, giá chào bán khởi điểm bao gồm VAT của Vinhomes Metroplolis vào năm 2017 là 73-100 triệu đồng/m2, đến năm 2019, giá bán gồm sơ cấp và thứ cấp là 70-90 triệu đồng/m2. Hanoi Aqua Central giá sơ cấp năm 2017 là 55-101 triệu đồng/m2, giá giao dịch hiện tại là 65-101 triệu đồng/m2. Lancaster giá chào bán năm 2011 là từ khoảng 45 triệu đồng/m2 (tính theo tỷ giá USD năm 2011), đến năm 2019, giá đã tăng mạnh, đạt từ 72 – 99 triệu đồng/m2. Tại quận Tây Hồ, Golden Westlake có giá khởi điểm năm 2007 là 37-48 triệu đồng/m2. Mười năm sau, giá giao dịch là 48-75 triệu đồng/m2. Năm 2009, Indochina Plaza ở quận Cầu Giấy có giá bán 37-47 triệu đồng/m2, đến năm 2019, giá tăng lên 45-58 triệu đồng/m2.

Chung cư cao cấp luôn đi kèm với những dịch vụ đẳng cấp (ảnh minh họa).

Như vậy có thể nói việc đầu tư phát triển những căn hộ cao cấp là một thị trường đầy tiềm năng.Tuy nhiên, trên thực tế, không phải dự án hạng sang nào cũng hứa hẹn tiềm năng đầu tư. Bên cạnh những dự án cao cấp đích thực đem lại khả năng sinh lời cao, thị trường cũng không thiếu những dự án mang danh cao cấp nhưng sau vài năm vận hành đã bộc lộ chất lượng thấp và mất giá trị.

Khi bắt đầu triển khai dự án và cả khi tiến hành rao bán, các chủ đầu tư và nhà môi giới không tiếc lời dùng những từ hoa mỹ nhất nói về sản phẩm của mình như một cách Pr nhằm câu khách. Nhưng trên thực tế, khi nhận nhà vào ở rồi thì người mua nhà mới ngã ngửa khi nhà mới xây đã hư hỏng, xuống cấp, trang thiết bị tiện nghi không đúng như lời quảng cáo.

Đã có rất nhiều những vụ việc mà người mua nhà căng băng rôn phản đối chủ đầu tư lừa dối khách hàng khi tự ý thay đổi vật liệu xây dựng, vật liệu nội thất, xây thiếu diện tích và không có đầy đủ các tiện ích công cộng khác. Một ví dụ mới đây nhất là việc cư dân tại một chung cư cao cấp tại Hà Nội đã tập trung để phản đối chủ đầu tư khi thiết kế chung cư được quảng cáo là cao cấp nhưng hành lang chỉ rộng đúng 1.4 m.

Tại Việt nam hiện nay chưa có quy chuẩn chung về khái niệm “ chung cư hay nhà ở cao cấp”. Việc các chủ đầu tư đua nhau quảng cáo… về dự án là do các quy định của Nhà nước về phân hạng và tên gọi chung cư không rõ ràng, không theo sát với thực tế của thị trường. Chẳng hạn, theo thông tư mới nhất (Thông tư 31/2016/TT-BXD) vào cuối năm 2016 của Bộ Xây dựng “Quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư”, nhà chung cư được chia thành 3 hạng: A, B và C.Tuy nhiên, các tiêu chí để phân loại chung cư vẫn chung chung, chưa quy định rõ ràng về không gian, trang thiết bị và vật tư bên trong căn hộ…Hơn nữa, theo quy định tại thông tư này, chủ đầu tư hoặc Ban quản trị nhà chung cư đề nghị công nhận hạng nhà chung cư, được thực hiện sau khi chung cư đã được nghiệm thu hoàn thành công trình, chưa có tiêu chí phân hạng nhà chung cư hình thành trong tương lai.

Theo các chuyên gia Bất động sản, các chủ đầu tư đâu có nói căn hộ của họ là hạng A, hạng B hay hạng C để đánh giá theo tiêu chí của Bộ Xây dựng mà họ gọi là chung cư cao cấp hay hạng sang. Cũng không có quy định nào về việc có cấm nhà đầu tư gọi căn hộ là hạng sang hay cao cấp. Nếu không cấm, doanh nghiệp có thể làm.

Vậy làm sao để định danh được một căn hộ có tiêu chuẩn “ cao cấp”? Theo ông Dương Đức Hiển – Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội thì một dự án đảm bảo các tiêu chuẩn, phẩm cấp hạng A phải đạt các tiêu chí về vị trí, số lượng sản phẩm. Quy mô tòa nhà là khoảng 300 căn đổ lại. Tại các nước phát triển, những cái gì càng đắt đồng nghĩa với số người sử dụng càng ít. Tiếp theo là sản phẩm bàn giao có đủ tiêu chuẩn không, quá trình quản lý vận hành như thế nào. Ngoài ra các yếu tố khác như trang thiết bị nội thất, dịch vụ chăm sóc khách hàng, sự riêng tư, các tiện ích công cộng khác ( nhà hàng, hồ bơi, gym, trường học, chăm sóc sức khỏe…) cũng đóng vai trò hết sức quan trong trong việc định danh một dự án được gọi là cao cấp.

TIN CÙNG CHUYÊN MỤC:
>>> Mạnh tay xử lý dự án ma
>>> Khách nước ngoài sẽ làm “nóng” thị trường địa ốc?
>>> Người dân than khổ với “siêu dự án” Trấn Sông Hồng 22 năm “trên giấy”

Chính vì thế, để tránh tình trạng chọn mua nhầm, một số chuyên gia bất động sản khuyên rằng trước khi quyết định mua một căn hộ cao cấp theo như lời quảng cáo, người tiêu dùng cần hết sức cảnh giác và tỉnh táo trong câu chuyện này. Khách hàng mua nhà phải chú ý tới các vấn đề: Uy tín của chủ đầu tư; lời cam kết của môi giới phải đi đôi với thể hiện ở nhà mẫu, thể hiện trên thực tế ở những công trình tiện ích, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đúng như trong quy hoạch, thiết kế được duyệt; khi nhận nhà cũng phải đúng như nhà mẫu đã tham quan; đọc kỹ hợp đồng bởi vì đôi khi hợp đồng đặt cọc với hợp đồng chính thức có sự thay đổi, có chủ đầu tư sẽ công bố minh bạch, nhưng có chủ đầu tư sẽ lập lờ.

Nói về việc chọn mua chung cư, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành chia sẻ : “ Người mua bao giờ cũng phải là người tiêu dùng thông minh và lắng nghe thông tin từ nhiều nguồn, thậm chí tới dự án xem trực tiếp, xem từ bản vẽ thiết kế đến nhà mẫu, tiến độ thi công… để có quyết định đúng nhất.

Có 4 yếu tố cần lưu ý trước khi mua căn hộ chung cư: Thứ nhất là vị trí có thuận tiện cho công việc hay không, phải có hạ tầng giao thông, cấp điện, cấp nước, không kẹt xe, ngập lụt. Thứ 2 là mặt bằng phải hợp lý, tránh trường hợp chung cư có sảnh tầng quá bí, không có nắng gió chiếu rọi vào. Thứ 3 là vật liệu xây dựng bao gồm những gì và thứ 4 là tiến độ dự án cũng như thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư.

Nếu người mua nhà chưa biết nhiều về chung cư thì có thể nhờ kỹ sư, kiến trúc sư tới xem giúp hoặc nhờ những người từng ở chung cư, có kinh nghiệm, biết rõ những điểm lợi, bất lợi của chung cư để tư vấn”.

Trường Minh