Tỷ lệ văn phòng cho thuê bỏ trống tăng

Chuyên gia Savills Hà Nội cho biết, tại thị trường Hà Nội nói riêng, nguồn cầu hiện nay đa phần là nhóm doanh nghiệp trong lĩnh vực tư vấn luật, tư vấn tài chính - các nhóm đang tiếp tục mở rộng hoạt động. Các công ty start-up ghi nhận xu hướng chậm lại, thậm chí trả lại mặt bằng văn phòng trong năm nay, từ đó gây ra biến động về tỷ lệ lấp đầy cũng như là giá thuê văn phòng tại thị trường Hà Nội.

Về thị trường văn phòng cho thuê ở TP. HCM, theo báo cáo của Knight Frank, thị trường chứng kiến tỷ lệ trống kỷ lục đến 29% trong phân khúc văn phòng hạng A vào cuối năm nay.

Knight Frank cũng dự báo giá chào thuê văn phòng hạng A sẽ giảm còn 53 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023, 48,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và 44,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ trống cũng sẽ tăng tương ứng lên 29% cuối năm 2023, 24% vào cuối năm 2024 và 32% vào cuối năm 2025.

Văn phòng hạng B thậm chí còn đứng trước viễn cảnh u ám hơn, do phân khúc này sẽ chịu ảnh hưởng nặng nhất từ xu hướng thị trường ngày càng ưu ái khách thuê. Dự báo giá thuê phân khúc này sẽ giảm còn 28,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023, 26,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024, và 24,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ trống cũng sẽ tăng đến 14%, 17% và 20% tương ứng theo từng năm.

Bối cảnh kinh tế đã ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu văn phòng, các doanh nghiệp ưu tiên việc tiết kiệm chi phí và giảm thiểu chi tiêu cho không gian văn phòng. Ngoài ra, khách thuê với tâm thế cẩn trọng, có xu hướng giữ nguyên mặt bằng hiện thuê, hay thậm chí giảm diện tích thuê nhằm tiết kiệm chi phí vận hành. Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy ở hạng A và hạng B đều giảm nhẹ so với quý trước, lần lượt ở mức 0,7 và 2,7%.

Một thách thức đối với lĩnh vực văn phòng hạng A và A+, đó là xu hướng cắt giảm diện tích thuê văn phòng đã được ghi nhận từ nhiều tập đoàn lớn trên thị trường.

Sẽ tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm trong nguồn cầu?

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, mỗi thị trường có những đặc điểm, tình trạng riêng cùng động lực phát triển khác nhau, văn phòng hạng A đạt các tiêu chí bền vững được đánh giá tiếp tục thu hút khách thuê toàn cầu.

Các doanh nghiệp khi lựa chọn văn phòng cần phối hợp cùng những đơn vị tư vấn và nghiên cứu thị trường chuyên nghiệp để giảm thiểu tối đa những rủi ro nhận về trong quá trình ra quyết định lựa chọn văn phòng mới.

Sự khác biệt về cơ cấu khách thuê tạo ra những biến động khác nhau về tỷ lệ lấp đầy văn phòng.
Sự khác biệt về cơ cấu khách thuê tạo ra những biến động khác nhau về tỷ lệ lấp đầy văn phòng.

Dự đoán 6 tháng cuối năm 2023, bà Minh cho biết, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm trong nguồn cầu so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, đây là thời điểm các khách thuê bắt đầu tính toán đến câu chuyện chuyển văn phòng của năm 2024 nhờ kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế. Do vậy, với các tòa nhà mới của năm 2024 hoặc là những tòa nhà đang trong quá trình hoàn thiện thì năm 2024 sẽ là năm có kỳ vọng cao hơn về việc tăng tỷ lệ lập đầy của các tòa nhà cũng như giá thuê sẽ được hồi phục lại.

Nhìn chung trên toàn cầu, nhu cầu văn phòng vẫn đang có xu hướng tăng. Tuy nhiên, các thị trường có dự báo phát triển trái ngược nhau.

Theo Savills Impacts, tại các thị trường Châu Á, mức độ sử dụng văn phòng trung bình là 86% vào tháng 3/2023, trong khi đó tại khu vực Châu Âu, mức trung bình chỉ đạt 61% và tại Mỹ là 48%.

Số liệu từ Savills Impacts cũng cho thấy, 56% nhân viên toàn thời gian tại Mỹ, tương ứng với 70 triệu người cho rằng họ có thể hoàn thành công việc từ xa mà không cần tới văn phòng. Tương tự, con số được ghi nhận tại Đức là 51% và tại Anh là 42%.

Theo Savills Impacts, sau đại dịch, tình hình kinh tế ghi nhận xu hướng không đồng nhất. Các thị trường tại châu Á – Thái Bình Dương như Hàn Quốc hay Đông Nam Á chứng kiến tốc độ phục hồi ấn tượng do các chính sách kiểm soát dịch bệnh hiệu quả và nhu cầu xuất khẩu cao.

Trong khi đó, tại châu Âu và Mỹ, nền kinh tế ghi nhận bức tranh ảm đạm với các yếu tố phục hồi chưa mạnh mẽ, kết hợp với các khó khăn về địa chính trị. Sự không đồng này tạo ra mức độ phục hồi hoạt động kinh doanh không đồng đều giữa các châu lục.

Nguyên nhân thứ hai được cho là do sự khác biệt trong văn hóa làm việc tại từng thị trường. Tại châu Âu và châu Á, văn hóa làm việc vốn dĩ đã gắn liền với văn phòng. Theo ông Serge Vayer, Đại diện khách thuê, Savills Pháp, hầu hết các quản lý tại quốc gia này vẫn muốn đội ngũ của mình làm việc tại văn phòng.

Tại châu Á, ông James MacDonald, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu, Savills Trung Quốc cho biết, văn hóa làm việc tại văn phòng còn rõ ràng hơn khi các doanh nghiệp vẫn khuyến khích tương tác trực tiếp giữa các nhân viên tại văn phòng. Thêm vào đó, người lao động cũng cho rằng đây là cách tốt nhất để họ hấp thụ văn hóa doanh nghiệp. Ở một số quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc vẫn có nhiều doanh nghiệp tăng ca, đẩy nhu cầu sử dụng văn phòng tại các thị trường này lên mức cao.

Ngoài ra, sự khác biệt về cơ cấu khách thuê cũng tạo ra những biến động khác nhau về tỷ lệ lấp đầy văn phòng. Tại Mumbai, Delhi (Ấn Độ), Thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội, một số ngành đang phát triển mạnh như tài chính và dịch vụ kinh doanh đã ghi nhận nhu cầu văn phòng tăng mạnh. Theo Savills Impacts, giá trị gia tăng từ các doanh nghiệp này dự kiến sẽ tăng trên 50% trong 5 năm tới, kéo theo mức tăng nhân sự 10% cùng kỳ.