Xây nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê: Liệu có khả thi?

Thay đổi tư duy bán và cho thuê

Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ năm 2025 với các quy định về nhà ở xã hội được các chuyên gia, doanh nghiệp đánh giá là “đầy đặn”. Tuy nhiên, về mục tiêu gia tăng cơ hội sở hữu nhà ở lại chưa làm rõ việc tạo điều kiện tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp khác với làm nhà giá rẻ. Đại biểu Nguyên Văn Hiển (Lâm Đồng) cho rằng chính sách nhà ở xã hội đang đi theo hướng quá sức với đại bộ phận người thu nhập thấp trong xã hội.

Một số quan điểm cho rằng nhà ở xã hội phải được điều chỉnh theo hướng tăng nhà ở cho thuê, do đó chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành cần được tách bạch. Nguồn hỗ trợ của ngân sách nhà nước cần được phân chia phù hợp cho cả các bên tham gia gồm chủ đầu tư, cơ quan quản lý vận hành và người dân.

Nói về đề xuất xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, đúng nhưng không đủ. Bởi, theo vị chuyên gia, không nên bó hẹp người thụ hưởng chính sách này mà nên có cả nhà ở xã hội cho thuê và để bán nhưng phải có quy hoạch rõ ràng.

Đống quan điểm, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Mạnh Hà cũng đề nghị tăng tỷ lệ phát triển nhà xã hội cho thuê lên theo mức tỉ lệ 30-40%. Ông Hà phân tích thêm, tâm lý người dân thường muốn sở hữu nhà ở riêng để “an cư lập nghiệp”, do vậy cần phải thay đổi tư duy vấn đề này. Theo ông Hà, trong khi mua bán nhà ở xã hội đang gặp khó do chênh lệch thu nhập đang khá lớn thì hướng đi mới cho thuê nhà ở xã hội đưa ra là phù hợp cho người thu nhập thấp không có khả năng mua.

Nếu như quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 đưa ra chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà xã hội trong dự án để cho thuê thì Luật Nhà ở 2023 không quy định cụ thể tỷ trọng bán và cho thuê trong mỗi dự án nhà xã hội. Thường tại các khu công nghiệp, nhu cầu mua nhà rất ít đối với những công nhân nhập cư, lao động trẻ bởi họ có xu hướng chuyển việc hoặc sau một thời gian sẽ đến nơi khác hoặc muốn quay trở về quê hương sinh sống. Vì vậy, việc xây dựng nhà ở cho thuê là giải pháp hợp lý để giải quyết 90% nguồn cung về nhà ở cho thuê ở khu vực phi chính thức, đáp ứng mục tiêu lâu dài của các đô thị cũng như các khu công nghiệp.

Khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM cho thấy có khoảng 60% công nhân, lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà trọ mà không muốn mua với giá thuê trên dưới 1,5 triệu đồng/tháng và họ chỉ muốn làm việc trong khoảng 10-15 năm rồi trở về quê.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nhận định, tại các đô thị hoặc các thành phố thuộc trung ương, địa phương có tốc độ công nghiệp hóa cao thì nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn. Ông Châu cho rằng cần phải nghiên cứu kỹ để phát triển các loại nhà ở xã hội phù hợp tại nhiều địa phương khác nhau để tránh tình trạng bị ế như một số nơi đang diễn ra.

Bày tỏ ủng hộ đề xuất này, anh Lê Văn Tám (Bình Dương) thông tin, nhà ở xã hội nên xây để cho thuê đáp ứng được cho đối tượng thu nhập thấp không có điều kiện mua nhà như chúng tôi. Anh Tám cũng cho biết thêm, “phương án giá cho thuê, cơ quan cần xây dựng hợp lý thấp hơn giá thị trường hiện tại để anh em chúng tôi giảm được chi phí thuê nhà”.

Chị Hồng Anh (Ninh Bình) cho biết gia đình đã mấy năm nay định mua căn hộ giá rẻ hoặc nhà ở xã hội nhưng tài chính cân đong mãi không đủ để mua nên cuối cùng đến giờ vẫn ở nhà thuê.

Thêm chính sách ưu đãi để khuyến khích 

Nỗi lòng nhà ở của những người như anh Tám chị Hồng Anh là rất nhiều. Trên thực tế, từ đầu năm đến nay, nhiều cuộc họp giữa lãnh đạo Chính phủ, các bộ và doanh nghiệp với mục đích đẩy nhanh tiến độ đề án xây một triệu căn nhà xã hội đã được tổ chức.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho biết, với các chính sách mới được ban hành nhằm thúc đẩy doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng thì điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội cũng được rộng hơn. Tuy nhiên, thị trường nhà ở xã hội chắc chắn vẫn còn những thách thức đó là tính hai mặt của các luật liên quan tới thị trường bất động sản đã được thông qua như việc bỏ khung giá đất trong khi các chi phí vật liệu, nhân công tăng thì giá nhà sẽ tăng. Bên cạnh đó, thu nhập của người lao động chưa cải thiện nhiều; vấn đề ngân sách hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội; cơ chế phân phối nhà ở xã hội cũng cần được quan tâm và thể hiện rõ.

Nhìn nhận sự gian nan của việc từ đề xuất cho thuê nhà ở xã hội đi tới thực tế, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa giải thích, vốn dĩ doanh nghiệp ít đầu tư vốn vào thực hiện các dự án nhà ở xã hội do tỷ suất lợi nhuận thấp và khả năng làm thương hiệu kém. Do vậy, ông Quang cho rằng, muốn đề xuất này thành công trên thực tế thì Chính phủ cần phải có chính sách mạnh mẽ mang tính đột phá trong đó tập trung ưu tiên cho các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội.

Ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn xây dựng Hòa Bình thì cho rằng các thủ tục liên quan nhà ở xã hội (phê duyệt dự án, duyệt phương án thiết kế, đối tượng mua, giá bán) còn rất phức tạp. Ở góc độ doanh nghiệp thực tế triển khai, ông Hải cho biết dù dự án đã được cấp giấy phép đầu tư và doanh nghiệp đã làm việc với chủ đầu tư từ hai năm trước song gần đây mới tạm giải quyết xong thủ tục. Đó là chưa kể xây xong dự án thì doanh nghiệp lại lo “ngay ngáy” việc hấp thụ số căn hộ nhà ở xã hội đó. Thành thử ra doanh nghiệp chưa mạnh dạn đầu tư nhà ở xã hội.

Các chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng, cần tạo ra hành lang rộng rãi để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phân khúc này và cũng cần để người dân thấy rõ lợi ích khi thuê dài hạn nhà ở xã hội. Để cho thuê bền vững cũng cần có pháp lý chuyển tiếp từ thuê sang mua để giúp người dân xem ngôi nhà đang thuê như ngôi nhà của mình./.