Chuyên gia: Cần “nâng chất” cho lực lượng môi giới bất động sản để phù hợp với chu kỳ mới

Từ thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam…

Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nhiều sự thay đổi, đặc biệt là nâng cao trách nhiệm bảo vệ lợi ích của các chủ thể tham gia vào thị trường, bảo vệ lợi ích toàn dân cũng như lợi ích quốc gia, nâng cao vai trò của quản lý Nhà nước, hướng đến lực lượng môi giới sẽ là cánh tay nối dài quả quản lý Nhà nước.

Cũng theo quy định mới, cá nhân môi giới phải hành nghề thông qua một sàn giao dịch bất động sản hoặc là một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Hiện tại, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Tờ trình và Dự thảo Nghị định quy định chi tiết cũng như hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Và theo đó, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) sẽ tiến hành tổ chức các kỳ thi sát hạch cũng như cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đây chính là một sự thay đổi mang tính bước ngoặt bởi vì Nhà nước đã hình dung ra được tầm quan trọng của lực lượng này đối với thị trường bất động sản.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng người làm môi giới bất động sản vào giai đoạn đỉnh điểm có khoảng 300.000 người. Vậy nhưng, phần lớn chưa phải là người làm chuyên nghiệp, hoạt động tự do, tự phát,... cho nên dễ gặp rủi ro cũng như đẩy người tiêu dùng rơi vào cảnh đem con bỏ chợ và thậm chí là gây ra tình trạng bát nháo ở trên thị trường.

Theo kết quả của cuộc điều tra, khảo sát và đánh giá thực trạng hoạt động của các cơ sở đào tạo về bất động sản cách đây không lâu cũng cho thấy được rằng, có trên 80% nhân viên môi giới bất động sản không được tham gia đào tạo hoặc là chỉ tham gia theo kiểu đối phó để đi thi và được cấp chứng chỉ hành nghề - nghĩa là chỉ mới quan tâm đến phần ngọn chứ chưa chú trọng vào phần gốc đó là công tác đào tạo, điều kiện về cơ sở đào tạo cũng như giảng viên đào tạo, nội dung đào tạo hoặc các hoạt động thanh tra, giám sát viên đào tạo, nội dung đào tạo hay những hoạt động thanh tra, giám sát liên quan,... để từ đó dẫn đến việc môi giới bất động sản thiếu tinh thần trách nhiệm và dễ vi phạm đạo đức nghề nghiệp, vi phạm pháp luật.

Bên cạnh đó, việc gia nhập ngành dễ dàng cũng vô hình trung tạo ra được nhiều hệ lụy và làm ảnh hưởng không chỉ đến ngành môi giới mà còn cả quy hoạch chính sách của cơ quan quản lý Nhà nước và điều tiết vĩ mô của nền kinh tế.

… và “lăng kính” nhìn ra thế giới

Ghi nhận, tại nhiều quốc gia trên thế giới, người làm môi giới bất động sản đã bắt buộc phải qua đào tạo, thi cấp chứng chỉ hành nghề cũng như việc tham gia vào thị trường được quản lý vô cùng chặt chẽ, mọi giao dịch đều được lưu vết qua ngân hàng hoặc các trung tâm giám sát giao dịch bất động sản cho nên các chiêu trò thường không được phát huy tác dụng. Và thậm chí, ở một số thị trường, các môi giới bất động sản chỉ được hành nghề ở địa bàn của mình và không được sang các địa bàn khác để hoạt động. 

Ví dụ như ở Hoa Kỳ, bên cạnh việc kiểm soát chặt biến động tài nguyên đất đai ở trong khu vực mà mình quản lý, các môi giới bất động sản muốn hành nghề trước tiên cần phải tuân thủ các quy định về môi giới của quốc gia, sau đó là còn phải nộp đơn đăng ký hoạt động ở trung tâm giám sát giao dịch bất động sản của từng bang, mỗi bang đều sẽ có quy định riêng. Bên cạnh đó, một số bang cũng yêu cầu phải có giấy phép do chính quyền bang đó cấp, người có nhiều kinh nghiệm ở bang này muốn sang bang khác hoạt động thì cũng phải hoàn thành các khóa đào tạo cũng như kiểm tra để có thể đáp ứng nghiêm ngặt hoạt động theo tính chất địa phương ở bang đó, bao gồm quy tắc về chuẩn mực đạo đức. Lúc đó thì các môi giới bất động sản mới được tiếp cận thông tin về một dự án hoặc là một khu vực đang chuẩn bị phát triển để có thể bắt đầu thực hiện hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản của mình.

Có thể thấy, một thị trường có nền tảng tương tự Việt Nam đó là Trung Quốc. Đây chính là thị trường rất lớn và phát triển với sự tăng trưởng nhanh chóng của các siêu đô thị như là Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải,... Trong thời gian qua, chính sách về bất động sản của Chính phủ Trung Quốc có nhiều thay đổi để có thể kiểm soát giá nhà cũng như ngăn chặn được các rủi ro, chẳng hạn như người làm nghề môi giới cần phải đủ 18 tuổi trở lên, trình độ văn hóa trên phổ thông trung học, trước khi hành nghề cần phải trải qua các kỳ thi sát hạch cũng như huấn luyện về kỹ năng.

Ở đây, có mỗi 2 năm thì các cơ quan quản lý giao dịch bất động sản cấp quận, huyện hoặc là cục quy hoạch đất đai sẽ tiến hành kiểm tra những người đã có chứng nhận nghề môi giới đúng theo quy định. Và nếu như có bất kỳ lỗi gì hay không tham gia vào kỳ kiểm tra mà không có lý do chính đáng sẽ không được tiếp tục hành nghề. Theo đó, người môi giới cần phải luôn trang bị cho mình những kiến thức phù hợp với mọi thời điểm cũng như tham gia vào các khóa học mới để có thể có chỗ đứng trong nghề nếu như không muốn bị đào thải sau mỗi kỳ kiểm tra.

Môi giới bất động sản muốn thành công cần phải chuyên nghiệp

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nhiều sự thay đổi, đặc biệt là nâng cao trách nhiệm bảo vệ lợi ích của những chủ thể tham gia thị trường, bảo vệ lợi ích của toàn dân, lợi ích quốc gia cũng như nâng cao vai trò của quản lý nhà nước và hướng đến lực lượng môi giới sẽ là cánh tay nối dài của quản lý Nhà nước.

Quay trở về với câu chuyện của Việt Nam, thống kê của VARS cho thấy, có đến 80% lực lượng môi giới địa ốc rơi rụng so với lúc đỉnh điểm sau giai đoạn khó khăn vừa qua và đó cũng chính là cơ hội để sàng lọc lại thị trường.

Cùng với đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt hơn các hành vi của chủ thể tham gia, trong đó có bao gồm cả lực lượng môi giới bất động sản đã cho thấy được câu chuyện thị trường trong thời gian sắp tới sẽ rất khác. Ngoài ra, việc người mua ngày một trở nên khắt khe hơn đối với các sản phẩm bất động sản cũng buộc các môi giới cần phải nghiêm túc hơn, chuyên nghiệp hơn nếu như muốn thành công.

Còn ở phía ngược lại, khi đã ép các môi giới nhà đất vào khuôn khổ thì các cơ quan quản lý cũng cần phải có trách nhiệm trong việc xây dựng lộ trình nâng tầm cho các môi giới hoặc là những người có mong muốn hoạt động chuyên nghiệp ở trong lĩnh vực môi giới bất động sản, nhất là vai trò của VARS - tổ chức đại diện cho cộng đồng môi giới bất động sản tại Việt Nam.

Và dưới góc nhìn của những người từng có nhiều năm hoạt động thực tiễn trong ngành cũng như giữ vai trò nghiên cứu cũng như đào tạo, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - ông Trần Xuân Lượng cho biết: “Việc nâng cao chất lượng lực lượng môi giới bất động sản là điều rất cần thiết. Trong đó, cần thiết kế và cập nhật mới những chương trình đào tạo từ cơ bản cho đến chuyên sâu, bao gồm kiến thức về pháp luật, xây dựng, kinh tế,... cũng như thị trường địa ốc, đặc biệt là kiến thức về định giá bất động sản để có thể xác định đúng giá trị của bất động sản, bên cạnh thành thạo những quy trình giao dịch cũng như kỹ năng giao tiếp, đàm phán”. 

Ông Lượng nhấn mạnh, cần phải làm thật, làm nghiêm túc chứ không nên làm cho có như trước đây. Cũng cần tập trung vào việc giảng dạy về những quy định pháp luật, chuyên môn cũng như đạo đức nghề nghiệp giúp cho môi giới có thể hiểu rõ và tuân thủ đúng những quy định, lường trước được rủi ro và xây dựng lại uy tín cho ngành bất động sản. Bên cạnh việc đào tạo lý thuyết thì cũng cần phải tạo điều kiện cho môi giới thực hành kỹ năng trong môi trường thực tế. Hiện nay, trong thời đại số hóa thì cần phải tăng cường đào tạo về sử dụng công nghệ thông tin cũng như truyền thông kỹ thuật số trong hoạt động môi giới, bao gồm việc sử dụng các phần mềm quản lý khách hàng, marketing trực tuyến cũng như mạng xã hội.

Đáng chú ý, cần các cơ quan truyền thông, báo chí định hướng về tầm quan trọng của việc đào tạo lực lượng môi giới bất động sản ngay từ khi còn đang ngồi trên ghế nhà trường. Song song với đó cũng tăng cường hợp tác với các tổ chức chuyên môn, chuyên ngành như các trường đại học khối kinh tế, xây dựng cũng như kinh doanh bất động sản... để có thể đảm bảo chất lượng cũng như tính chuyên nghiệp của chương trình đào tạo.

Ông Lượng cũng lưu ý, đào tạo không phải là việc chỉ làm một lần mà là quá trình liên tục để có thể cập nhật kiến thức mới và nâng cao năng lực cho các môi giới bất động sản. Từ đó giúp cho họ thích nghi với những thay đổi chính sách pháp luật, thay đổi thị trường cũng như môi trường kinh doanh./.