Chuyên gia dự báo diễn biến các phân khúc bất động sản trong quý II/2024

Có thể thấy, thị trường bất động sản hiện đang ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực và được đánh giá là đang trên đà hồi phục. Dự báo, thị trường bất động sản sẽ phục hồi từ đáy chữ U, thời gian nhanh hay chậm còn tùy vào các yếu tố tác động cả vĩ mô và vi mô, quan trọng nhất trong đó vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường.

Theo dự báo của chuyên gia đến từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS -FERI), thị trường bất động sản quý II/2024 (phân khúc nhà ở) có thể rơi vào một trong các kịch bản lý tưởng, kỳ vọng hay thách thức.

Cụ thể, trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng khoảng 30-40%, lãi suất thả nổi từ 8-10%, giá bán tăng 10-20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%. Trong kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20-30%, lãi suất thả nổi từ 10-12%, giá bán đi ngang đồng thời tỷ lệ hấp thụ đạt 25-30%. Còn với kịch bản thách thức, nguồn cung tăng 10-20%, lãi suất thả nổi từ 10-12%, giá bán đi ngang cùng với tỷ lệ hấp thụ đạt 20-30%.

Dựa trên các dữ liệu phân tích tính đến ngày 31/3/2024, chuyên gia DXS-FERI nghiêng về kịch bản kỳ vọng. Theo đó, thị trường bất động sản quý II/2024 sẽ có nguồn cung mới tăng khoảng 20-30%, giá bán cũng tăng nhẹ từ 3-5% và tỷ lệ hấp thụ chung đạt từ 30-35%. 

Về tổng thể, mặc dù quý II/2024 vẫn còn nhiều khó khăn và mức hồi phục không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu có những động thái tích cực nhiều hơn về tổng cung bất động sản. Theo đó, tất cả các loại hình bất động sản đều ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung mới.

Với văn phòng cho thuê, nguồn cung được dự báo sẽ đạt mức khoảng 2,15 triệu m2 sàn ở khu vực Hà Nội, tăng 2% theo quý và khoảng gần 2,7 triệu m2 sàn ở khu vực TP.HCM, tăng 4% theo quý. 

Về giá thuê bình quân vẫn duy trì ổn định theo quý ở Hà Nội với mức giá thuê khoảng 21,5 USD/m2, còn tại khu vực TP.HCM dự báo giá thuê sẽ tăng 5% lên 34 USD/m2. Tỷ lệ lấp đầy bình quân cũng ghi nhận sự gia tăng nhẹ ở cả 2 thị trường với 86% (tăng 1 điểm phần trăm theo quý) tại thị trường Hà Nội và 91% (tăng 1 điểm phần trăm theo quý) ở TP.HCM.

Đối với nguồn cung mặt bằng bán lẻ vẫn duy trì mức khoảng 1,8 triệu m2 sàn ở khu vực Hà Nội và tăng lên khoảng xấp xỉ 1,53 triệu m2 sàn ở khu vực TP.HCM, tương đương tăng 3% theo quý. Về giá thuê bình quân vẫn duy trì ổn định ở cả 2 khu vực với giá thuê khoảng 46 USD/m2 ở Hà Nội và 53 USD/m2 ở TP.HCM. Tỷ lệ lấp đầy bình quân cũng có sự gia tăng nhẹ ở thị trường Hà Nội với 86% (tăng 1 điểm % theo quý), còn ở thị trường TP.HCM duy trì ở mức 90%.

Nguồn cung mới đáng chú ý đến từ TTTM Mega Mall tại Khu đô thị Vinhomes Grand Park, TP.HCM. Các dự án khả năng chưa hoàn thành kịp trong quý II/2024 nên nguồn cung chưa có nhiều biến động.

Phân khúc bất động sản bán lẻ được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi sớm và sôi động hơn khi tình hình kinh tế đang khởi sắc cùng với nhu cầu mua sắm, giải trí có sự phục hồi nhẹ. Các chủ đầu tư ngày càng quan tâm đến phân khúc bất động sản bán lẻ và đang tích cực chuẩn bị các quỹ đất phù hợp. Trong ngắn và trung hạn, các “ông lớn” như Lotte, AEON, Vincom... vẫn là những cái tên dẫn dắt thị trường bên cạnh các doanh nghiệp mới như THACO, Central Pattana…

Với bất động sản công nghiệp tiếp đà tăng trưởng ổn định, dự kiến khu vực miền Bắc có thêm khoảng 15.000 ha, tăng 3% theo quý. Khu vực miền Nam dự kiến được bổ sung thêm khoảng 27.900 ha, tăng 1% theo quý.

Nhu cầu thuê mới đến từ sự phục hồi của ngành sản xuất, đơn hàng phục vụ xuất khẩu tăng cùng với sự gia nhập của nhiều doanh nghiệp FDI mới. Dự kiến tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định tại khu vực miền Bắc và tăng rất nhẹ (xấp xỉ 1 điểm phần trăm) tại khu vực miền Nam. Dự báo giá thuê tiếp tục duy trì ổn định và ở mức cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực là yếu tố giúp duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức cao của các khu công nghiệp.

Còn với bất động sản nhà ở, ước tính nguồn cung mới trong quý II/2023 tăng thêm khoảng 25% so với quý I/2024, chủ yếu từ các dự án đã mở bán hoặc đã khởi công trong giai đoạn trước đó. Dự kiến nguồn cung sản phẩm mới (chỉ thống kê từ các dự án đã có kế hoạch mở bán) khoảng 4.500 sản phẩm, qua đó đưa tổng nguồn cung tích lũy của toàn thị trường quý II/2024 lên mức 45.200 sản phẩm.

Việc nguồn cung tăng giúp khách hàng có đa dạng sự lựa chọn cũng như góp phần cải thiện mức hấp thụ và tình hình giao dịch chung trên thị trường.

Dòng tiền đang dịch chuyển sang bất động sản

Lãi suất tiền gửi trong thời gian qua liên tục giảm, xuống mức thấp lịch sử khiến lượng tiền gửi vào hệ thống ngân hàng có dấu hiệu suy giảm. Mặc dù mức tăng lãi suất chưa phải lớn nhưng đây rõ ràng là tín hiệu thể hiện hiện tượng dư thừa tiền và thanh khoản tại ngân hàng có dấu hiệu hạ nhiệt.

Trước đó, các chuyên gia nhận định, lượng tiền gửi tiết kiệm vào hệ thống ngân hàng ở mức kỷ lục, một phần trong số đó chờ đợi cơ hội để chuyển hướng sang các kênh đầu tư có cơ hội đạt lợi nhuận cao hơn. 

Trên thực tế, nhiều người có tiền nhàn rỗi đang băn khoăn với việc tìm lời giải bài toán sinh lời cao hơn cho đồng vốn, nhất là khi dự báo mặt bằng lãi suất sẽ duy trì ở mức thấp, thậm chí còn tiếp tục đi xuống.

Có thể thấy, các kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản, vàng... hiện đang có sự tăng trưởng ấn tượng, nhất là thị trường bất động sản đang có xu hướng “ấm” dần lên và không loại trừ khả năng đang hút một lượng tiền đáng kể của nền kinh tế. Đồng thời, lĩnh vực bất động sản và tiêu dùng cũng được dự báo dần phục hồi mạnh mẽ trở lại trong nửa cuối năm 2024.

Bà Đỗ Hồng Vân - Trưởng phòng Phân tích dữ liệu FiinGroup cho biết, nhìn lại tháng 3, dòng tiền đã có sự chuyển dịch rõ rệt. Cụ thể, sự luân chuyển của dòng tiền nổi bật trong tháng 3 là bất động sản thay thế cho ngân hàng đã có sự hồi phục đáng kể với tỷ trọng 21,5%, vượt trội so với nhóm ngân hàng (17,8%) và chứng khoán (15,5%). 

Một số chuyên gia bất động sản cho biết, từ sau Tết Nguyên đán đến nay, dòng tiền đang có sự dịch chuyển sang bất động sản. Điều này được thể hiện, đây là “làn sóng” thứ 3 loại hình chung cư tăng giá kể từ cuối năm 2022, đẩy giá chung cư lên mặt bằng giá mới. “Làn sóng” này hiện đang giảm dần và tiếp nối sang đất nền/thổ cư. Bởi nhà đầu tư có quan điểm không để cho “tiền chết”, trong khi lãi ngân hàng thấp lạm phát không bù đủ, chỉ còn cách mua bất động sản giữ tiền.

Dự báo về sự dịch chuyển của dòng tiền tháng 4, vị chuyên gia đến từ Fiin Group cho rằng, nhóm tiếp tục có dòng tiền duy trì là bất động sản và dầu khí. Trên thực tế, tỷ trọng dòng tiền ở 2 nhóm này đã tăng trở lại trong thời gian gần đây, nhưng vẫn cách khá xa so với đỉnh cũ.

Trong khi đó, dự báo nhóm có rủi ro dòng tiền rút ra là chứng khoán, thép và ngân hàng. Đối với riêng nhóm ngân hàng, mặc dù dòng tiền hiện vẫn đang ở mức cao nhưng đã có dấu hiệu của sự đi xuống rõ rệt hơn trong những tháng gần đây.

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nền kinh tế vĩ mô hiện vẫn còn đang khó khăn, tín dụng tăng trưởng thấp, đất nền ven đô cùng với các tỉnh lân cận quanh khu vực Hà Nội đang ở thời điểm hạ nhiệt, vì thế trong thời gian tới có khả năng thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên do dòng tiền đang chuyển hướng vào lĩnh vực này./.