Bất động sản TP.HCM vắng nguồn cung - cầu nhà ở

Theo báo cáo của Công ty dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL), trong năm 2024 bất động sản TP.HCM dự kiến chào đón khoảng 7.200 căn hộ mới. Các chuyên gia bất động sản cho rằng, nhu cầu của thị trường này được dự báo duy trì ở mức thấp đến khi nguồn cung mới được khơi thông ở phân khúc bình dân hơn thì nhu cầu mới có thể tăng lên. Bên cạnh đó, còn phải phụ thuộc vào kinh tế chung của thị trường cũng như tài chính của người dân.

Theo JLL, nhu cầu mua bán bất động sản nhiều khả năng vẫn giữ ở mức ổn định khi cả người mua lẫn người bán đều cần thời gian để quan sát thị trường trong thời gian tiếp theo. Dự luật nhà ở mới được ban hành dự kiến đến đầu năm 2025 mới được áp dụng nên trong 9 tháng còn lại của năm 2024 thị trường sẽ không có nhiều thay đổi mà phải chờ đến khi pháp lý rõ ràng hơn. 

Trong quý IV/2023, tại TP.HCM chỉ ghi nhận 39 giao dịch mua bán căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, với tỷ lệ giao dịch theo quý là 2,3% vì vẫn thiếu nguồn cung mới trên thị trường. Trong đó, đa phần những giao dịch đều diễn ra ở các dự án có mức ưu đãi cao, chiết khấu nhiều và hình thức thanh toán linh hoạt theo thời gian. Đây là những chiến lược đầu tư được các chủ đầu tư đưa ra để kích cầu thanh khoản trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, trong quý IV/2023, thị trường cũng ghi nhận chỉ có 58 giao dịch được thực hiện từ nhiều phân khúc khác nhau, đã giảm 74,8% so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ lấp đầy theo quý cũng được cải thiện đôi chút nhưng không đáng kể so với tỷ lệ lấp đầy theo năm đạt khoảng 30,9%.

Các chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản căn hộ trầm lắng là do nguồn cung mới hạn chế, nhu cầu không đáng kể còn những căn hộ mới trên thị trường lại được bán với giá rất cao người mua không đủ khả năng chi trả.

Ở phân khúc cao cấp, thị trường căn hộ đã không ghi nhận nguồn cung mới trong quý IV/ 2023. Tổng nguồn cung năm 2023 chỉ có khoảng 4.898 căn, giảm 6,1% so với cùng kỳ năm 2022. Đa phần các chủ đầu tư vẫn cân nhắc không ra mắt dự án mới trong thời điểm này, thậm chí, nhiều dự án còn được đẩy lùi thời gian ra mắt xuống năm 2024.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, thời gian qua phân khúc căn hộ giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) gần như đã biến mất khỏi thị trường trong 3 năm trở lại đây. Thậm chí, phân khúc trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) cũng chiếm tỷ lệ không đáng kể chỉ khoảng trên dưới 30%. Thực tế này đã khiến cho giấc mơ an cư của người dân ngày càng trở nên xa vời, thu nhập cũng bị hạn chế hơn và điều đó cũng khiến cho nhu cầu trên thị trường giảm bớt.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang,tại thị trường TP.HCM, nguồn cung đang chuyển động ngược lại với quy luật chung của kinh tế thị trường, quy luật cạnh tranh, quy luật giá cả… Điều này cũng được cảnh báo khá nguy hiểm vì khi thị trường không hướng đến người mua thì rất dễ rơi vào tình trạng khủng hoảng.

Ông Quang cho biết thêm chỉ khi xử lý được triệt để tình trạng lệch cung cầu thì mới có thể giúp thị trường hồi phục và phát triển ổn định. Muốn làm điều này thì phải nhanh chóng đưa ra các giải pháp để hạn chế đầu cơ, tập trung đến những người có nhu cầu ở thực.

Một số chuyên gia đánh giá, nghịch lý cung cầu đang khiến cho thị trường bất động sản trở nên méo mó, trong đó, hệ lụy lớn nhất là giá bất động sản sẽ tăng ở nhiều phân khúc. Chính điều này đã trở thành thách thức lớn nhất đối với các cơ quan Nhà nước, các doanh nghiệp cũng như người mua.

Phải đến khi khung pháp lý rõ ràng, các dự án được khơi thông thì doanh nghiệp mới dám cơ cấu lại các sản phẩm nhà ở, tập trung hướng vào sản phẩm giá vừa túi tiền. Khi nguồn cung dồi dào và nhu cầu tăng trở lại thì cán cân cung cầu sẽ được cân bằng như trước đây. Còn thời điểm hiện tại thị trường vẫn tương đối ảm đạm chưa thể hồi phục theo đúng hi vọng của doanh nghiệp.

Muốn giải quyết hiện tượng lệch pha cung cầu, các chuyên gia đánh giá nhà ở xã hội sẽ là giải pháp mũi nhọn giúp cho người dân được cải thiện tình hình và nhu cầu nhà ở đang thiếu hụt. Đặc biệt với đối tượng là người lao động nghèo, có thu nhập thấp thì việc khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội sẽ cực kì cần thiết để giải bài toán khó trên thị trường bất động sản.

Tại TP.HCM, tình trạng nguồn cung ít nhu cầu giảm sẽ là vấn đề tiếp diễn trong thời gian tới, không thể giải quyết nhanh chóng nếu như tâm lý của người mua chưa được khơi thông, nguồn cung nhà vừa túi tiền vẫn còn hạn hẹp. Trên thực tế, thời điểm sốt nóng trước đây giá chung cư tại TP.HCM đã tăng mạnh bỏ xa thị trường Hà Nội nên ở thời điểm hiện tại giá đã tạm thời chững lại vì nguồn cung vẫn còn tương đối lớn.

Tuy nhiên, dựa theo quy luật chung của thị trường căn hộ nhà ở tại TP.HCM cũng đang có xu hướng rục rịch tăng, nhưng đà tăng được dự đoán không vượt qua tầm kiểm soát như thị trường Hà Nội. Song, vì giá bán trung bình của chung cư cũng đã quá cao nên số lượng người chọn mua căn hộ chung cư tại thị trường này không nhiều như mong đợi./.