Bất động sản nhà phố, căn hộ thứ cấp hút khách

Thị trường thứ cấp sôi động

Theo ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI, đơn vị chuyên phân phối căn hộ tại TP.HCM, sự khó khăn kéo dài của thị trường bất động sản trong phần lớn thời gian của năm 2023 đã khiến nhiều người muốn chờ giá nhà giảm mạnh mới quyết định xuống tiền, tuy nhiên giá không giảm mà chỉ có tăng. Do đó, nhiều môi giới và nhà đầu tư từ đầu năm 2024 đến nay đã quay ra tìm kiếm mua căn hộ các dự án cũ, khiến thị trường thứ cấp diễn biến sôi động hơn. Ông Bảo cho biết công ty đã thực hiện khá nhiều giao dịch thành công trong 2 tháng đầu năm 2024 và đa số đều là các dự án cũ, trong khi dự án mới có tính thanh khoản rất chậm.

Thời gian qua, TP.HCM có nhiều dự án có sản phẩm tiêu thụ chậm, vì vướng mắc pháp lý hoặc khó khăn về bán hàng, tuy nhiên thanh khoản gần đây cũng bất ngờ đi lên.

Chẳng hạn như, tại dự án HomyLand ở TP. Thủ Đức, hàng trăm căn hộ tồn đọng đã bất ngờ trở thành hàng “hot” khi số lượng giao dịch tăng mạnh đi kèm với mức giá tăng cao so với trước đó. Các đơn vị môi giới chia sẻ rằng giao dịch của dự án này tăng nhanh từ sau khi dự án căn hộ Eaton Park ở gần đó công bố ra thị trường với giá bán được cho là từ 5.200 USD/m2, tương đương khoảng 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), còn sản phẩm căn hộ HomyLand được bán ra với mức trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2.

Centum Welth là một dự án căn hộ khác được bán ra thị trường cách đây nhiều năm với giá trung bình chỉ từ 30 triệu đồng/m2, trong đó có 104 căn chưa thể bán được vì chưa có đủ điều kiện để bán hàng. Gần đây, những căn hộ sau cùng này được chào giá tăng gấp đôi lên mức 60 triệu đồng/m2, và sớm được bán hết.

Một tập đoàn bất động sản lớn vừa qua đã tuyển hàng trăm nhân viên để tập trung bán hàng cho một dự án căn hộ mới, dự án thành phần trong một đại đô thị tại TP. Thủ Đức. Quy định của doanh nghiệp này cho thấy, nhân viên chỉ được bán hàng cho dự án mới, không được bán sản phẩm thứ cấp. Thế nhưng, các đơn vị môi giới cho biết, có rất ít sản phẩm dự án mới được bán ra. Bởi lẽ, nhiều người tìm mua sản phẩm dự án ở khu đã được bán từ trước với giá thấp hơn đáng kể so với dự án mới.

Ngoài TP.HCM, thị trường bất động sản Bình Dương cũng có diễn biến như vậy. Hàng loạt dự án cũ trước đây ồ ạt bán hàng nhưng không tiêu thụ được thì hiện ghi nhận giao dịch khá tốt khi các dự án mới công bố mức giá bán mới.

Chẳng hạn như giá bán dự kiến của dự án Sky One tại TP. Dĩ An là trên 30 triệu đồng/m2. Thế nhưng, dự án căn hộ Picity Sky Park cách đó không quá xa mới công bố ra thị trường với giá bán từ 42-45 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT) đã tạo nên mặt bằng mới. Do vậy, lượng hàng tồn từ các dự án chưa bán được hay được giới đầu tư mua trước đây với mức giá đa phần dưới mức 30 triệu đồng/m2 đã tranh thủ tung ra thị trường, do vậy thu hút sự chú ý của khách hàng.

Thị trường bất động sản nhà phố cũng tương tự như vậy khi dự án Sycamore tại Thành phố mới Bình Dương do CapitaLand làm chủ đầu tư mới đây đã đưa ra mức giá bán dự kiến là 8,5-15 tỷ đồng/căn đối với loại hình biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, liền kề với trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2. Điều đó lập tức tạo ra hiệu ứng giao dịch từ thị trường nhà phố đã xây dựng từ những năm trước ở khu vực này vì giá bán thấp hơn đáng kể.

Theo giám đốc một doanh nghiệp môi giới cho dự án này, trước đây nhiều nhà đầu tư nắm giữ sản phẩm nhưng bị kẹt hàng, thấy giá đợt này tăng lên nên đã bán ra để chốt lời. Hàng thứ cấp có lợi thế là dự án đã hoàn thiện, mua vào ở được ngay, còn giá thấp hơn khá nhiều so với dự án mới. Tuy vậy, thông thường, người mua sản phẩm này phải thanh toán toàn bộ một cục, do đó phải có sẵn nguồn tài chính. Mặt khác, người mua sản phẩm mới chấp nhận giá cao, và bù lại sẽ được nhiều ưu đãi từ phía chủ đầu tư. Vị này cho biết đó là sức ép cạnh tranh của các chủ đầu tư ở giai đoạn hiện nay.

Sức nóng từ nhu cầu ở thực

Theo ông La Cẩm Nam, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc, phân khúc bất động sản nhà phố có giá tầm trung không sôi nổi như căn hộ, lặng lẽ giao dịch từ đầu năm 2024 tới nay, giúp thanh khoản của phân khúc này giữ sự ổn định.

Ông Nam cho hay hiện nay có thể thấy nhà phố là phân khúc có sức hút cao nhất. Loại hình này vẫn giao dịch và ít giảm giá nhất ở thời điểm thị trường khó khăn. Đó cũng là phân khúc tăng nhanh nhất khi thị trường hồi phục. Đó là nguyên nhân khiến biên độ tăng giá của bất động sản nhà phố luôn cao hơn so với các phân khúc khác và được những người có tiềm lực về tài chính ưa chuộng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn khu vực phía Nam cho biết nhìn vào diễn biến thị trường hiện nay, khả năng thời gian tới các phân khúc khác như nhà phố, đất nền trong các khu dân cư có pháp lý hoàn thiện cũng sẽ xác lập mặt bằng giá mới sau cuộc chạy đua về giá của phân khúc căn hộ. Bởi lẽ dòng sản phẩm này không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực, mà còn là phân khúc ưa chuộng của giới đầu tư có tài chính dồi dào.

Theo ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group, thị trường địa ốc đang có chuyển biến rõ nét với bằng chứng là nhiều giao dịch được triển khai từ đầu năm tới nay. Thế nhưng, ông Hiếu cho rằng sự khả quan này chỉ mới có ở những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực và chưa lan tỏa rộng, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và vùng phụ cận, trong khi các thị trường xa trung tâm chưa đáp ứng được nhu cầu thực vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh đó, cho rằng, không có khả năng giá bất động sản tăng ảo vì thực tế giá không hề giảm trong thời gian qua mà thậm chí còn tiếp tục tăng mạnh hơn thời gian tới.

Ông Hiếu cho biết tại TP.HCM, giá bất động sản nhà phố, căn hộ không ngừng tăng lên là vì các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, tiền đất, nhân công… đều tăng mạnh cùng với thủ tục triển khai dự án kéo dài càng khiến chi phí bị đội lên thì giá rất khó giảm. 

Theo ông, chu kỳ chuyển tiếp của thị trường thời gian tới cũng sẽ khác biệt với giai đoạn trước là không phải dự án nào, khu vực nào cũng tăng giá mà sẽ tập trung ở một số khu vực và phân khúc bất động sản nhất định. Như vậy, sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực có pháp lý hoàn thiện sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường. Về khu vực, bên cạnh yếu tố trên, có thể tính đến những yếu tố khác như hạ tầng kết nối hoàn chỉnh, tốc độ đô thị hóa cao…/.