Chuyên gia Savills: Lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp là yếu tố quan trọng để phát triển một dự án thành công

Trong năm 2023, sức cầu về condotel đã xuống mức thấp nhất 5 năm trở lại đây. Và hầu hết dự án đều chung cảnh bán hàng chậm, trong đó có hơn một nửa dự án sơ cấp đóng giỏ hàng và không ghi nhận được việc phát sinh giao dịch. 

Thống kê của DKRA cho thấy, lượng tồn kho sản phẩm condotel tính lũy kế đến năm 2023 đã tăng lên con số 50.000 căn. Tuy nhiên thì mặt bằng giá vẫn đang neo cao, giá bán condotel cao nhất lên đến 155 triệu đồng mỗi m2 ở phía Nam, còn miền Bắc và miền Trung ghi nhận cao nhất khoảng 124 triệu đồng/m2. Ở trên thị trường thứ cấp có hiện tượng giảm giá từ 10-15% ở một số dự án tại Đà Nẵng và vùng ven. 

Chuyển thành căn hộ để condotel được “giải cứu”

Trong năm 2023, sức cầu về condotel xuống mức thấp nhất trong thời gian 5 năm trở lại đây. Hầu hết dự án đều có chung cảnh bán hàng chậm, trong đó có hơn một nửa dự án sơ cấp đóng giỏ hàng và không ghi nhận phát sinh về giao dịch. Ở Đà Nẵng và vùng ven, khu vực từng được xem là thủ phủ của loại hình condotel, sức cầu xuống ở mức thấp nhất trong thời gian 10 năm qua và chỉ bằng 3% so với năm 2022. Nếu như cả năm 2023, thị trường condotel có tổng 690 căn hộ biển mở bán thì chỉ có 13 căn được giao dịch. 

Savills Việt Nam cho biết, một trong những nguyên nhân khiến cho mô hình condotel ở Việt Nam phổ biến trong thời gian qua đó chính là nhờ vào sự kết nối giữa tăng trưởng niềm tin vào bất động sản nghỉ dưỡng cũng như mong muốn rút ngắn thời gian hoàn vốn của chủ đầu tư. Đơn vị này cho biết, ngôi nhà thứ hai, trong đó có condotel được xem là phong cách sống khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng nghỉ dưỡng, đồng thời cũng có thể cho thuê (sinh lợi) khiến cho sản phẩm này trở nên vô cùng hấp dẫn. 

Tuy nhiên thì bởi biến động thị trường cũng như vướng mắc về mặt pháp lý, loại hình condotel đã gần như đóng băng trong thời gian qua. 

Để có thể giải cứu cho loại hình condotel đang còn ế ẩm, ở dự án Khu phức hợp Đà Nẵng Times Square (thuộc quận Sơn Trà, TP. Đà Nẵng) với quy mô bao gồm 1 tòa nhà khách sạn cao 60 tầng - cao nhất Đà Nẵng cùng các tòa căn hộ condotel cao từ 40 cho đến 50 tầng, Sở Xây dựng cũng đã cho phép 4 tòa nhà CT3, CT7, CT1, CT2 được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chi tiết, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với 4.000 m2 đất thương mại dịch vụ của 4 lô đất trên để có thể sử dụng vào mục đích đất ở đô thị cùng xây nhà chung cư. Và thời hạn sử dụng đất là đến ngày 30/3/2056.

Sau khi chuyển đổi, 4 tòa tháp trên cũng được phép huy động vốn thông qua hình thức góp vốn và hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh và liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (theo 2 văn bản số 1825 và số 1826 của Sở Xây dựng Đà Nẵng (ngày 20/3/2024). 

Và Sở Xây dựng cũng yêu cầu các chủ đầu tư dự án đó là Công ty Cổ phần Kim Long Nam phải sử dụng nguồn vốn đã huy động đúng với mục đích xây dựng nhà ở thương mại tại những tòa tháp trên. Nếu như vi phạm có thể sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự đúng theo quy định của pháp luật. Tại thời điểm này thì dự án đã xây dựng phần thô xong. 

Còn tỉnh giáp ranh là Quảng Nam cũng chính là địa phương có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Theo đó thì ngay đầu năm 2024, Ủy ban Nhân dân tỉnh Quảng Nam cũng đã ban hành Văn bản số 9167 về việc rà soát hồ sơ cũng như thủ tục về đầu tư, xây dựng lẫn cấp Giấy chứng nhận ở các dự án có kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở: căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và căn hộ văn phòng kết hợp với lưu trú cũng như thương mại dịch vụ. 

Thời điểm trước đó, Bộ Tài Nguyên và Môi trường cũng đã có văn bản hướng dẫn các tỉnh thành về việc cấp giấy chứng nhận cho công trình lưu trú du lịch (thường được gọi là condotel). Theo đó thì đối với công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch ở trên đất thương mại - dịch vụ, nếu như đáp ứng được đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản thì sẽ được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất đúng theo mục đích sử dụng đất thương mại - dịch vụ.

Sản phẩm condotel cần được hoạch định tốt

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, chuyển đổi condotel sang căn hộ chung cư chính là giải pháp tình thế trước sự phát triển của loại hình này. Việc phát triển cấu trúc hạ tầng của ngành kinh tế du lịch, condotel chính là cần thiết. Tuy nhiên thì trong quá trình thúc đẩy phát triển, nhiều địa phương và chủ đầu tư cũng đã ồ ạt làm những dự án mà chưa căn cứ vào hệ thống hạ tầng cũng như của từng nơi. Có nhiều chủ đầu tư đã không chú trọng đến hệ thống hạ tầng du lịch, chính vì thế mà người mua cũng xác định là đầu tư bất động sản. Đây chính là một hệ lụy rất lớn đối với hạ tầng du lịch.

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, ở phân khúc condotel, Giám đốc Savills Hotels APAC - ông Mauro Gasparotti nói rằng, có thể nói rằng nếu như một sản phẩm không được hoạch định một cách kỹ lưỡng và phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể nào hoạt động hiệu quả, dù cho có được phát triển ở bất kỳ thị trường nào đi chăng nữa. 

Cũng theo ông Mauro Gasparotti, không chỉ ở Việt Nam mới chứng kiến được những sản phẩm condotel có nhiều vấn đề mà một số dự án ở Bali, HuaHin cũng đang phải đối mặt với tình trạng thảm họa tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển một cách cẩn trọng. Ở một số thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á cũng đã chứng kiến giai đoạn phát triển nóng của những sản phẩm condotel, chẳng hạn như là Bali vào giai đoạn 2008 và hiện nay thị trường cũng đã bước qua được giai đoạn bùng nổ dự án mới.

Nhìn chung thì mỗi một thị trường sẽ đều phải trải qua một chu kỳ nhất định. Mặc dù vậy, so với Thái Lan và Indonesia thì thị trường Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn. Cũng trong giai đoạn vừa qua, Việt Nam đã ghi nhận được số lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016-2019 với ước tính trung bình là 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Ngoài nguồn cung lớn thì nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này cũng đang chạy đua cam kết về lợi nhuận với thời gian cũng như tỷ lệ vô cùng hấp dẫn mà thiếu đi sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động một cách tổng thể.

Ông Mauro cũng nói thêm rằng, việc lựa chọn mô hình cũng như sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường lẫn nhu cầu của khách hàng chính là yếu tố đặc biệt quan trọng để có thể đảm bảo việc phát triển được một dự án thành công. Lấy ví dụ như thị trường Phú Quốc, chủ đầu tư khi hoạch định dự án sẽ cần cân nhắc kỹ nếu như lựa chọn mô hình shophouse bởi vì ở Phú Quốc hiện nay đang có rất nhiều nguồn cung sản phẩm này, phần lớn đều được đưa vào khai thác kinh doanh. 

DKRA cũng cho biết, để cho phân khúc condotel thực sự là kênh hấp dẫn, phát triển lành mạnh và đúng với tiềm năng thì cần phải có quy định chủ quyền pháp lý cho người mua, quyền lợi cũng như trách nhiệm rõ ràng của chủ đầu tư, đơn vị quản lý và khách mua./.