"Lệch pha" giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai, nhiều dự án không được chấp thuận chủ trương đầu tư

Không được chấp thuận chủ trương do không có đất ở

Mới đây, Sở Kế hoạch - Đầu tư ( KH-ĐT) TP Hồ Chí Minh vừa có báo cáo UBND TP Hồ Chí Minh về tình hình thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư cũng như các vấn đề liên quan đến hàng trăm dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố.

Theo đó, Sở KH-ĐT đang thụ lý 117 hồ sơ và được chia ra hai nhóm.

Nhóm thứ nhất là các dự án không được chấp thuận đầu tư: Qua thẩm định có 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014…

Đối với nhóm trên, Sở KH-ĐT kiến nghị UBND Tp.HCM không chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án này vì không đáp ứng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, đồng thời thông tin cho nhà đầu tư được biết về việc không tiếp tục xử lý hồ sơ theo đề nghị của nhà đầu tư.

Với nhóm này có thể kể đến một số dự án tiêu biểu như khu nhà ở thấp tầng Nam Khang (6,5ha) do CTCP Bất động sản Nam Khang làm chủ đầu tư; Văn phòng đại diện, nhà khách tỉnh Hậu Giang và khu thương mại kết hợp căn hộ (1,58ha) do CTCP Đầu tư Xây dựng Thương mại Hậu Giang làm chủ đầu tư; Khu phức hợp Trường Phước Lộc (7,1ha) do CTCP Bất động sản Trường Phát Lộc làm chủ đầu tư; Dự án Khu nhà ở An Phú (6,1ha) do CTCP Địa ốc Thủ Thiêm làm chủ đầu tư; hu nhà ở tại phường Bình Trị Đông B quận Bình Tân (2,5ha) do CTCP Phát triển Hoa Lâm làm chủ đầu tư;…

Một số dự án không đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Nhóm thứ hai bao gồm 55 dự án đang được xem xét giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định. Trong đó, có 3 dự án đang vướng mắc về pháp lý, 3 dự án đang được cơ quan có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra và 49 dự án có vướng mắc thuộc thẩm quyền xem xét của thành phố.

Với nhóm này, Sở KH-ĐT đề xuất chờ kết luận của các cơ quan chức năng đối với các dự án đang thanh, kiểm tra sau đó tiếp tục xem xét giải quyết; các dự án chưa hoàn thiện hồ sơ nhà đầu tư tiếp tục bổ sung hồ sơ theo quy định; kiến nghị UBND TP giao các sở ngành liên quan phối hợp giải quyết theo chức năng nhiệm vụ đối với từng dự án cụ thể…

Để lại nhiều hệ lụy

Trước khi nói đến những hệ lụy từ việc hàng loạt dự án không được chấp thuận chủ trương do thiếu đất ở thì hãy xem vì sao lại dẫn đến tình trạng này. Mấu chốt có lẽ đến từ sự “lệch pha” giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai.

Cụ thể, Luật Đất đai cho phép doanh nghiệp mua các loại đất, kể cả đất nông nghiệp để phát triển dự án miễn phù hợp quy hoạch. Trong khi đó, Luật Nhà ở lại quy định, dự án phải có đất ở mới đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đại diện một doanh nghiệp tại TP Hồ Chí Minh cho biết, Luật Nhà ở năm 2014 quy định như vậy để tránh việc doanh nghiệp không nhận đất trước rồi mới tiến hành đền bù hoặc nhận một diện tích đất lớn nhưng không đủ năng lực, tiềm lực triển khai. Tuy nhiên, sau 10 năm áp dụng vào thực tiễn thì những điều này lại không còn phù hợp, gây khó cho doanh nghiệp.

Chính sự “lệch pha” này đã khiến hàng chục dự án không đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án dẫn đến nhiều hệ lụy.

Cụ thể, đối với những doanh nghiệp có dự án nằm trong danh sách 62 dự án này sẽ phải thực hiện lại các thủ tục pháp lý. Trong đó, thủ tục đầu tiên là phải đấu thầu lại dự án mà chưa chắc doanh nghiệp của mình đã trúng thầu. Nếu có trúng thầu thì lại phải mất thêm vài năm nữa để hoàn thành các thủ tục pháp lý cho dự án.

Dự án nào đã bán hàng dưới hình thức góp vốn, đặt cọc thì doanh nghiệp phải đàm phán, trả lại tiền cho khách hàng. Trong bối cảnh hiện nay, lo được khoản tiền lớn trong thời gian ngắn không phải dễ.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng còn giải pháp nữa là sang nhượng dự án cho chủ đầu tư khác nhưng chắc chắn sẽ bị ép giá.

Trước vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị bổ sung trở lại quy định cho phép doanh nghiệp được mua đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Việc này cần đáp ứng điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản.

Sau khi mua đất nông nghiệp, doanh nghiệp có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật.

“Hiện đang có những quan ngại không đủ cơ sở về việc tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp có thể dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai”, ông Châu nói.