Cuối năm, dòng tiền của người dân có “đổ” vào bất động sản?

Dòng tiền của dân gửi vào ngân hàng vẫn tăng cao

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước công bố số liệu về tiền gửi tiết kiệm vào ngân hàng của dân cư và tổ chức. Theo đó, tổng số tiền tiết kiệm gửi vào ngân hàng tính đến tháng 8/2023 đã đạt trên 12,4 triệu tỷ đồng. Trong đó, tiền gửi của dân cư tiếp tục đạt mức kỷ lục mới với hơn 6,43 triệu tỷ đồng. Đây là tháng thứ 13 liên tiếp, tiền gửi của dân cư vào ngân hàng tăng.

Riêng trong tháng 8/2023, người dân gửi thêm vào hệ thống ngân hàng khoảng 43.723 tỷ đồng. Mức tăng này cải thiện đáng kể so với mức 6.700 tỷ đồng tháng 7 liền trước hay mức 35.300 tỷ đồng của tháng 6 và 14.700 tỷ đồng của tháng 5.

Điều đáng chú ý là mức tăng tiền gửi tiết kiệm này diễn ra trong bối cảnh lãi suất tiền gửi giảm sâu so với đầu năm 2023. Hiện tại mặc dù mặt bằng lãi suất tiết kiệm giảm nhưng lượng tiền đổ vào ngân hàng vẫn tăng lên.

Điều này có thể ngầm hiểu, dòng tiền của người dân vẫn chưa có “nhu cầu” đổ vào bất động sản.

Trong khi đó, dư nợ tín dụng với bất động sản của các tổ chức tín dụng lại tăng. Cụ thể, theo số liệu được Ngân hàng Nhà nước công bố tại “tại Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội” diễn ra mới đây cho thấy, đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Trong đó, tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36%.

Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh bất động sản lại có sự tăng trưởng rất cao (tăng 21,86%), cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Điều này có thể cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản đang dần phát huy hiệu quả.

Ngân hàng Nhà nước cho biết thêm, các tổ chức tín dụng cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình của Chính phủ, Thủ tướng về nhà ở. Kết quả, doanh số giải ngân của chương trình Cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 là 29.679 tỷ đồng cho hơn 53.000 cá nhân, hộ gia đình. Đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay của chương trình là 6.276 tỷ đồng (thu nợ được 23.403 tỷ đồng), nợ xấu chiếm 1,55%.

Khi nào người dân mới quyết định “đổ tiền” vào bất động sản?

Trước đó, theo nhiều chuyên gia đánh giá, cuối năm 2023, khả năng tiền gửi ngân hàng đáo hạn sẽ “chảy” ngược vào nhà đất. Khi đó, sức cầu thị trường sẽ hồi phục rõ nét vào quý IV/2023 trở đi.

Tuy nhiên, hiện tại thị trường bước sang tháng thứ 2 của quý IV/2023 nhưng vẫn không có dấu hiệu nào cho thấy, dòng tiền của người mua đang đổ vào bất động sản. Toàn thị trường, sức cầu nhì chung vẫn rất yếu. Thậm chí, hiện tại rất khó để xác định được thời gian bất động sản phục hồi.

Theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services từng nhận định, cuối năm 2023 (lúc lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn) sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.

“Hai kịch bản có thể xảy ra. Một là, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn.

Hai là, lãi suất huy động giảm xuống mức 6 - 7% vào thời điểm cuối năm nay, nguồn tiền rẻ này có thể quay trở lại thị trường. Khi dòng tiền quay trở lại thị trường, nhiều người sẽ tìm đến các kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm. Trong bối cảnh này, nếu nhìn lại quá khứ, thông thường thị trường chứng khoán sẽ tăng trưởng trước, sau đó sẽ đến thị trường bất động sản”, ông Khôi cho biết.

Với nhận định trên của ông Khôi, chỉ khi niềm tin của nhà đầu tư trở lại với bất động sản thì thị trường mới có cơ hội đón dòng tiền từ người dân đổ vào. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, phải đến quý II/2024, thị trường bất động sản mới có cơ hội để phục hồi rõ nét hơn. Do đó, từ nay đến cuối năm 2023, thị trường sẽ vẫn còn nhiều khó khăn, chưa thể phục hồi trong ngắn hạn được.

Đồng thời, ông Khôi cũng dự báo, thời điểm quý IV/2023 thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên. Dat Xanh Services đưa ra ba kịch bản cho thị trường bất động sản quý IV/2023: Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung giảm 20-30%; lãi suất dưới 10-12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50%; Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung giảm 30-50%; Giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%, tỷ lệ hấp thụ 20%; Kịch bản thách thức: Nguồn cung giảm trên 50-60%; giá bán giảm 20%; lãi suất trên 14% tỷ lệ hấp thụ 10%.

Ba kịch bản cho bất động sản quý IV/2023 (Nguồn: Dat Xanh Services).

Như vậy, phải bước sang quý II/2024, thị trường mới bắt đầu hồi phục và đà tăng trưởng sẽ rõ ràng hơn từ năm 2025.

Trong khi đó, theo Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch VARS, ông Trần Văn Bình, cùng với nút thắt pháp lý, nguồn vốn, thì “niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư” là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường bất động sản thực sự trở về “trạng thái bình thường. Thị trường bất động sản quý IV/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn thêm điểm sáng mới, đặc biệt những khu vực đang còn dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao.