Thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận đà tăng giá “ấn tượng” trong gần 35 năm qua

Thị trường bất động sản siêu lợi nhuận

Ông Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia có chia sẻ trong Talkshow “Xu thế quản lý gia sản tại Việt Nam” rằng: “Từ năm 1990 đến hiện tại, giá vàng ở Việt Nam đã tăng khoảng 30 lần, còn chứng khoán thì tăng 12 lần. Đặc biệt, giá bất động sản ở các tỉnh lẻ đã tăng đến 100 lần. Và thậm chí, ở những thành phố lớn, mức giá còn tăng đến 400 lần”. 

Vị chuyên gia này cho biết, giá nhà đất sẽ khó lòng mà hạ nhiệt trong thời gian sắp tới. Nguyên nhân là việc xuất phát từ nguồn cung trên thị trường vẫn đang còn hạn chế, hàng loạt dự án vẫn đang trong tình trạng đắp chiếu trong khi đó sức cầu lại vô cùng lớn.

Và nhận định trên trùng khớp với những với những con số trong báo cáo thị trường quý I/2024 của Bộ Xây dựng. Theo đó thì giá căn hộ chung cư ở Hà Nội hiện nay đã tăng khoảng 38% so với năm 2019. Và thậm chí, nhiều dự án đã đi vào sử dụng 5-10 năm tuy nhiên vẫn bị đẩy giá lên ngưỡng mới. 

Ông Lê Xuân Nghĩa cho biết: “Bất động sản là một trong những sản phẩm có tốc độ tăng giá khá cao. Đây chính là thực tế không chỉ ở Việt Nam mà còn trên toàn thế giới. Bởi vì đất là một loại tài sản hữu hạn gắn với cơ sở hạ tầng, trong đó có cả những cơ sở tầng mềm ví dụ như trường học, bệnh viện... Và những tiện ích đó không thể phát triển được một cách dễ dàng, nhanh chóng. Ví dụ như ở Mỹ, nếu để hoàn thiện cơ sở hạ tầng như bên Trung Quốc thì Chính phủ sẽ phải đầu tư thêm 3.400 tỷ USD”. Và với tiềm năng tăng giá hấp dẫn cùng tâm lý đầu tư tấc đất, tấc vàng thì nhiều người Việt đã lựa chọn bất động sản là kênh giữ tiền hoặc là đầu tư (trong ngắn và dài hạn). Đặc biệt là trong bối cảnh thị trường địa ốc dần trở nên khởi sắc hơn, tâm lý đầu tư lại càng dâng cao hơn. Khảo sát của đơn vị nghiên cứu cho thấy, có đến 62% số người trả lời cho biết đã sẵn sàng tận dụng cơ hội để mua bất động sản giảm giá hoặc là có chính sách tốt. 

Bất động sản - lĩnh vực không dành cho tất cả mọi người

Mặc dù vậy, bất động sản vốn dĩ không phải là một sân chơi dễ dàng đối với các nhà đầu tư. Và ngay cả những ông trùm địa ốc trứ danh như Donald Trump cũng có các thương vụ thua lỗ như là khách sạn Trump Plaza, Trump Taj Mahal. 

Và vào thời điểm cuối năm 2022 - đầu năm 2023, thị trường địa ốc Việt Nam đã trải qua giai đoạn kỷ băng hà. Theo đó, nhiều nhà đầu tư đã phải ngậm ngùi cắt lỗ bất động sản, trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm và lãi vay neo cao. 

Khi bước sang năm 2024, thời điểm thị trường đã tan băng thì nhà đầu tư lại phải đối diện với nỗi lo mua bất động sản giá hớ, khi mà chung cư, nhà phố, đất nền đều đồng loạt tăng giá. 

Hay thậm chí, ngay cả những chuyên gia hàng đầu ở trong lĩnh vực địa ốc ở Việt Nam cũng có những nhận định sai về thị trường. Vào thời điểm tháng 10/2023, giám đốc điều hành của một đơn vị tư vấn nghiên cứu lớn cũng đã phải đứng ra xin lỗi bởi vì đưa ra dự báo sai về thời điểm bất động sản hồi phục. 

Đứng trước sự khắc nghiệt của thị trường đã có không ít nhà đầu tư đã quyết định chọn mặt gửi vàng của các đơn vị cố vấn tài chính để có thể giảm thiểu được rủi ro, tối ưu hóa lợi nhuận. Mặc dù vậy, số lượng doanh nghiệp hoạt động bài bản trong lĩnh vực này lại chưa nhiều bởi có các hạn chế trong khung pháp lý. 

Ông Nguyễn Minh Tuấn - CEO của AFA Capital cho biết: “Theo ước tính của hãng tư vấn quản lý toàn cầu của McKinsey, đến năm 2027 thì thị trường tư vấn tài chính của Việt Nam sẽ có giá trị khoảng 600 tỷ USD. Và con số này còn chưa tính đến vàng và bất động sản. Nếu như cộng vào thì giá trị có thể lên đến hàng nghìn tỷ USD. Đây chính là một thị trường vô cùng lớn, hấp dẫn”. 

Cũng theo vị giám đốc này, thị trường mặc dù tiềm năng là thế nhưng số lượng các sản phẩm tài chính vẫn chưa được tương xứng. Và riêng với bất động sản, số lượng những chứng chỉ quỹ như quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) vẫn còn đang rất hạn chế. 

Đây được xem là xu hướng ngược lại với thế giới khi mà các REIT phát triển vô cùng mạnh. Ví dụ như một quốc gia trong khu vực Đông Nam Á là Malaysia thì nước này chỉ có 18 quỹ tín thác đầu tư địa ốc. Mặc dù vậy, quy mô thị trường ở đây lại chiếm đến 3% giá trị thị trường REIT của châu Á, chỉ xếp sau Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc).

Ông Nguyễn Minh Tuấn nhìn nhận, Việt Nam nếu như muốn khai thông nguồn lực để cho người dân đầu tư vào bất động sản tuy nhiên lại chưa có cơ chế để thực hiện được việc này. Chính vì thế, chúng ta cần một chiến lược tài chính ở góc độ quốc gia nhằm mục đích đẩy mạnh khung pháp lý cũng như tăng cường các sản phẩm tài chính cho người dân./.