Chuyên gia dự đoán xu hướng giá bất động sản thời gian tới ra sao?

70% người mua nhà đều dự đoán giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng

Mặc dù một số ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay nhưng hoạt động tại thị trường bất động sản vẫn chưa thể sôi động trở lại. Thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, 6 tháng đầu năm giá giao dịch bất động sản tiếp tục có xu hướng giảm so với 6 tháng cuối năm 2022, trong đó thời điểm giá giảm nhiều là quý I năm nay. Giá chung cư tại các địa phương giảm 2-6% so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm 6-10% so với kỳ trước, đất nền tại các dự án giảm khoảng 8-11%.

Thông tin ‘bán cắt lỗ’ xuất hiện trên thị trường đã tạo ra tâm lý kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm sâu ở nhà đầu tư.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng được Batdongsan.com.vn công bố dựa trên khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản trên cả nước cho biết, nhiều người bán vẫn duy trì kỳ vọng lợi nhuận tích cực ở thời điểm hiện tại.

Cụ thể, khi được hỏi về những lý do mà nhà đầu tư cần rao bán bất động sản, có 49% người trả lời là để cơ cấu lại danh mục đầu tư, 23% là do có kế hoạch mới, không có nhu cầu sử dụng nên rao bán lại và chỉ 22% trong đó đang gặp vấn đề về tài chính.

Theo chuyên gia của Batdongsan.com, chính vì nhóm người bán cần thoát hàng do khó khăn tài chính không cao nên 80% trong đó cho biết họ vẫn nuôi kỳ vọng sẽ bán với mức có lời, lợi nhuận dao động trên dưới 10%. Cụ thể, 42% người được hỏi muốn bán bất động sản với mức lợi nhuận cao hơn giá mua vào ít nhất 10%, có 38% nhà đầu tư chấp nhận bán ra với lợi nhuận chênh lệch từ 2 đến dưới 10%. Khoảng 16% chấp nhận giảm giá từ 5-20% để thoát hàng. Tỷ lệ nhà đầu tư chấp nhận mức giảm giá trên 20% chỉ rơi vào khoảng 3%.

Khi được hỏi “Liệu có giảm giá bất động sản sâu hơn nữa nếu không bán được với giá hiện tại?”, 44% người bán chọn ngưng giao dịch, không để giảm giá sâu hơn mà chuyển tài sản sang cho thuê kiếm dòng tiền. Khoảng 30% nhóm nhà đầu tư có thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng chấp nhận bán giảm giá nếu người mua thiện chí thanh toán nhanh; 21% nhóm này chọn sẽ đi vay thêm tài chính từ các nguồn bên ngoài để gắng gượng chờ thị trường tốt lên; và chỉ 3% chọn từ bỏ bất động sản vì không thể tiếp tục trả nợ.

Những thông tin về bán giảm giá, cắt lỗ xuất hiện nhiều trên thị trường thời gian gần đây đã tạo ra tâm lý kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm sâu ở nhà đầu tư. Tuy nhiên, thống kê lượng từ khóa “cắt lỗ” trên các tin rao bán bất động sản trên toàn quốc đang có dấu hiệu giảm dần đi kể từ quý I/2023 đến hiện tại.

Khi tham khảo nhận định về thị trường bất động sản trong 1-5 năm tới đây từ khách hàng của Batdongsan.com.vn, 70% người mua nhà đều cho rằng giá bán sẽ tiếp tục tăng, với mức tăng dự kiến rơi vào khoảng trên 10%.

Ngoài ra, có đến 61% người tham gia khảo sát cho biết có dự định sẽ xuống tiền mua bất động sản trong năm 2024. Trong đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được hướng đến nhiều nhất với 40% lựa chọn, tiếp đến là chung cư 28% và nhà riêng là 21%.

Chuyên gia dự đoán gì về giá bất động sản thời gian tới?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết các dự án BDS giảm giá trên thị trường sơ cấp chủ yếu đến từ yếu tố tốc độ giao dịch trên thị trường hạ, các kênh huy động vốn thông dụng trước đó như ngân hàng, trái phiếu hay các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư gặp khó khăn. Điều này khiến nhiều CĐT thiếu hụt dòng tiền, cấp bách buộc phải áp dụng nhiều chính sách giảm giá bán, thanh lý tài sản để kích cầu và thu hút vốn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam.

Theo ông Kiệt, xu hướng này sẽ chấm dứt khi mà nguồn cung BĐS phục hồi, nhịp đầu tư quay trở lại. Dòng vốn từ ngân hàng nới rộng và các kênh huy động vốn dần đi vào ổn định trở lại, khi đó CĐT sẽ không cần phải giảm giá bán để giải quyết vấn đề tài chính cấp bách như hiện nay.

Cũng như thế, việc phổ biến các sản phẩm BDS giảm giá của thị trường thứ cấp thời gian qua cũng đến từ việc nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn tài chính, chịu áp lực vay nặng, nợ gốc lớn phải thanh lý "cắt lỗ". Một khi các yếu tố rào cản lãi suất, tín dụng và pháp lý dự án được giải tỏa, thị trường trở lại nhịp hoạt động bình thường, nhà đầu tư xử lý các khó khăn về dòng tiền với các tổ chức tín dụng thì đà giảm giá cũng sẽ dừng theo.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn, ông cũng cho biết, đà giảm giá BĐS thứ cấp như hiện nay bị chi phối bởi yếu tố thiếu hụt dòng tiền nhà đầu tư dẫn đến ngộp tài chính. Bên cạnh đó là nhu cầu xử lý, tất toán nợ của nhóm nhà đầu tư tổ chức. Vì vậy, khi nào các chủ thể này đạt được sự cân bằng tài chính, họ sẽ dừng xả hàng.

Vì vậy để thị trường hồi phục, cần phải có sự đồng bộ từ nhiều yếu tố vĩ mô như: tăng trưởng kinh tế ổn định, thị trường BĐS xuất hiện tín hiệu phục hồi thanh khoản, chính sách pháp lý hỗ trợ thị trường thẩm thấu vào cuộc sống. Thị trường sẽ xuất hiện các tín hiệu hồi phục rõ rệt hơn trong giai đoạn nữa đầu năm 2024 và tốt dần lên trong giai đoạn cuối năm.

Về thị trường bất động sản thời gian tới, nhiều đơn vị nghiên cứu dự báo , trong 2 quý cuối năm nay, thị trường bất động sản nói chung khó có sự bùng nổ về nguồn cung do áp lực bối cảnh kinh tế. Tuy nhiên, thị trường đang dần "thẩm thấu" những thay đổi tích cực về chính sách thời gian qua.

Theo đó, nửa cuối năm 2023 là thời điểm thị trường bất động sản có thể bật trở lại từ điểm đáy và sẽ nhẹ nhàng đi lên. Nhu cầu nhà ở vẫn tập trung vào phân khúc giá cả vừa túi tiền, phục vụ mục đích ở thực.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, phải từ quý IV năm nay, đà phục hồi của thị trường mới rõ nét hơn. Bởi đây cũng là thời điểm những chính sách gỡ vướng cho thị trường phát huy hiệu quả.

Cụ thể, theo ông Lực, nửa cuối năm nay vẫn cần đẩy nhanh việc rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân… Trong đó, cần chú trọng điều tiết cung - cầu bất động sản.

Về phía doanh nghiệp, ông Lực cho rằng, để tự "cứu mình", các đơn vị cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, nhất là giai đoạn 2023-2024. Ngoài ra, doanh nghiệp cần hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp.

Còn theo bà Trang Bùi, TGĐ Cushman & Wakefield Việt Nam, thanh khoản bật tăng là lúc chỉ số BĐS quay đầu đi lên. Bà Trang dự báo giai đoạn 2024-2026 là thời điểm có thể kỳ vọng nhịp tăng trưởng mới xuất hiện. Từ nay đến lúc đà hồi phục xuất hiện, thị trường địa ốc sơ cấp sẽ vận hành cơ chế giảm giá ngầm hay còn gọi là giảm giá gián tiếp thông qua các chính sách khuyến mãi, ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ ốc dài…

CEO Cushman & Wakefield nhận định, những yếu tố vĩ mô từ điều hành của chính phủ sẽ dần tác động, giúp thị trường vượt qua mùa trầm lắng và phục hồi. Kể từ giữa năm 2023, các chỉ số kinh tế tăng trưởng tích cực là cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư BĐS sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024-2026, nhờ một loạt các hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, điều chỉnh chính sách quản lý cho sự phục hồi và phát triển kinh tế xã hội của Chính phủ. Các tín hiệu cơ sở hạ tầng rất tích cực, chính Phủ cũng đã ban hành những cập nhập thay đổi pháp lý tích cực nhằm gỡ vướng và thúc đẩy cho thị trường BĐS.