Chuyên gia: Thị trường bất động sản “khởi sắc” nhưng chưa thể bứt phá

Bất động sản có khởi sắc

Thị trường bất động sản cũng ghi nhận được sự tái khởi động của hàng loạt dự án cũ và nhiều chủ đầu tư rốt ráo bung hàng. Các chuyên gia đánh giá rằng, khởi sắc của thị trường bất động sản là nhờ vào sự giải cứu của cả hệ thống, tuy nhiên thì vẫn chưa thể bứt phá mà đang ở bước chạy tạo đà.

Xuyên suốt trong cả năm 2023 và cả quý I/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã trực tiếp chỉ đạo, triệu tập cũng như chủ trì nhiều cuộc làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về việc rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ những khó khăn và vướng mắc trong việc triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương lẫn doanh nghiệp. Cũng từ đó, hàng loạt văn bản được ban hành nhằm góp phần tháo gỡ những khó khăn, giúp thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thông tin rằng, từ đầu năm 2024, Tổ công tác đã nhận được 4 văn bản báo cáo khó khăn và vướng mắc, kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp liên quan đến 4 dự án bất động sản. Theo chức năng nhiệm vụ, thẩm quyền được giao thì Tổ công tác đã xem xét và xử lý 4 văn bản.

Trong số đó thì có 3 văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc đôn đốc, hướng dẫn và đề nghị xem xét, giải quyết theo thẩm quyền; có 1 văn bản gửi Bộ Tài chính và Bộ Tài Nguyên và Môi trường đề nghị xem xét giải quyết, hướng dẫn địa phương, doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn theo thẩm quyền, chức năng cũng như những nhiệm vụ được giao.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhận xét: “Các cấp, ngành và chính quyền địa phương đã vào cuộc quyết liệt, phối hợp đồng bộ thông qua việc triển khai thực hiện hàng loạt chính sách cũng như nhiệm vụ, giải pháp và biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã được Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Phó Thủ tướng chính phủ cùng các bộ, ngành ban hành. Trong số đó thì nổi lên những khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế, nguồn vốn cũng như trái phiếu,... đang dần được tháo gỡ. Từ đó tạo được sự đồng tình, đồng lòng của người dân và doanh nghiệp”. 

Cũng theo đó, nhiều tồn tại, hạn chế, vướng mắc về mặt thể chế đã được Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành tháo gỡ thông qua việc ban hàng mới cũng như là sửa đổi, bổ sung ban hàng mới một số Luật, Nghị định, Thông tư trong nhiều lĩnh vực liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Từ đó, tình hình thị trường bất động sản, việc tháo gỡ những khó khăn trong việc triển khai dự án đã có nhiều chuyển biến theo hướng tích cực.

Mặc dù vậy, các chuyên gia cho rằng, dù vướng mắc về thể chế đã được tháo gỡ từ những luật mới vừa được Quốc hội thông qua tuy nhiên các luật này lại chưa có hiệu lực thi hành. Chính vì thế mà khó khăn, vướng mắc vẫn chưa được giải quyết một cách dứt điểm ở thời điểm hiện nay mà cần thêm thời gian. Bởi thế mà thị trường dù có khởi sắc tuy nhiên vẫn chưa thể bứt phá được.

Thanh khoản bất động sản đã được cải thiện

Theo thông tin từ một số đơn vị môi giới cho thấy, thị trường đã bắt đầu tích cực hơn so với năm 2023, thanh khoản bất động sản đã có sự cải thiện rõ nét. Người mua ở thực cũng đã quay lại thị trường và sản phẩm đất nền thổ cư, nhà riêng được săn nhiều. Mặc dù vậy thì lượng giao dịch thực tế vẫn còn đang hạn chế, lượng khách đi tìm hiểu nhà đất đông tuy nhiên chỉ mới có khoảng 30% trong số đó chốt mua.

Đánh giá về 2 thị trường trọng điểm, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com - ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, nguồn cung chung cư chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá tăng mạnh thể hiện sự mất cân đối trong cán cân cung - cầu. Trong khi đó, ở TP.HCM, giá rao bán chung cư cũng đang có xu hướng tăng, tuy nhiên thì chỉ tăng khoảng 4% so với năm 2023.

Cũng theo vị chuyên gia này, giá chung cư ở TP.HCM trong thời gian tới sẽ đi ngang hoặc là biến động không quá lớn bởi vì trong những năm qua, phân khúc này đã chứng kiến được nhiều đợt điều chỉnh, khiến cho mặt bằng giá neo ở mức cao. Còn ở thị trường Hà Nội, giá chung cư vẫn có thể tiếp tục tăng nếu như nhu cầu vượt đỉnh cũ.

Số liệu khảo sát của Batdongsan.com cho thấy, lượng tìm mua chung cư ở Hà Nội cũng tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó thì người bán chung cư lớn khiến cho lực cầu giảm. Tuy nhiên, vào tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư lại tăng mạnh trở lại. Đến tháng 2/2024 thì đã gần quay về mức đỉnh của tháng 8/2023. 

Ngoài chung cư thì nhà riêng cũng có lượt tìm kiếm tăng 27%, nhà mặt phố ghi nhận tăng 15%, biệt thự tăng 12% còn đất nền tăng 9%.

Ở TP.HCM, nhà riêng và nhà mặt phố, chung cư là 3 loại hình ghi nhận được lượng tin đăng bán giảm sâu nhất, lần lượt là 35%, 34% và 30%. Và mức độ quan tâm của loại hình chung cư này giảm khoảng 8%, nhà riêng 15%, nhà mặt phố gần 27%. Đối với đất nền dự án thì có mức giảm 12%, không cải thiện thanh khoản so với tháng cuối của năm 2023.

Cũng tương tự, thanh khoản bất động sản ở TP.HCM cũng ghi nhận sự sụt giảm ở hầu hết các loại hình. Trong số đó thì nhà mặt phố là giảm sâu nhất, đến 31% mức độ quan tâm. Nhà riêng và đất nền cũng có lượt tìm mua giảm 19-20% so với tháng 1/2024. Riêng chung cư, mức độ quan tâm của khách hàng chỉ giảm 6%, đây là mức thấp nhất so với những loại hình còn lại.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính nhận xét, TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ, Hải Phòng, Đồng Tháp,... chính là những địa phương đang ghi nhận những tín hiệu tích cực. Thị trường bất động sản ở những địa phương này đã bắt đầu rục rịch có giao dịch trở lại, nhà đầu tư chuyển từ trạng thái phòng thủ sang thăm dò để xuống tiền.

Cùng với đó, doanh nghiệp cũng mạnh dạn hơn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để có thể tiếp tục hoàn thiện những dự án, chủ động ra hàng. Tuy nhiên thì các giao dịch ở các địa phương này vẫn chủ yếu là nhà ở đáp ứng được nhu cầu ở thực. Còn những phân khúc như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đất nền, bán lẻ thì vẫn ảm đạm, chưa mấy khởi sắc.

Các chuyên gia nhận định, so với cách đây 1 năm thì lãi suất cho vay mua bất động sản của các ngân hàng giảm từ 2-5%/năm. Mặc dù vậy thì tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực tiêu dùng, bất động sản trong những tháng đầu năm 2023 vẫn chẳng mấy khả quan. Bởi vì lãi suất cho vay có thấp tuy nhiên nhu cầu vẫn vay của khách hàng hiện nay không tăng bởi thị trường bất động sản trầm lắng tuy nhiên giá vẫn cao cho nên nhu cầu mua ở hay đầu tư đều thấp. Đó chính là chưa kể ngân hàng định giá cho vay cũng thấp hơn trước khi khiến khách hàng gặp khó khăn.

Hiện nay, lãi suất tiết kiệm đã giảm về mức thấp nhất trong thời gian 20 năm qua. Ngân hàng Nhà nước cũng đã có 4 lần điều chỉnh giảm các mức lãi suất điều hành với mức giảm 0,5-2%, tạo điều kiện để giảm mặt bằng lãi suất cho vay. Đến thời điểm hiện tại, mặt bằng lãi suất tiền gửi và cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm hơn 2%/năm so với cuối năm 2022.

Các chuyên gia khuyến cáo, theo xu hướng thực tế thì chủ đầu tư cần hướng vào sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa với túi tiền để có thể giải quyết được nhu cầu sở hữu nhà của số đông người dân. Những phân khúc này luôn hấp dẫn, có thanh khoản cao và được kỳ vọng sẽ tạo thêm lực đẩy cho thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững hơn./.