Doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng vẫn “khó gặp nhau”?

Các kênh huy động vốn đều đang “trục trặc”

Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản hiện nay phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: Ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, dòng tiền từ các kênh này đều đang “trục trặc”. Thị trường trái phiếu đã có một số tín hiệu phục hồi, nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đó là hệ lụy của sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 - 2021.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua các sản phẩm bất động sản trong bối cảnh điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt" để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô. Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch... trên thị trường bất động sản gần như bị ngưng trệ, gây ảnh hưởng trực tiếp tới các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản và hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…

Việc thị trường bất động sản “ảm đạm” rơi vào trạng thái ảm đạm suốt hơn một năm qua đến từ nhiều yếu tố, nhưng nguyên nhân quan trọng nhất là việc “khát” vốn. Ghi nhận cho thấy, cơn “khát” vốn của thị trường bất động sản đã kéo dài hơn một năm qua, do hầu hết kênh dẫn vốn đều bị ùn tắc.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNRea, các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn: dự án khó triển khai vì vướng mắc pháp lý, phải dừng lại để rà soát; dự án đứt gãy tiếp cận tín dụng và cả vốn huy động từ khách hàng, dẫn đến hoạt động bị đình trệ, hàng loạt dự án phải tạm dừng triển khai. Thiệt hại nhất là những dự án đang giải phóng mặt bằng, đang chờ duyệt tiền đất, đang xây dựng dở dang…

Trong khi đó, mặc dù lãi suất đã giảm nhưng khách hàng, nhà đầu tư vẫn khó tiếp cận dòng tiền,... nên thanh khoản thị trường giảm sút. Mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch… trên thị trường gần như đều bị ngưng trệ.

Theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP, mục tiêu là tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng; khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường; thúc đẩy thị trường bất động sản thông qua chính sách hỗ trợ nguồn vốn để thực hiện các dự án khả thi, hiệu quả. Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, có biện pháp xử lý cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn

Tuy nhiên, Thông tư 06/2023/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 28/06/2023 lại gần như không bám đúng tinh thần Nghị quyết 33 của Chính phủ, đã bổ sung thêm 4 trường hợp khách hàng có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng.

“Do đó, chúng tôi kiến nghị tốt nhất nên thu hồi lại Thông tư 06, ban hành Nghị định có nội dung bám sát hơn với tinh thần tại Nghị quyết 33 của Chính phủ; hoặc nên sửa theo hướng: làm rõ đối tượng được vay, phương án cho vay đối với những đối tượng gặp khó khăn do pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo; khó về vốn buộc phải dừng giải phóng mặt bằng; nộp tiền sử dụng đất; mua lại các doanh nghiệp đang gặp khó khăn. Đồng thời, quy định rõ thủ tục cho vay, cơ chế giám sát, bảo đảm hiệu quả cho vay… và chỉ nên căn cứ vào những gì pháp luật cấm, chứ không nên cấm những gì mà pháp luật chưa phù hợp, đang phải xem xét, điều chỉnh.

Chúng tôi cũng đề nghị các động thái gỡ khó cho thị trường bất động sản của ngân hàng cần quyết liệt, chủ động, linh hoạt hơn”, ông Đính nhấn mạnh.

Ngân hàng cần phải “nới tay” cho doanh nghiệp bất động sản?

Hiện tại nền kinh tế và thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn có nhu cầu vay tín dụng nhưng lại khó tiếp cận tín dụng, mà nguyên nhân chủ yếu do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng pháp lý, dù các chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã tạo lập được quỹ đất dự án phù hợp với quy hoạch, nhưng lại chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư”, nên chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng.

Trong khi đó, các ngân hàng thương mại thì yêu cầu doanh nghiệp phải có “chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư”, phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giấy phép xây dựng, dự án phải có tính khả thi thì mới được vay tín dụng.

Ngân hàng cần “nới tay”, để tạo dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản (Ảnh minh họa).

Theo Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), chỉ cần các ngân hàng thương mại xem xét “nới tay” một chút cho doanh nghiệp được vay tín dụng “để bù đắp tài chính” cho dự án đầu tư bảo đảm tính khả thi hoặc có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của các thửa đất đã nhận chuyển nhượng trong dự án và doanh nghiệp chấp nhận thị giá của các sổ đỏ này do ngân hàng thương mại định giá trị tài sản thế chấp thì sẽ giúp cho các doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước khẩn trương xem xét sửa đổi, bổ sung Thông tư 08/2020/TT-NHNN theo hướng gia hạn thêm 12 tháng thời điểm áp dụng quy định “các tổ chức tín dụng sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn” áp dụng từ ngày 1/10/2024, thay vì áp dụng từ ngày 1/10/2023, để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng được sử dụng hợp lý nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn.

Theo các chuyên gia bất động sản, để doanh nghiệp bất động sản có thể hấp thụ các nguồn vốn mới, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để; đồng thời, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính và nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Còn đại diện các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kiến nghị các bộ, ngành, địa phương có giải pháp hỗ trợ đặt mục tiêu doanh nghiệp được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai. Bởi một dự án phát triển đến được giai đoạn có giấy phép xây dựng để thi công mới tạo ra công ăn việc làm, tạo ra đơn đặt hàng cho hàng trăm ngành nghề liên quan. Ngoài ra, trong ngắn hạn, các ngân hàng cần điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt theo từng giai đoạn như dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể được phép tiếp cận vốn vay. Những vấn đề này giúp doanh nghiệp, ngân hàng, người tiêu dùng luân chuyển dòng tiền, tạo thanh khoản, tạo ra công ăn việc làm, tăng chi tiêu của người dân...