| Một số ý kiến góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Bình Phướ
|
7. Chương VII. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
7.1. Điều 89:
- Tại khoản 2 Điều 89 dự thảo Luật quy định: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
+ Ý kiến 1: Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc quy định như vậy rất khó thực hiện trong thực tiễn đối với nguyên tắc thu nhập tốt hơn nơi ở cũ, dễ phát sinh khiếu kiện, khiếu nại về nội dung này. Hơn nữa quy định tốt hơn cần phải đưa ra các tiêu chí thế nào là tốt hơn để áp dụng thống nhất.
+ Ý kiến 2: Đề nghị điều chỉnh thành “Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo người có đất bị thu hồi được bố trí chỗ ở mới có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
Còn nội dung “ Đảm bảo thu nhập”, khó thưc hiện được, ví dụ gia đình có đất ở, đất sản xuất nông nghiệp sống ở vườn rẫy, nghề nghiệp làm nông. Bị thu hồi hết đất, được cấp đất ở tại chỗ ở mới với điều kiện tốt hơi, nhưng không còn đất sản xuất nông nghiệp, không có việc làm phải đi làm thuê thu nhập không ổn định hoặc gia đình có kinh doanh có thửa đất đang kinh doanh thu nhập ổn định nuôi sống gia đình, bị thu hồi cấp tái định cư khu vực đất có điều kiện bằng hoặc hơn khu vực đất bị thu hồi nhưng khu vực đất mới sẽ phải có một khoảng thời gian dài mới kinh doanh buôn bán như chỗ cũ được, vậy thì khoảng thời gian này không đảm bảo thu nhập như trước được. Do đó nhà nước không thể đảm bảo nội dung này, cần nghiên cứa bãi bỏ vì không khả thi.
- Đề nghị sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 89 thành “3. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất thu hồi để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền phù hợp với giá đất thị trường tại khu đất được thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Lý do: Đảm bảo cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi có khả năng mua được vị trí đất tương tự. Thực tế tại địa phương trong thời gian qua tình hình khiếu kiện vượt cấp, kéo dài nguyên nhân chủ yếu luên quan đến chính sách đền bù thu hồi đất.
- Tại khoản 3 Điều 89: Đề nghị quy định thống nhất “…thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc bằng tiền” vì việc bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi trong thực tế khó áp dụng vì chênh lệch giá trị đất, có thể không đồng nhất với các trường hợp cùng đối tượng được bồi thường, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện. Hơn nữa việc quy định được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư rất khó thực hiện vì 01 dự án không thể phê duyệt tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cùng 01 thời gian nhất định được (cùng ngày), nhất là các dự án lớn có số lượng thửa đất nhiều, người có đất thu hồi không đồng ý. Việc quy định như vậy sẽ làm cho 01 dự án có nhiều giá đất dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại, so sánh nhất là các trường hợp không đồng ý khiếu kiện khiếu nại kéo dài thì được bồi thường giá cao. Do đó, đề nghị quy định 01 dự án chỉ có 01 giá bồi thường và thời điểm là tính tại thời điểm phê duyệt hồ sơ đầu tiên.
- Khoản 3, Điều 89 quy định: “Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, “nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất” đất cụ thể của loại đấtthu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở.”
Hiện nay giá đất cho UBND các tỉnh ban hành thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất thị trường nên nếu không bồi thường bằng bằng đất mà “bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất” thì người bị thu hồi sẽ rất thiệt thòi nếu áp giá do Cơ quan có thẩm quyền ban hành.Đề nghị: Giá đất do UBND các tỉnh ban hành phải ở mức từ 60% đến 70% so với giá thị trường nếu Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng, an ninh quốc phòng.
Nếu Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án kinh tế - xã hội trọng điểm thì phải đấu giá quyền sử dụng đất. Số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất sau khi trừ đi tất cả chi phí bồi thường, hỗ trợ ban đầu, chi phí đầu tư, chi phí đấu giá, thuế và các chi phí hợp lý khác thì phân chia như sau: người bị thu hồi đất được hưởng 50%, nộp ngân sách Nhà nước 50%.
Nếu thu hồi đất để thực hiện các dự án kinh doanh thương mại thì chủ đầu tư phải thỏa thuận với người bị thu hồi về phương thức phân chia lợi nhận. Số tiền thu được từ hoạt động kinh doanh chuyển quyền sử dụng đất hay bán tài sản hình thành trong tương lai sau khi trừ đi chi phí bồi thường ban đầu, chi phí đầu tư, chi phí chuyển nhượng, bán, thuế và các chi phí hợp lý khác thì phân chia như sau: người bị thu hồi đất được hưởng 50%, chủ đầu tư hưởng 50%.
Ví dụ: Lúc thu hồi đất, bồi thường đất nông nghiệp theo định giá ban đầu là 3.000.000 đồng/m2, hỗ trợ di dời là 1.000.000 đồng/m2. Sau đó chủ đầu tư bỏ tiền hoặc vay tiền đầu tư, chào bán sản phẩm thì tất cả những chi phí làm gia tăng giá trị đất, tiền lãi, thuế, phí các loại là 80.000.000 đồng. Nay bán được 100.000.000 đồng/m2 thì còn lời 16.000.000 đồng {100T – (80T + 4T)”}. Người thu hồi đất sẽ được nhận tiếp 8.000.000 đồng/m2.
7.2. Điều 92: Tại Điều 92 của dự thảo luật chưa quy định đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất ở (trong khu dân cư, khu đô thị) của Hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư. Do đó, đơn vị soạn thảo cần xem xét xây dựng theo hướng giá đất bồi thường khi thu hồi đất bằng với giá đất ở theo giá đất cụ thể hoặc giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và đạt được sự đồng thuận cao trong nhân dân. Đối với trường hợp thuộc quy hoạch đất nông nghiệp hoặc quy hoạch đất ở nhưng nằm ngoài khu dân cư, khu đô thị thì được bồi thường theo quy định tại dự thảo Luật.
 |
| UBMTTQ Thị xã Phước Long tổ chức lấy ý kiến góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) |
7.3. Điều 94:
- Theo quy định tại Khoản 1 thì việc thu hồi đất ở được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất. Việc quy định như vậy quá chung chung, đề nghị cần quy định rõ điều kiện như thế nào thì phải bồi thường bằng đất ở (ví dụ như diện tích đất ở thu hồi bằng bao nhiêu hay không có nhà ở, đất ở….) hoặc bằng tiền để thống nhất áp dụng.
- Tại khoản 2, cần quy định rõ nếu không có chỗ ở nào khác trên địa bàn nào? Theo phạm vi cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh hay cả nước. Việc quy định chung chung như vậy sẽ rất khó áp dụng vì không quy định rõ phạm vi sẽ không có cơ sở để xác định còn chỗ ở khác hay không. Đề nghị cần quy định cụ thể hơn.
7.4. Điều 99 và Điều 100:
Hiện nay, qua nghiên cứu các Quyết định quy định về đơn giá bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất và đơn giá bồi thường đối với cây trồng vật nuôi của các tỉnh, thành phố, địa phương nhận thấy việc quy định đơn giá bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất và đơn giá bồi thường đối với cây trồng vật nuôi có các tồn tại sau đây:
- Các tỉnh chưa có sự đồng nhất trong phương pháp tính toán, xác định đơn giá dẫn đến đơn giá bồi thường giữa các tỉnh có sự chênh lệch lớn;
- Một số tỉnh còn gặp vướng mắc trong việc xác định cơ quan chủ trì tham mưu xây dựng đơn giá (có sự đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan chuyên ngành).
- Theo quy định đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của loại cây trồng đó tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất. Và đơn giá bồi thường sẽ do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Như vậy, thì đối với từng dự án thu hồi đất trên cơ sở kết quả kiểm kê của cơ quan có chức năng thì cơ quan chuyên ngành phải xây dựng đơn giá bồi thường đối với cây hàng năm cho từng dự án trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định đơn giá (Quy trình trình UBND tỉnh ban hành đơn giá mất rất nhiều thời gian, do đây là Quyết định Quy phạm pháp luật). Trong khi đó dự án trên địa bàn rất nhiều, việc xây dựng đơn giá cho từng dự án mất rất nhiều thời gian vì phải thực hiện điều tra, tính toán giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của loại cây trồng đó tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.
Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc Luật Đất đai năm 2013 (không có văn bản hướng dẫn dưới Luật) chưa quy định rõ trình tự, phương pháp xác định đơn giá, đơn vị chủ trì xác định đơn giá…
Từ các tồn tại trên, đề nghị đơn vị soạn thảo xem xét, bổ sung các nội dung sau vào Điều 99 và Điều 100 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, cụ thể:
- Bổ sung phương pháp xác định đơn giá, đơn vị chủ trì xác định đơn giá;
- Việc quy định cứng UBND tỉnh quy định đơn giá bồi thường là cần thiết, đảm bảo sự đồng nhất về đơn giá bồi thường trong tỉnh, tuy nhiên cần xem xét quy định mở đối với các trường hợp đơn giá phát sinh ngoài đơn giá đã được UBND tỉnh quy định và đơn giá trồng cây hàng năm theo hướng phân cấp cho UBND cấp huyện.
- Trường hợp không quy định rõ phương pháp xác định đơn giá, đơn vị chủ trì xác định đơn giá… trong dự thảo Luật đề nghị bổ sung thêm khoản 5 Điều 99 và khoản 4 Điều 100 quy định: Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
- Khoản 2 Điều 100 dự thảo Luật: Đề nghị xem xét, sửa đổi thành: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi được bồi thường thiệt hại thực tế theo mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.” Lý do: Việc quy định chỉ bồi thường vật nuôi là thủy sản thực sự chưa hợp lý, vì ngoài thủy sản ra còn rất nhiều vật nuôi khác có thể bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất như: hải sản, gia súc, gia cầm, sinh vật cảnh, thú nuôi khác…Vì vậy, nên chỉnh sửa theo hướng cứ gây thiệt hại cho vật nuôi nói chung là phải có trách nhiệm bồi thường.
7.5. Điều 103: Tại Điều 103, dự thảo Luật quy định: “Khi Nhà nước xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ”.
Theo nội dung nêu trên thì việc bồi thường thực hiện theo quy định của Chính phủ, tuy nhiên, theo các Nghị định liên quan đến đường điện hiện hành thì quy định việc bồi thường cho các trường hợp này thực hiện theo Luật Đất đai. Do đó, đề nghị bổ sung chi tiết việc bồi thường cho các trường hợp này, nhất là hành lang bảo vệ an toàn lưới điện. Đồng thời, đề nghị xem xét các trường hợp ảnh hưởng bởi hành lang an toàn lưới điện thì nên bồi thường theo quy định vì thực tế người dân có đất bị ảnh hưởng bởi các dự án đường điện thường không thể sinh sống, canh tác dưới hành lang lưới điện được.
7.6. Điều 104: Đề nghị bổ sung thêm hình thức hỗ trợ: “Hỗ trợ bằng việc giao đất ở cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi”. Lý do: Hiện nay, các dự án đều gặp khó khăn trong việc bồi thường, hỗ trợ. Do người dân luôn cho rằng mình bị thiệt thòi và không được hưởng lợi ích do dự án đem lại. Khi thu hồi đất nông nghiệp của dân thì bồi thường giá thấp, nhưng khi nhà nước thực hiện xong dự án thì bán giá theo đất phi nông nghiệp nên giá rất cao. Do đó, nên có chính sách hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi bằng việc giao đất ở.
7.6. Điều 106: Khoản 1, Điều 106 đề nghị viết lại thành: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Đối với dự án mà thực hiện bố trí tái định cư tại chỗ thì được thu hồi đất trước khi thực hiện dự án tái định cư” để áp dụng cho trường hợp thu hồi đất, bố trí tái định cư tại chỗ.
7.7. Điều 107:
- Theo quy định tại khoản 3 Điều 107, thì Người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở thì được bố trí tái định cư tại chỗ. Việc quy định như vậy sẽ mâu thuẫn với khoản 6, Điều 85: “Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư và khoản 1, Điều 106 “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.”. Do đó, cần quy định rõ việc bố trí tái định cư tại chỗ được thực hiện như thế nào, nếu không sẽ rất khó thực hiện và không đảm bảo thủ tục theo quy định.
- Tại khoản 5 Điều 107 quy định: Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc quy định như vậy rất khó thực hiện vì 01 dự án không thể phê duyệt tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cùng 01 thời gian nhất định được (cùng ngày), nhất là các dự án lớn có số lượng thửa đất nhiều. Việc quy định như vậy sẽ làm cho 01 dự án có nhiều giá đất dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại, so sánh.
- Đề nghị bổ sung nội dung về thời hạn cụ thể bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi, bao gồm thời hạn giao đất tái định cư và thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư.
- Khoản 6 Điều 107 dự thảo Luật, đề nghị chỉnh sửa thành: “Trường hợp người có đất ở thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất ởkhông đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu có vị trí và điều kiện thuận lợi tương đương nơi ở cũ”.
8. Chương VIII. Phát triển quỹ đất
8.1. Điều 113: Tại Khoản 3 Điều 113 của dự thảo luật chưa quy định rõ việc trích tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương cho Quỹ Phát triển đất để phục vụ vào mục đích cụ thể nào. Do đó, đơn vị soạn thảo cần xem xét xây dựng theo hướng việc trích tối thiểu 10% cho Quỹ Phát triển đất để phục vụ các công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi hoặc hỗ trợ cho người nghèo theo chính sách.
9. Chương IX. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
9.1. Điều 116:
- Tại điểm b khoản 2 Điều 116, đề nghị bổ sung thêm “rừng sản xuất” để phù hợp với việc phân loại 03 loại rừng theo Luật Lâm nghiệp 2017 và các điều khác có liên quan đến 03 loại rừng.
- Tại điểm c khoản 2 Điều 116, đề nghị chỉnh sửa thành “Quyết định phê duyệt dự án đầu tư đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công”.
- Tại khoản 3 Điều 116: Đề nghị bổ sung thêm nội dung về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp đối các thửa đất xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu mà theo quy hoạch xây dựng là đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất cũng như việc sử dụng đất đúng mục đích, chỉnh trang đô thị.
- Đề nghị bổ sung quy định cụ thể điều kiện chuyển mục đích sang đất ở đối với các thửa đất nông nghiệp thuần túy phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt tại các khu vực đã được đầu tư xây dựng về cơ sở hạ tầng hoàn thiện, đảm bảo điều kiện để ở. Nếu không cho chuyển mục đích thì việc thu hồi đất để thực hiện các công trình công cộng sẽ rất khó khăn nhất là đường giao thông.
9.2. Điều 119: Khoản 1, Điều 119, đề nghị xem xét, bổ sung thêm quy định: “không thu tiền sử dụng đất đối với giao đất cho hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số ở miền núi,hải đảo, vùng đặc biệt khó khăn, vùng an toàn khu”
9.3. Điều 121: Đơn vị soạn thảo cần xem xét bổ sung cụm từ “đất nông nghiệp khác” vào điểm c khoản 1 Điều 121 của dự thảo luật để quy định rõ đất chăn nuôi tập trung là đất nông nghiệp khác, cụ thể như sau: “c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung (đất nông nghiệp khác).”
9.4. Điều 122: Tại điểm c khoản 3 Điều 122, đề nghị bổ sung thêm đối với trường hợp người sử dụng đất đã chấp hành việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai của cơ quan có thẩm quyền và hoàn thành biện khắc phục đối với hành vi vi phạm thì có được xem xét là đảm bảo điều kiện tại điểm c khoản 3 hay không.
9.5. Điều 125:
- Tại khoản 1, Điều 125 của dự thảo quy định: “Các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 127 của Luật này”. Tuy nhiên tại điều 127 chỉ quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư; không quy định về trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất. Do vậy, đề nghị rà soát lại và chỉnh sửa nếu có sự nhầm lẫn.
- Tại điểm b khoản 2 Điều 125 quy định: “Sử dụng đất thực hiện dự án khai thác khoáng sản” sẽ không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều dự án, nhiều doanh nghiệp không đủ năng lực cả về tài chính, thiết bị, công nghệ lẫn kinh nghiệm nhưng vẫn được cấp mỏ, khai thác và chế biến bằng công nghệ lạc hậu. Kết quả là việc chế biến thô sơ không phù hợp với đặc điểm và thành phần khoáng vật của quặng nên mức độ thu hồi thấp, ô nhiễm môi trường và không thu hồi được khoáng vật đi kèm, gây lãng phí tài nguyên. Chính vì vậy, đề nghị cần đưa trường hợp này vào đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn ra các nhà thầu có đủ uy tín và công nghệ tránh tình trạng sử dụng tài nguyên lãng phí và quy định như vậy để thống nhất, phù hợp với quy định tại Điều 196 của dự thảo Luật.
- Tại điểm q khoản 2 Điều 125 của dự thảo quy định“Các trường hợp đặc biệt về ưu đãi đầu tư và một số chính sách xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ quyết định”.
Hiện nay, các sai phạm trong lĩnh vực đất đai chủ yếu liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Do vậy đề nghị nghiên cứu và quy định cụ thể, đầy đủ trong Luật Đất đai các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; đặc biệt là giao đất, cho thuê đất đối với lĩnh vực xã hội hóa để có tính thống nhất cao làm cơ sở triển khai thực hiện.
- Điểm h khoản 2 Điều 125 quy định “Cho thuê đất đối với sự nghiệp công lập đã tự chủ về tài chính”; quy định này sẽ dẫn đến mâu thuẫn với quy định tại khoản 2 Điều 194 Đất khu công nghiệp, khu chế xuất; vì vậy, để đảm bảo thống nhất các nội dung trong dự thảo và việc áp dụng thực hiện đúng quy định, đề nghị sửa đổi điểm h khoản 2 như sau: “cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập” bỏ cụm từ “đã tự chủ về tài chính” và để đảm bảo thống nhất trong quá trình triển khai thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các đơn vị sự nghiệp công lập, đề nghị sửa đổi tại điều Điều 33 như sau: “Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài…”.
9.6. Điều 126:
- Tại đoạn thứ 2, điểm a khoản 1 Điều 126 đề nghị thay thế đoạn “Sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại” thành “Đất được dùng vào mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại” cho đầy đủ, dễ hiểu.
- Tại Khoản 1 Điều 126 dự thảo Luật quy định 03 trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm:
+ Đất do Nhà nước thu hồi hoặc giao đất, cho thuê đất hoặc sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại;
+ Sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất được tạo lập từ dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư, quỹ đất do Nhà nước thu hồi khi sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước để thực hiện dự án sử dụng đất vào mục đích cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ;
+ Cá nhân được giao đất ở mà không thuộc trường hợp giao đất tái định cư, giao đất ở cho đối tượng là người có công.
Nội dung này kiến nghị, cần quy định rõ thế nào là “dự án đô thị”. Theo đó, mặc dù sử dụng khá nhiều lần thuật ngữ “dự án đô thị” nhưng dự thảo Luật lại chưa định nghĩa thế nào là “dự án đô thị”. Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành cũng không có định nghĩa “dự án đô thị”. Luật Quy hoạch đô thị 2009 chỉ giải thích khái niệm về “đô thị”, “đô thị mới”, “khu đô thị mới” và nhắc đến thuật ngữ “dự án khu đô thị”. Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013, của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị (Nghị Định 11/2013/NĐ-CP) cũng chỉ có các định nghĩa về “dự án đầu tư phát triển đô thị”, “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”, “dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị” (khoản 8, 9, 10 Điều 2 Nghị Định 11/2013/NĐ-CP), mà chưa sử dụng thuật ngữ “dự án đô thị”.
- Tại khoản 2 Điều 126 không có điểm b, điểm c, chỉ có điểm a, d, đ. Tại khoản 3 Điều 126 chỉ có điểm c, đ không có điểm d, đề nghị sửa lại cho phù hợp.
- Tại điểm d, khoản 2 Điều 126 quy định: “Phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn”, tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch độ thị quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng đối với khu đất lập dự án cũng nêu rõ đối với những dự án do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết. Vì vậy, đề nghị xem xét chỉnh sửa nội dung quy định này thành “Phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng”.
- Tại điểm c khoản 3 Điều 126 đề nghị chỉnh sửa đoạn “Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản” thành “Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản; pháp luật về đầu tư; pháp luật về kinh doanh Bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan” cho đầy đủ, phù hợp.
- Đề nghị bổ sung thêm một điểm quy định tại khoản 3 Điều 126 về điều kiện khi tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án đầu tư cho đầy đủ, phù hợp.
- Điểm h, khoản 3 Điều 126 quy định: “h) Người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 05 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa”
Nếu dự án lớn thì 05 năm kể từ ngày được nhận bàn giao đất chưa chắc đã hoàn thành dự án, sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi người tham gia đấu giá và sẽ có tranh chấp. Đề nghị xem xét, nên quy định lại theo hướng, cụ thể: “h) Người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 05 năm kể từ ngày hết thời hạn cam kết hoàn thành dự án lúc nhận bàn giao đất tại thực địa”.
Ví dụ: Với dự án quy mô lớn, thời hạn dự kiến hoàn thành dự án là 10 năm mà mới 05 năm đã xem vi phạm theo quy định tại điểm h là chưa phù hợp. Trong trường hợp này, tổng thời gian hoàn thành không được quá 15 năm. Hoặc linh hoạt hơn là khi tham gia đấu giá, Nhà đầu tư đã có cam kết thực hiện đúng tiến độ, hoàn thành dự án là N năm thì xem như vi phạm nếu kéo dài hơn Nx30% thời gian đã cam kết.
Ví dụ: Dự án có quy mô lớn và chủ đầu tư cam kết hoàn thành trong 07 năm (và phù hợp với kế hoạch của cơ quan có thẩm quyền) thì nếu kéo dài hơn 07 x 30% = 2,1 năm được xem là vi phạm và bị chế tài (tổng thời gian hoàn thành không quá 9,1 năm).
Mặt khác dự án đang thực hiện dở dang mà vi phạm thời hạn này thì chế tài thế nào, chưa thấy dự thảo Luật đưa vào? Chẳng hạn: Nếu chưa đầu tư gì thì thu hồi lại đất khi hết thời hạn cam kết; nếu đã đầu tư trên 2/3 giá trị dự án thì phạt vi phạm và cam kết thực hiện kéo dài thêm bao lâu, nếu vi phạm tiếp thì xử phạt tiếp thế nào…. để khi Cơ quan có thẩm quyền xử lý dễ dàng và hạn chế tranh chấp với chủ đầu tư. Hiện nay rất nhiều dự án treo làm khổ người dân nhưng rất khó giải quyết, tháo dỡ.
9.7. Điều 127: Tại khoản 2 Điều 127 có 02 điểm đ, do đó, đề nghị xem lại. Đồng thời, đề nghị xem xét bỏ điểm e, khoản 2, Điều 127 của dự thảo Luật quy định về Tiêu chí đối với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa cho nhà đầu tư “e. Dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20 ha trở lên tại khu vực đô thị”.
Lý do: Việc quy định tiêu chí về diện tích để xác định dự án phải thực hiện đấu thầu, dự án có sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư là không phù hợp. Nếu quy định nội dung trên thì những dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô dưới 50 ha tại khu vực nông thôn và dưới 20 ha tại khu vực đô thị không đủ điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất, không đủ điều kiện để chỉ định nhà đầu tư sẽ không có cơ sở thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư.
9.8. Điều 128: Tại điểm b, Điều 128, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “b) Trường hợp trong khu vực đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do Nhà nước quản lý thì diện tích đất do Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Cần quy định cụ thể, tiêu chí về diện tích, điều kiện cụ thể đối với phần diện tích đất do Nhà nước quản lý để không tổ chức đấu giá, đấu thầu, tránh tình trạng lợi dụng quy định này để thỏa thuận quyền sử dụng đất kế bên, đồng thời được giao, cho thuê phần diện tích đất công không thông qua đấu giá, đấu thầu.
 |
10. Chương X. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
10.1. Điều 132:
- Tại khoản 5 Điều 132, đề nghị chỉnh sửa thành “Việc đăng ký đất đai có hiệu lực khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có) và đã được cơ quan nhà nước ký xác nhận đăng ký biến động trên giấy chứng nhận, cấp mới giấy chứng nhận”. Lý do: Vì khi xảy ra tranh chấp ra Tòa thì Tòa án yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
- Tại khoản 5 Điều 132 dự thảo thì việc chuyển quyền sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính, cụ thể:“Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm ghi vào Sổ địa chính”
Quy định trên còn nhiều điểm bất cập và chưa phù hợp với một số văn bản có liên quan, tạo rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng. Bởi vì, hoạt động thanh toán thường được thực hiện tại thời điểm ký kết hợp đồng, trong khi đó thời điểm này hợp đồng lại chưa có hiệu lực.
Tại khoản 3 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng”.
Như vậy, giữa dự thảo Luật đất đai năm 2023 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 đang có quy định khác nhau về thời điểm phát sinh hiệu lực của các giao dịch về quyền sử dụng đất.
10.2. Điều 134: Điểm c, khoản 1, Điều 134, đề nghị quy định rõ trong điều Luật về ranh giới và diện tích hình thể đo đạc có sai khác so với thực tế, nhưng ranh giới thực tế đã sử dụng ổn định từ năm 1995 thì đăng ký biến động theo thực tế. Vì hiện tại các địa phương đều đo đạc bản đồ từ năm 1995, đến nay đã sử dụng quá lâu nhưng chưa được đo đạc lại, người dân đi làm sổ lại thì kết quả sai khác rất nhiều so với trên bản đồ, nhưng ranh giới đã sử dụng ổn định từ năm 1995.
10.3. Điều 135:
- Đề nghị xem xét rút gọn các thủ tục theo hướng bỏ chủ thể là hộ gia đình sử dụng đất vì hiện nay, việc xác định các thành viên trong hộ gia đình gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, làm ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Tại khoản 1, 2, Điều 135: Đề nghị làm rõ hơn về những giấy tờ được công nhận trước ngày 15/10/1993. Vì khi người dân đi làm giấy tờ, giấy tờ sử dụng từ trước ngày 15/10/1993 nhưng ký xác nhận vào ngày 16/10/1993 thì không được công nhận. Luật quy định có tên trong sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 thì được dùng làm căn cứ công nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên khi người dân thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất thì các cơ quan chuyển thông tin không thực hiện và chỉ dùng để tham khảo, gây khó cho người dân trong việc đăng ký.
10.4 Điều 137:
- Tại khoản 1 Điều 137 dự thảo Luật quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 135 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Đề nghị thay đổi cụm từ “có hộ khẩu tại địa phương” thành cụm từ “có cư trú tại địa phương” bởi theo quy định của Luật Cư trú năm 2020 thì đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2022 không sử dụng sổ hộ khẩu nữa mà chỉ sử dụng dữ liệu về cư trú.
- Tại khoản 2, Điều 137 dự thảo Luật chưa quy định rõ mốc thời gian công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đề nghị bổ sung thêm mốc thời gian trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Lý do: Việc không quy định mốc thời gian cụ thể sẽ dẫn đến việc khó quản lý trong công tác công nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với các trường hợp kê khai nguồn gốc sử dụng đất là nhận chuyển nhượng.
10.5. Điều 143:
- Thực tế “hộ gia đình” là đối tượng sử dụng đất đã được ghi nhận trong cả Luật Đất đai 2003 và 2013. Tại các Luật Đất đai trên hộ gia đình sử dụng đất đảm bảo năm yếu tố: có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung, có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao, cho thuê, công nhận, nhận chuyển quyền. Tuy nhiên, dự thảo Luật không quy định căn cứ nào để xác nhận đủ các thành viên của hộ gia đình. Thông thường để xác định hộ gia đình trước đây thường căn cứ vào sổ hộ khẩu, tuy nhiên, hiện nay sổ hộ khẩu đã bỏ theo quy định của Luật Cư trú.
Do vậy, đề nghị nghiên cứu thêm để giúp việc xác định chính xác, đầy đủ thành viên hộ gia đình sử dụng đất tại Điều 143 (đặc biệt là trong điều khoản xử lý chuyển tiếp hoặc Chính phủ có quy định chi tiết việc cấp, cấp đổi giấy CNQSD đất, điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất...để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, cũng như các điều kiện thuận lợi trong giao dịch về quyền sử dụng đất).
- Tại khoản 4: Đề nghị sửa đổi thành:“Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận ghi họ, tên vợ (hoặc chồng) đại diện đứng tên”.
Lý do: Đã là tài sản chung của vợ chồng, dù giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận ghi tên cả vợ và chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận ghi tên vợ (hoặc chồng) đại diện đứng tên
10.6. Điều 145: Đơn vị soạn thảo cần xem xét bổ sung cụm từ “hoặc tài sản hình thành sau thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện chứng nhận theo quy định” vào Điều 145 của dự thảo Luật do tài sản hình thành sau thời điểm cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo quy định pháp luật vẫn là tài sản hợp pháp, cụ thể như sau: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc tài sản hình thành sau thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện chứng nhận theo quy định. Trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý.”
10.7. Điều 146: Đề nghị bổ sung điểm d, Khoản 2, Điều 146 người sử dụng đất có yêu cầu đề nghị cơ quan nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận (Đồng ý để thu hồi cấp lại). Lý do: Thực tiễn việc kê khai đăng ký đồng loạt tập trung theo hệ thống bản đồ địa chính được đo đạc bản đồ chính quy trước đây phát sinh nhiều trường hợp chủ sử dụng đất nhận diện nhầm thửa đất đẫn đến Giấy chứng nhận đã cấp không đúng vị trí vị (không đúng diện tích), sau khi được cấp giấy chứng nhận các chủ sử dụng đất đã chuyển quyền thửa đất được cấp. Nay khi được đo đạc lại bản đồ địa chính theo quy trình quy phạm mới phát hiện được giấy chứng nhận đã cấp sai vị trí, tuy nhiên nếu Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng thì theo quy định của Luật đất đai 2013, việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân. Dẫn đến tăng các vụ án hành chính cho cơ quan tư pháp. Do vậy, trường hợp này kiến nghị bổ sung thêm quy định đối với trường hợp người sử dụng đất có yêu cầu đề nghị cơ quan nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận (Đồng ý để thu hồi cấp lại).
- Khoản 1, Điều 146: Đề nghị bổ sung thêm điểm c quy định "Nếu việc sai sót do cơ quan thực hiện thì yêu cầu cơ quan phải căn cứ hồ sơ của người dân cung cấp để điều chỉnh cho đúng".Vì hiện tại khi xảy ra sai sót do quá trình làm việc của cơ quan, thì lại yêu cầu người dân phải đi điều chỉnh hồ sơ lại từ các cơ quan liên quan, gây bức xúc cho người dân.
11. Chương XI. Tài chính về đất đai, giá đất
11.1. Điều 147:
- Tại điểm e khoản 1 Điều 147 của dự thảo luật quy định thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là một trong các khoản thu tài chính về đất đai nhưng chưa quy định chi tiết việc thu thuế lũy tiến theo số lần vượt hạn mức nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Đơn vị soạn thảo cần xem xét xây dựng theo hướng:
+ Trong hạn mức: Thu 2%.
+ Trên 2 lần đến 10 lần hạn mức: Thu 10%.
+ Trên 10 lần hạn mức: Thu 15%.
+ Không khống chế hạn mức được công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đề nghị Ban soạn thảo xem xét, bổ sung thêm điểm i) vào khoản 1: i) Thuế sử dụng đất.
Lý do: Thu thuế sử dụng đất được xem là khoản thu tài chính về đất đai vì thuế sử dụng đất là loại thuế mà người sử dụng đất phải nộp trong quá trình sử dụng đất. Đây là một loại thuế gián thu được áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Mặt khác điểm c, khoản 3 Điều 154 Bảng giá đất quy định:
“3. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau:
….
c) Tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng;”
Như vậy, để đảm bảo tính hợp lý giữa khác điều khoản của Luật đất đai việc bổ sung Thuế sử dụng đất vào khoản 1, Điều 147 là cần thiết.
11.2. Điều 150: Tại khoản 4 Điều 150 dự thảo Luật quy định “4. Giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,...Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất....không quá 06 tháng”
Việc này có bất cập như sau:
- Để tính được giá đất thì phải xác định được loại đất, diện tích đất được giao, cho thuê và các nội dung này chỉ thể hiện trong Quyết định giao, cho thuê đất (Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc chủ trương đầu tư của dự án không thể hiện nội dung này). Đồng thời, việc xác định giá đất có thể có trường hợp phải thuê đơn vị tư vấn thực hiện (nguồn kinh phí do ngân sách nhà nước chi trả), nếu thực hiện việc xác định giá đất trước khi giao đất, cho thuê đất có thể xảy ra 01 trong 2 trường hợp sau: Chủ đầu tư bỏ dự án do không có khả năng tài chính, hoặc thủ tục về giao đất, cho thuê đất không thực hiện được do không phù hợp với quy định hiện hành dẫn đến không ban hành được quyết định giao, cho thuê đất. Lúc đó, nhà nước không có nguồn thu từ dự án mà còn tiêu tốn một khoản chi phí để chi trả cho việc thuê tư vấn thực hiện xác định giá đất.
- Trong nội dung của Điều 150 có quy định Chính phủ quy định chi tiết nội dung tại Điều này. Do đó, trong trường hợp nội dung trên tại Điều khoản này vẫn được giữ nguyên theo dự thảo thì đề nghị Chính phủ quy định chi tiết, cụ thể cách thức thực hiện, đảm bảo việc áp dụng quy định sau này khi Luật có hiệu lực thi hành.
11.3. Điều 152:
- Tại điểm b và c Điều 152 của dự thảo luật quy định Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất ở tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo và đất nông nghiệp thuộc trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, đơn vị soạn thảo cần xem xét thêm đối tượng Hộ gia đình, cá nhân được Công nhận quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 để đảm bảo tính công bằng xã hội, cụ thể như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi được Công nhận quyền sử dụng đất:
- Trước 15/10/1993: Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức.
- Sau 15/10/1993: Thu 100% (trừ trường hợp là hộ nghèo; dân tộc thiểu số; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo thì được miễn 50%). Đối với gia đình chính sách được miễn tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp được Công nhận QSDĐ:
- Trước 15/10/1993: Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức quy định tại Điều 170 của dự thảo luật. Ngoài hạn mức thu 100%.
- Sau 15/10/1993: Trường hợp thường trú tại địa phương từ 60 tháng trở lên thì được miễn 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích giao đất, công nhận QSDĐ trong hạn mức. Ngoài hạn mức thu 100%.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất: Giảm 50%.
- Đề nghị bổ sung việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho một số lĩnh vực ưu đãi đầu tư về cơ sở giáo dục - đào tạo, thể dục thể thao.
11.4. Điều 153: Tại khoản 2 Điều 153 Dự thảo Luật đất đai có nêu: “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”.
Thực tế hiện nay việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do không có cơ sở xác nhận tính trung thực của người cung cấp thông tin về giá đất; nhiều nơi không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng vì vậy không khảo được giá đất…Ngoài ra, việc áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với thực tiễn tại nhiều địa phương. Ví dụ: Đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư (diện tích đất trồng cây lâu năm: 450 m2, diện tích đất thổ cư: 50 m2, ngang: 20 mét, dài 25 mét) có giá giao dịch trên thị trường là: 200.000.000 đồng/mét ngang, giá trị thửa đất là: 4.000.000.000 đồng. Khi xác định giá đất thường được quy đổi theo đơn giá/m2, thực tế giao dịch ngoài thị trường giao định theo giá 01 mét ngang, giá đất nông nghiệp giao dịch phổ biến trên thị trường gần như tương đương với giá đất có thổ cư (chênh lệch không đáng kể), tuy nhiên khi thực hiện xác định giá đất cụ thể tại địa phương thì có sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư và giá đất thổ cư (ví dụ: giá đất thổ cư: 40.000.000 đồng/m2; đất trồng cây lâu năm: 500.000 đồng/m2) là chưa hợp lý, cụ thể: khi lấy đơn giá trên áp vào diện tích đất của tài sản so sánh tương đồng lúc nào giá trị cũng thấp hơn giá trị ban đầu của tài sản so sánh. Nguyên nhân chủ yếu là do Phương pháp xác định giá đất mặc dù đã được quy định như chưa cụ thể, chưa hướng dẫn rõ cách xác định giá đất trong trường hợp thửa đất có nhiều loại đất...
Kiến nghị bổ sung quy định mang tính nguyên tắc trong dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất cụ thể để đảm bảo khi xác định giá đất theo phương pháp nào thì cũng ra kết quả phù hợp với giá thị trường, đưa ra các chế tài đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất được ràng buộc trách nhiệm, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch.
11.5. Điều 154:
- Tại khoản 1 quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm, đảm bảo phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh được giá thị trường, gây thất thu cho ngân sách nhà nước, dẫn đến khiếu kiện khi nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, tại khoản 2 quy định “Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.”. Về phương pháp xây dựng bảng giá đất tại khoản 2 Điều 154 quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng theo vị trí; khu vực đã có bản đồ địa chính số và dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, giá thửa đất chuẩn. Quy định xây dựng bảng giá đất theo “Vùng giá trị đất”, “Giá của thửa đất chuẩn” là điểm mới, thay đổi mạnh mẽ phương pháp xây dựng bảng giá đất, phù hợp xu hướng phát triển. Tuy nhiên, với quy định điều kiện áp dụng là: địa phương phải có bản đồ địa chính số và có dữ liệu giá đất thị trường thì việc xây dựng bảng giá đất theo phương pháp trên sẽ không khả thi ở nước ta. Bởi, với những quy định hiện nay trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định rõ ràng, chi tiết để thiết lập được dữ liệu giá đất thị trường. Ngoài ra, trong dự thảo chưa quy định rõ phương pháp và cách xác định vị trí để xây dựng Bảng giá đất.
Vì vậy đề nghị đơn vị soạn thảo nên cân nhắc và điều chỉnh cho hợp lý. Đồng thời cần có quy định về điều kiện, lộ trình thực hiện đảm bảo tính khả thi đồng bộ với xây dựng bản đồ giá đất.
- Việc xác định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm giúp cho việc xác định giá đất sát tình hình thực tế. Tuy nhiên, việc xác định giá đất phải qua nhiều bước, từ khâu xây dựng bảng giá đất, tư vấn xác định giá đất của tổ chức chức năng, trình HĐND phê duyệt…chưa kể phải lấy ý kiến của các tổ chức, cá nhân trước khi HĐND phê duyệt, sẽ gây khó khăn, chậm tiến độ giải quyết, thực hiện các dịch vụ của tổ chức, cá nhân có liên quan đến giá đất, nhất là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
Đề nghị ban hành bảng giá đất 02 năm hoặc 03 năm 1 lần và có quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.
- Tại khoản 2 Điều 154, đề nghị chỉnh sửa thành “2. Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí, diện tích, khả năng sinh lợi của khu đất. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn”. Lý do: Vị trí khu đất có giao thông thuận lợi, có hạ tầng kỹ thuật tốt, thuận lợi cho việc phát triển kinh tế và đảm bảo an ninh thì giá đất phải cao hơn so với vị trí đất không thuận lợi.
11.6. Điều 156: Khoản 3, Điều 156, quy định Hội đồng thẩm định giá đất gồm:
“Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện bao gồm các thành phần sau:
a) Lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng;
b) Trưởng Phòng Tài chính - Kế hoạch làm thường trực Hội đồng; lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng, ban chuyên môn có liên quan; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp huyện;
c) Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định.”
Đề nghị “không cơ cấu” Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp huyện vào thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất, vì chức năng, nhiệm vụ của MTTQ là giám sát, phản biện xã hội, nên việc Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp huyện là thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất là không phù hợp.
12. Chương XII. Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai
12.1. Điều 159: Khoản 2 Điều 159 đề nghị viết lại như sau: “Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai được xây dựng, vận hành để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; tăng cường tính minh bạch thông tin đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận thông tin của công dân, đảm bảo tính giải trình và trách nhiệm cung cấp thông tin của Nhà nước; kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành, địa phương tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử, hướng tới Chính phủ số, nền kinh tế số và xã hội số”. Vì việc công khai thông tin là một trong những trách nhiệm quan trọng của Nhà nước trong quản lý đất đai và phù hợp với Luật Tiếp cận thông tin 2016.
12.2. Điều 160: Tại khoản 4 Điều 160, đề nghị đơn vị soạn thảo cần xem xét bổ sung cụm từ “Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xây dựng 1 phần mềm chung để quản lý, vận hành và khai thác cơ sở dữ liệu đất đai”, cụ thể như sau: “4. Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được thực hiện theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xây dựng 1 phần mềm chung để quản lý, vận hành và khai thác cơ sở dữ liệu đất đai.”
12.3. Điều 161: Điểm c, khoản 6 Điều 161 cần bổ sung quy định về danh mục các loại thông tin và mức độ tiếp cận, bao gồm các thông tin được tiếp cận miễn phí không giới hạn; các thông tin được tiếp cận có giới hạn đối tượng, không phải trả phí; thông tin được tiếp cận có giới hạn phải trả phí. Việc bổ sung này nhằm tạo điều kiện cho mọi thành phần trong xã hội có thể tiếp cận được những thông tin cơ bản về đất đai, đảm bảo tính minh bạch và tăng cường hiệu quả giám sát của người dân, đảm bảo tính nhất quán, đồng bộ trong việc vận hành khai thác hệ thống thông tin đất đai.
 |
| Đại diện Ủy ban MTTQ Việt Nam tỉnh và Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Phước chủ trì hội nghị lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. |
13. Chương XIII. Chế độ sử dụng các loại đất
13.1. Điều 166: Tại khoản 1 Điều 166 quy định “1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 170 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này mà không phải làm thủ tục gia hạn, trừ trường hợp Nhà nước đã đưa diện tích đất hết hạn sử dụng vào kế hoạch sử dụng đất hoặc có quyết định thu hồi đất.”, đề nghị quy định rõ trường hợp hết hạn sử dụng nhưng Nhà nước đã đưa diện tích đất hết hạn sử dụng vào kế hoạch sử dụng đất hoặc có quyết định thu hồi đất. Lý do: Nhiều trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại nằm trong kế hoạch sử dụng đất để thu hồi đất thực hiện dự án. Nếu trường hợp này không được gia hạn sẽ không được bồi thường hỗ trợ theo khoản 3, Điều 97 (điểm d, khoản 1 Điều 81 quy định hết hạn không được gia hạn) của dự thảo, điều này sẽ dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại. Việc thu hồi đất sẽ khó thực hiện.
13.2. Điều 170: Đơn vị soạn thảo cần xem xét bổ sung cụm từ “Công nhận QSDĐ” vào Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 170 của dự thảo luật, cụ thể như sau:
“Điều 170. Hạn mức giao đất, Công nhận QSDĐ nông nghiệp
1. Hạn mức giao đất, Công nhận QSDĐ trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
2. Hạn mức giao đất, Công nhận QSDĐ trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3. Hạn mức giao đất, Công nhận QSDĐ cho cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:
4. Trường hợp cá nhân được giao, Công nhận nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.
Trường hợp cá nhân được giao, Công nhận thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Trường hợp cá nhân được giao, Công nhận thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.”
13.3. Điều 172:
- Tại khoản 2 Điều 172: Đề nghị quy định đồng bộ về người sử dụng đất là “cá nhân” hoặc “hộ gia đình, cá nhân” tại các Điều 28, Điều 40, Điều 68, Điều 104, Điều 172, Điều 185, Điều 191 của dự thảo.
- Tại khoản 3, đề nghị quy định chi tiết đối với trường hợp “được sử dụng một tỷ lệ đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy hoạch” có phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không; vì việc sử dụng đất xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp như trên có mục đích như là đất nông nghiệp khác theo phân loại tại Điều 10.
13.4. Điều 191: Tại khoản 1 Điều 191 của dự thảo quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận ….”
Quy định này cần được xem xét lại so với quy định tại Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Cụ thể, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản quy định chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản theo hình thức bán nhà ở có sẵn thì mới cần phải có Giấy chứng nhận, còn các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai… là các trường hợp không yêu cầu phải có giấy chứng nhận (Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở). Do vậy, cần điều chỉnh lại quy định của Luật đất đai cho phù hợp với quy định tại Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản.
13.5. Điều 211: Tại điểm a khoản 1 Điều 211, đề nghị đơn vị soạn thảo cần xem xét bổ sung cụm từ “(trừ trường cá nhân trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp)” vì cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 166 của dự thảo luật, cụ thể như sau: “a) Việc tách thửa, hợp thửa các loại đất được thực hiện đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, còn trong thời hạn sử dụng đất (trừ trường cá nhân trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp), không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
14. Chương XIV. Thủ tục hành chính về đất đai
Thống nhất với nội dung của dự thảo
15. Chương XV. Giám sát; thanh tra, kiểm tra; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
15.1. Điều 224:
- Theo quy định tại Điều 224 dự thảo Luật thì hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp được Nhà nước khuyến khích. Tuy nhiên, dự thảo chỉ quy định việc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Hiện nay, đã có cơ chế giải quyết tranh chấp bằng hòa giải thương mại. Do vậy, cần bổ sung hòa giải thương mại trong hòa giải tranh chấp đất đai để tăng lựa chọn, hiệu quả của phương thức giải quyết tranh chấp đất đai.
- Khoản 1, Điều 224 quy định “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở hoặc hòa giải tại Tòa án” nhưng theo Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013 (Luật số: 35/2013/QH13) quy định “hòa giải ở cơ sở” là UBND xã, phường, thị trấn. Đề nghị làm rõ hơn trách nhiệm giải quyết hòa giải ở cơ sở tại Tòa hay tại UBND xã, phường, thị trấn như dự thảo Luật này.
- Khoản 5, Điều 224, quy định: “5. Đối với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện thì không thực hiện các quy định tại khoản 2, Điều này”. Vậy trường hợp đối với địa phương không có cấp xã, vậy nếu có tranh chấp đất đai xảy ra tại đây mà người dân muốn hòa giải tại cơ sở trước khi khởi kiện thì phải hòa giải ở đâu?
16. Chương XVI. Điều khoản thi hành
16.1. Điều 234: Đề nghị bổ sung điều khoản chuyển tiếp đối với các dự án đang thực hiện công tác thu hồi đất nhưng chưa thực hiện xong để có cơ sở pháp lý triển khai thực hiện tiếp khi Luật có hiệu lực thi hành.
