Lý do khiến một loại hình bất động sản “ế ẩm” trong khi nguồn cung khan hiếm trầm trọng

Lý do chính

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, một số chủ đầu tư đã chọn xây dựng nhà ở xã hội ở vị trí khá xa trung tâm tỉnh thành, không có giao thông kết nối thuận tiện, không có đủ tiện ích dịch vụ, trong giai đoạn thi hành Luật Nhà ở 2014. Nhiều dự án rơi vào tình cảnh ế ẩm vì không đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân.

Đó không phải là lỗi của chính sách cơ chế, mà đa phần là do một số chủ đầu tư đã lựa chọn địa điểm sai để đầu tư xây dựng các dự án bất động sản nhà ở này.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, chủ đầu tư thường sử dụng quỹ đất đang có sẵn của mình, tuy phù hợp với quy hoạch song lại chưa phù hợp với nhu cầu nhà ở.

Ông Châu cho rằng việc triển khai các chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023 hiện nay sẽ giúp phát triển nhà ở xã hội đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân.

Ví dụ như quy định về "đất để phát triển nhà ở xã hội" tại Điều 83 Luật Nhà ở 2023 sẽ tạo nên các khu nhà ở xã hội tại nhiều địa điểm, vị trí trên địa bàn cấp tỉnh.

Cụ thể, việc "UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo kế hoạch, chương trình ở cấp tỉnh đã được thông qua, bao gồm quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập” phù hợp với quy hoạch xây dựng, đô thị, đất đai đã được thông qua.

Theo đó, các khu nhà ở xã hội độc lập quy mô lớn, có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đủ dịch vụ, tiện ích đô thị sẽ được hình thành.

Theo HoREA, việc phát triển nhà ở xã hội độc lập sẽ thu hút nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá vừa tiền để tạo nên các khu đô thị vệ tinh.

Giải pháp cho thị trường nhà ở xã hội

Chủ tịch HoREA cho rằng UBND cấp tỉnh cần xem xét hiệu quả đầu tư kỹ càng cả về mặt kinh tế và xã hội khi quyết định quy hoạch, bố trí “quỹ đất công” ở khu vực trung tâm hay tại những nơi ở gần trung tâm, tuy nhiên lợi thế thương mại thấp để xây dựng nhà ở xã hội chỉ nên cho thuê, thay vì bán, cho thuê mua.

Đối với quy định “UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III phải dành 1 phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng để xây dựng nhà ở xã hội”, sẽ hình thành các khu nhà ở xã hội nằm đan xen với các dự án nhà ở thương mại xây dựng mới, hoặc ở trung tâm hay gần trung tâm, song giá thành loại nhà ở xã hội này cao vì chi phí tạo lập quỹ đất rất cao, chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng cũng lớn hơn.

Do vậy, Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã chấp thuận để chủ đầu tư bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật nằm ở vị trí khác không thuộc phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở đô thị đó, hay đóng tiền ngang với giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhằm xây dựng nhà ở xã hội, qua đó có được nhiều nhà ở với giá hợp lý hơn.

Về quy định nhà đầu tư có thể sử dụng đất qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng phù hợp với quy hoạch và chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, các khu nhà ở xã hội đạt các tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng về “đơn vị ở” có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội sẽ được hình thành, có thể nằm trong hoặc ngoài khu vực được bố trí quỹ đất theo chương trình và kế hoạch phát triển. Cơ chế này nhằm triển khai chủ trương “xã hội hóa đầu tư” để huy động nguồn lực của giới đầu tư tự mình tạo lập quỹ đất phù hợp với quy hoạch để xây nhà ở xã hội.

Ngoài việc phải có kết cấu hạ tầng xã hội, kỹ thuật đồng bộ, đủ dịch vụ tiện ích trong dự án nhà ở xã hội, vấn đề còn nằm ở chỗ kết nối giao thông thuận tiện để người dân có thể đi lại dễ dàng tới trung tâm đô thị hoặc nơi làm việc với thời gian tốt nhất không quá 1 tiếng…/.